Katarzyna Kuniewicz, Otodom Analytics: Kwartał stabilizacji sprzedaży mieszkań

Wzrost rezerwacji w połowie kwietnia pokazał, że popyt czeka na program „Na start”, ale później fala opadła i dużo mieszkań wróciło do oferty, a termin wejścia ustawy w życie się wydłuża – mówi Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka działu badań w Otodom Analytics.

W połowie kwietnia podawała pani, że nastąpił skokowy wzrost rezerwacji mieszkań, do średnio 140 dziennie, czyli więcej niż w zeszłym roku, który był pod wpływem „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”. Od razu pojawiły się pytania, interpretacje, że być może będziemy mieć powtórkę z rozrywki i wyścig po mieszkania. Tymczasem dane o umowach deweloperskich podpisanych w kwietniu mówią o spadku sprzedaży. Co zatem wydarzyło się z rezerwacjami mieszkań w całym kwietniu?

Rzeczywiście, pokazałam dane za połowę kwietnia, bo były one bardzo zaskakujące, nawet szokujące. Trzeba mieć świadomość, czym jest rezerwacja. To taki stan przejściowy. Lokal może zostać sprzedany – ale niekoniecznie w miesiącu, kiedy zawarto rezerwację. Może też wrócić do oferty. Rezerwacje służą nam przede wszystkim do tego, żeby obserwować zmiany nastroju na rynku.

Po tym szokującym wzroście rezerwacji w I połowie kwietnia, w drugiej tendencja zaczęła bardzo wyraźnie słabnąć. Wiemy już, że duża liczba rezerwacji nie wpłynęła na wzrost sprzedaży w kwietniu: w siedmiu największych aglomeracjach sprzedano 3,7 tys. lokali, co nie jest wynikiem słabym, raczej średnim. W II połowie ub.r. przeciętnie miesięcznie sprzedawano 4,5 tys. Jaki był udział mieszkań rezerwowanych w sprzedaży? Jedna trzecia lokali sprzedanych w kwietniu 2024 r. to mieszkania, które wcześniej były zarezerwowane – nie tylko w kwietniu. Czy 33 proc. to dużo? W II połowie ub.r., przy sprzedaży 4,5 tys. lokali, odsetek sięgał 40–45 proc.

Jest jeszcze jedno zjawisko, czyli wspomniane zwroty mieszkań do oferty. W II połowie ub.r. około 14 proc. rezerwacji z 60 dni poprzedzających wracało do oferty. Po kwietniu było to ponad 20 proc. W związku z tym całkowita oferta mieszkań na siedmiu rynkach na koniec kwietnia urosła i z powodu wprowadzania nowych projektów, i z powodu powrotu zarezerwowanych wcześniej lokali.

Głównym tematem w tym roku jest program „Kredyt na start”. Mnożą się pytania, kiedy wejdzie, czy wejdzie – biorąc pod uwagę różnice zdań koalicjantów i roszady personalne w resorcie rozwoju. A gdyby takiego wsparcie w ogóle nie było? Mieliśmy w końcu lata bez żadnych programów...

Jest taka pokusa, żebyśmy postrzegali ten rok tak jak poprzedni. Na początku 2023 r. mieliśmy zapowiedź „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”, to pobudziło fliperów, następnie im bliżej lipca, tym więcej było rezerwacji pod nowy program. W związku z tym program „Na start” wywoła taką samą falę i oczywiście wzrosty cen. Jednak obecna sytuacja z pewnością nie jest podobna do tej z początku 2023 r. Przypomnę, że wtedy dochodziła sprawa złagodzenia przez KNF bufora przy badaniu zdolności kredytowej. Czyli jednocześnie poprawiła się sytuacja różnych grup kredytobiorców. „Bezpieczny kredyt 2 proc.” zbiegł się też z innym stanem podaży mieszkań. Popyt został pobudzony, a podaż nie nadążała. Teraz mamy odwrotną sytuację. Deweloperzy, którzy z powodu wydłużonego procesu pozyskiwania pozwoleń nie mieli możliwości rozpoczęcia sprzedaży z marszu, dopiero pod koniec 2023 r. zaczęli wprowadzać więcej mieszkań do sprzedaży. W kwietniu przy 3,7 tys. lokali sprzedanych wprowadzono 5,8 tys. Mamy więc sytuację rozpędzania się podaży i spowalniania popytu. Nie mówimy jednak o spadku sprzedaży do 2 tys. miesięcznie, tylko idziemy w kierunku prawdopodobnie 3,5–3,7 tys. sprzedawanych lokali w najbliższych miesiącach.

To, że kredyt jest oczekiwany, mówią nam jednak rezerwacje. To one nam pokazały, że popyt czeka. Proszę zwrócić uwagę, że 8 kwietnia został ogłoszony projekt ustawy wskazujący, jak program ma być skonstruowany – i to był ten moment, w którym rezerwacje wybuchły. Popyt liczy na ten program, rezerwuje, ale nie przechodzi natychmiast do sprzedaży. Niektórzy deweloperzy zresztą umożliwiają wydłużone rezerwacje.

Zmiany personalne w Ministerstwie Rozwoju muszą oznaczać pewien poślizg we wprowadzaniu programu, jest bardzo prawdopodobne, że będzie naprawdę inaczej niż przy „Bezpiecznym kredycie 2 proc.”.

Powiedziała pani, że w tym roku popyt i podaż się rozjechały, ale odwrotnie niż w 2023 r.: to podaż rośnie, a popyt nie. Jak to może wpłynąć na ceny? Są już głosy, że można się spodziewać różnych promocji. Przed 1 lipca 2022 r. deweloperzy – mimo spadającego już popytu – wprowadzili do oferty mnóstwo mieszkań, bo chcieli zdążyć przed nowelizacją ustawy deweloperskiej. Dostali dwuletnie okienko i część towaru mogą się starać upłynnić przed 1 lipca 2024 r., żeby nie wpadać w reżim nowelizacji. Czy takich mieszkań jest dużo?

Na 45,5 tys. mieszkań w obecnej ofercie w siedmiu aglomeracjach około 7,5 tys. to właśnie takie mieszkania, które zostały wprowadzone na rynek przed lipcem 2022 r. Czy wszystkie te lokale mogą zostać objęte promocją? Promocji należy się spodziewać raczej tam, gdzie te lokale są już „końcówkami serii” (mniej niż 15 proc. w projekcie). Dla konsumentów dobrą wiadomością byłoby to, gdyby to była połowa tej puli, ale tak nie jest, to około 1,7 tys. Wydaje się niedużo, zwłaszcza przy całości oferty rzędu 45,5 tys. Ale gdyby wszyscy deweloperzy zdecydowali się na taką promocję, a sprzedaż w maju i czerwcu faktycznie zejdzie do poziomu 3,5 tys., to 1,7 tys. w relacji do 7 tys. przestaje być liczbą o małym znaczeniu. Szczególnie że taka pula mieszkań w promocyjnych cenach wpłynęłaby na spadek średnich cen transakcji w II kwartale.

Są sygnały, że możemy mieć do czynienia ze stabilizacją cen, że one przestaną tak rosnąć – i to jest prawdopodobny scenariusz. Kiedy jednak patrzę na wyniki naszych badań wśród konsumentów, to widzę dwie tendencje. Jedna grupa mówi, że uważa, że ceny będą rosły – a większość tej grupy twierdzi, że nawet w tempie podobnym do zeszłego roku. I to ich skłania do zakupów teraz. Druga grupa wskazuje, że ceny są już dla niej za wysokie, co uniemożliwia zakup.