Boom na centra magazynowe szybko nie minie

Polski rynek powierzchni magazynowych należy do najszybciej rozwijających się rynków europejskich. W samej Warszawie i okolicach - gdzie postawiono najwięcej centrów dystrybucyjnych i terminali - tylko w 2006 r. wynajęto 254 tys. mkw. powierzchni (to o 12 procent więcej niż rok wcześniej)

Warszawie już depczą po piętach inne regiony - najmocniej Śląsk oraz Poznań i okolice. Tylko na Górnym Śląsku powstaje obecnie 5 terminali o powierzchni 80 tys. mkw. Specjaliści uważają, że w takim tempie rynek będzie się rozwijał jeszcze przez 2-3 lata.

Skokowy wzrost inwestycji w magazyny nastąpił ponad 2 lata temu. O ile wcześniej podpisywano umowy na około 200 tys. mkw. rocznie, o tyle od 2004 r. jest to już ponad pół miliona metrów. A wiele wskazuje na to, że w 2007 r. padnie kolejny rekord wynajmu. Kto napędza koniunkturę magazynową? Przede wszystkim zachodni inwestorzy, którzy poszukują w centrach logistycznych nie tylko możliwości magazynowania, ale także prowadzenia lekkiej produkcji i mo-

ntażu. Są to m.in. firmy z branży motoryzacyjnej, oponiarskiej oraz producenci AGD. Dużymi klientami centrów dystrybucyjnych są również sieci handlowe oraz firmy logistyczne, które obsługują w terminalach swoich partnerów biznesowych.

Budują w ciemno

I tak np. pod Piotrkowem Trybunalskim powstał dla Kauflandu terminal o powierzchni 40 tys. mkw., Tesco wynajźło 12 tys. mkw. w Teresinie pod Warszawą, Hennes&Mauritz - szwedzka firma posiadająca sieć sklepów odzieżowych - wprowadziła siź niedawno do gigantycznej hali magazynowej w Gądkach pod Poznaniem (60 tys. mkw. powierzchni), a Procter & Gamble (środki czystości) wynajął 26 tys. metrów w Sochaczewie.

O trwałym ożywieniu na rynku świadczy często ostatnio spotykany sposób budowy nowych obiektów. Deweloperzy stawiają nowe magazyny bez wcześniejszego podpisania umów najmu. Można powiedzieć, że budują "w ciemno", bo zdają sobie sprawę, że ryzyko niepowodzenia projektu jest niewielkie.

- W sytuacji nasilenia się konkurencji i podobnych warunków najmu, dostępność powierzchni staje się kluczem do sukcesu. Taka sytuacja występuje np. w Strykowie, gdzie niemal wszystkie dostępne działki wzdłuż autostrady A-2 zostały już wykupione przez deweloperów - tłumaczy Joanna Mroczek, ekspert z Jones Lang LaSalle, firmy zajmującej się doradztwem w transakcjach nieruchomości komercyjnych.

Atrakcyjny trójkąt

Trójkąt Łódź - Piotrków Trybunalski - Stryków fachowcy nazwali nawet ,,złotym trójkątem logistycznym" - ze względu na największe w kraju zagęszczenie parkami logistycznymi. O atrakcyjności tego miejsca zdecydowało przede wszystkim położenie w centrum Polski i skrzyżowanie dwóch autostrad - A-2 oraz budowanej A-1. Powstały tutaj parki logistyczne Tulipan Park Stryków, Logistics City, Poland Central oraz Prologis Park Piotrków. - Rynek Polski Centralnej jest kluczowy w transporcie oraz logistyce - podkreśla Bartłomiej Hofman, dyrektor zarządzający Europolis Real Estate Asset Management. - Firmy zlokalizowane na linii Łódź - Piotrków Trybunalski to przede wszystkim spółki logistyczne, które obsługują największe kontrakty sieci handlowych na rynku. Logistyka krajowa obsługiwana z tego rejonu w przyszłości przejmie większą część rynku logistyki w Polsce, wykonywanej do tej pory z regionalnych centrów dystrybucyjnych - uważa.

