Huśtawka rentowności budowniczych mieszkań

Większość notowanych spółek miała niższą rentowność brutto ze sprzedaży i netto niż rok wcześniej. Ale liderzy tak poprawili wskaźniki, że średnie tego nie pokazują. Na horyzoncie nowa fala wzrostów kosztów budowy.

W 2023 r. 14 notowanych deweloperów mieszkaniowych wypracowało jako grupa średnią marżę brutto ze sprzedaży 31,2 proc. – o zaledwie 0,4 pkt proc. mniejszą niż w 2022 r. Osiem firm odnotowało spadek rentowności, jednak poprawa u pozostałych wystarczyła, by korekta średniej była niewielka. Więcej o tendencji mówi mediana – ta obniżyła się o 1,8 pkt proc., do 30,9 proc.

Średnia marża netto w analizowanej grupie wyniosła 18 proc., o 1,1 pkt proc. więcej niż w 2022 r. Tu również osiem firm zaksięgowało niższą rentowność rok do roku, ale pozostałe poprawiły wskaźnik z naddatkiem. Mediana zwiększyła się o 2,9 pkt proc., do 19,3 proc.

Ile na czysto

Marża brutto ze sprzedaży to w uproszczeniu stosunek kosztów zakupu gruntów i budowy do przychodów ze sprzedaży mieszkań. Poza tym od przychodów trzeba odjąć koszty sprzedaży, marketingu, funkcjonowania samej spółki, a także koszty odsetek i podatek CIT – marża netto pokazuje wynik na czysto.

Wykazana w sprawozdaniach za 2023 r. marża brutto ze sprzedaży pochodzi z mieszkań przekazywanych klientom w tymże roku, a nie sprzedanych. W uproszczeniu, sprzedaż startuje mniej więcej z wbiciem pierwszej łopaty, a biorąc pod uwagę, że budowa trwa mniej więcej półtora roku, dwa lata, można przyjąć, że wyniki zaksięgowane w 2023 r. pochodziły w dużej mierze z inwestycji rozpoczętych w 2021 r. i w I połowie 2022 r. – choć i to jest mocno indywidualną kwestią. Grunty pod te projekty kupowane były jeszcze wcześniej. Różnica między wartością działki w dniu zakupu a przekazania zbudowanego na niej lokalu potrafi mieć bardzo duży wpływ na rentowność.

W 2021 r. branża była jeszcze w znakomitej sytuacji – sprzedaż była napędzana przez odroczony po pandemii popyt, rekordowo tanie kredyty i obawy przed rozpędzającą się inflacją. Przy takim zapotrzebowaniu deweloperzy nie mieli problemów z podnoszeniem cen w celu pokrycia wzrostu kosztów budowlanych będących efektem pandemii. W ujęciu wartościowym w 2021 r. padł wręcz rekord sprzedaży. Początek 2022 r. to już diametralnie inne otoczenie: rosnących stóp, spadku popytu i skokowego wzrostu cen surowców po ataku Rosji na Ukrainę. W II połowie 2022 r. rynek znajdzie się na absolutnym dnie: zamrą popyt i podaż.

Marża netto odzwierciedla sytuację bieżącą. W 2023 r. firmom doskwierała dalej wysoka inflacja, wysokie koszty odsetek i kto mógł, raczej redukował zadłużenie.

– Analizując wyniki finansowe firm deweloperskich notowanych na giełdzie, należy pamiętać, że są to wyniki osiągane przez jedne z największych firm w kraju, z wysokim kapitałem i posiadających tereny pod kolejne inwestycje – mówi Monika Perekitko, wiceprezeska Polskiego Związku Firm Deweloperskich (i członkini zarządu spółki Dom Development). Zastrzega, że kondycji czołowych firm deweloperskich nie można niestety utożsamiać z kondycją całego rynku, na którym dominują małe przedsiębiorstwa działające w dużo mniejszej skali i często poniżej marży netto 17,5 proc.

– Marża firm deweloperskich osiągana jest z produktu, którego wytworzenie trwa w aktualnych warunkach pięć lat. Dziś procedury administracyjne trwają dłużej niż budowa. Mówimy bowiem o relacji trzech lat starań o wymagane zgody do dwóch lat fizycznych prac na placu budowy. Jako branża jesteśmy przekonani, że gdyby udało się uprościć procedury administracyjne, tak by odpowiadały terminom ustalonym w obowiązujących dziś przepisach prawa, ceny mieszkań mogłyby być niższe. Tymczasem dziś nabywcy ponoszą koszty często niewydolnej, z uwagi na bardzo wysokie obciążenia formalne, administracji publicznej – mówi Perekitko.

– Pamiętać również należy, że w większości deweloperzy, budując inwestycje mieszkaniowe, posiłkują się kredytem. Banki, udzielając finansowania, zastrzegają marżowość brutto ze sprzedaży projektu na poziomie minimum 25 proc. Jest to podyktowane wysokim ryzykiem, z jakim wiąże się proces inwestycyjny związany chociażby z formalnym przygotowywaniem terenu pod budownictwo mieszkaniowe, możliwymi roszczeniami czy zmieniającym się otoczeniem makro (inflacja, decyzje RPP etc.). Banki wymagają od firm deweloperskich odpowiedniego skalkulowania tych ryzyk w osiąganej ze sprzedaży marży – dodaje Perekitko.

Budowlana hossa

Jakich tendencji można oczekiwać?

– Każdy przypadek należałoby analizować indywidualnie, jednak średnio rzecz biorąc, mieszkania przekazywane klientom w ubiegłym roku (to one miały wpływ na raportowane wyniki) to były w dużej mierze mieszkania sprzedane w 2022 r., czyli w okresie, gdzie z jednej strony popyt był słaby, więc pole do wzrostu cen było ograniczone, a jednocześnie wzrosły istotnie koszty budowy. Dopiero w końcówce roku większy był udział mieszkań z lepszymi marżami, które można było wygenerować przy wzroście cen – mówi Krzysztof Pado, analityk DM BDM. – Jeżeli spojrzymy na marżę netto, widzimy lekki wzrost średniej. Wynika to ze skokowej poprawy marży u paru mniejszych deweloperów, którzy w tym okresie np. mocno się delewarowali albo w końcówce roku byli w stanie przekazywać już mieszkania sprzedane w czasie hossy „Bezpiecznego kredytu 2 proc.” i tym samym mieli np. lepiej rozłożone koszty stałe. Generalnie jednak nieco więcej deweloperów odnotowało spadek marży netto niż wzrost – dodaje.

Tomasz Puzyrewicz z DM Navigator wskazuje, że deweloperzy ciągle czerpią premię dzięki zgromadzonym wcześniej gruntom, kiedy ceny i koszty finansowania zakupu były niższe. – W 2024 r. będziemy mieli do czynienia ze swego rodzaju wyścigiem między rosnącymi cenami mieszkań a rosnącymi cenami usług budowlanych i rosnącymi – szczególnie w największych miastach – cenami działek – mówi Puzyrewicz.

Damian Kaźmierczak, członek zarządu i główny ekonomista Polskiego Związku Pracodawców Budownictwa, ocenia, że dzisiejszy stan rynku mieszkaniowego wskazuje, że deweloperzy znajdują się w bardzo komfortowej sytuacji.

– Programy tanich kredytów hipotecznych zainicjowane przez poprzedni rząd i zapowiedź ich kontynuacji przez obecną władzę windują ceny mieszkań, co bardzo mocno wspiera przychody. Po stronie kosztów mamy względną stabilizację cen na rynku budowlanym. Zdołowane w 2023 r. przez dekoniunkturę w budownictwie mieszkaniowym ceny wykonawstwa powoli zaczynają iść jednak w górę za sprawą rosnącej liczby nowych inwestycji mieszkaniowych, które od kilku miesięcy konsekwentnie uruchamiają deweloperzy – wskazuje Kaźmierczak. W I kwartale deweloperzy rozpoczęli budowę 42 tys. mieszkań, czyli najwięcej od przystąpienia Polski do UE.

– Nastroje w polskiej mieszkaniówce zdecydowanie się poprawiły, ale należy podkreślić, że w dużej mierze opiera się to na obietnicach państwowych programów dopłat do kredytów mieszkaniowych. Po 2024 r. należy się spodziewać skokowego wzrostu kosztów budowy, do czego przyczyni się przyspieszenie w inwestycjach infrastrukturalnych, które w latach 2026–2027 może się zakończyć klęską urodzaju z niedoborami materiałów, rosnącymi cenami usług i brakiem rąk do pracy – ostrzega Kaźmierczak.