W Polsce rozwijają się rynki regionalne. Warszawa - mimo największej w kraju podaży powierzchni magazynowej - nadal jest jednym z głównych rynków ekspansji deweloperów.

- Przez ostatnie 2 lata najszybciej rozwijały się rynki: Poznania, Wrocławia oraz Górnego Śląska (przede wszystkim ze względu na liczbę firm produkcyjnych oraz rosnących rynków konsumenckich) - mówi Bartłomiej Hofman. - Rejony Gdańska oraz Krakowa są mniejszymi rynkami (w Krakowie przeważa zdecydowana popyt nad podażą). Rynek Bydgoszczy - ze względu na silnie rozwinięty sektor produkcyjny - również przyciąga deweloperów z inwestycjami - twierdzi dyrektor Europolis Real Estate Asset Management.Przyszłość przed Śląskiem i Trójmiastem

- Na magazynowej mapie kraju będzie rosła ranga Górnego Śląska. Firmy dystrybucyjne coraz częściej postrzegają ten region jako bazę logistyczną obsługującą nie tylko Polskę, ale również Czechy i Słowację - tłumaczy Joanna Mroczek z Jones Lang LaSalle.

Za 3-4 lata można się spodziewać również szybszego rozwoju Gdańska i Gdyni - na razie brakuje tam zaplecza magazynowego i na tyle dużych terminali kontenerowych, aby mogły obsłużyć większy ruch w portach. Ale inwestycje w terminalach trwają.

Zdaniem specjalistów, na polskim rynku można zaobserwować proces wzrostu zarówno po stronie podaży, jak i popytu powierzchni magazynowych. Spowodowane jest to przede wszystkim dobrą koniunkturą wśród przedsiębiorstw (w szczególności produkcyjnych) oraz podążających za nimi firm logistycznych, które dostarczają komponentów do produkcji oraz dystrybuujące gotowe produkty. Rozwijają się też duże sieci handlowe. Mniejsze obiekty pozostały w rękach prywatnych bądź w rękach mniejszych funduszy inwestycyjnych. Po stronie dużych graczy widać wejście nowych w naszym regionie firm deweloperskich (Panattoni, Slough Estates), procesy konsolidacyjne (przejęcie firmy Parkridge przez Prologis) jak również ekspansję (np. Europolis buduje park logistyczny Poland Central).

Na rynku deweloperów magazynowych dominuje w Polsce - podobnie jak na całym świecie - przede wszystkim kapitał amerykański. Liczące się firmy to ProLogis/ Parkridge, Apollo-Rida, Slough Estates, AIG/Lincoln, Menard Doswell, a także Panattoni i Slough Estates.

Pod Piotrkowem Trybunalskim powstaje

największy park logistyczny

w Europie Środkowo-Wschodniej

20 hal o łącznej powierzchni użytkowej 500 tys. mkw. buduje w Grabicy pod Piotrkowem

Trybunalskim - w ramach projektu Poland Central - fundusz E2 (należy do Investkredit i EBDR, zarządzanego przez Europolis - jedną z liczących się spółek na rynku nieruchomości w Europie Środkowo-Wschodniej). Pierwszy magazyn, o powierzchni 43 tys. mkw., ma być oddany do użytku w lipcu 2007 r. Wartość całej inwestycji, której zakończenie przewidziano na 2014 r., wyniesie 172 mln euro.

Park logistyczny Poland Central leży 47 km na południe od Łodzi i 137 km

na południowy-zachód od Warszawy (w pobliżu drogi ekspresowej A-1, która łączy Warszawę z Katowicami i Śląskiem). Szacuje się, że po zakończeniu inwestycji, w Grabicy

i okolicach powstanie blisko 6 tys. nowych miejsc pracy.

fot. archiwum