Nie każde mieszkanie przyniesie duży zysk

Ile trzeba wydać na kawalerkę w mieście i za ile uda się ją wynająć, aby inwestycja była opłacalna?

Aby stać się rentierem i żyć wyłącznie z dochodów przynoszonych przez nieruchomości, trzeba byłoby zainwestować pokaźną kwotę. Na pierwszy lokal, który pozwoli się przekonać, jak to jest być wynajmującym, wystarczy 200 tys. zł. – Inwestowanie w nieruchomości było, jest i będzie opłacalne. Zwłaszcza jeśli spojrzymy na to, co dzieje się na Cyprze, na niepewność lokat bankowych czy na afery typu Amber Gold i generalnie niestabilną sytuację gospodarczą – przekonuje Joanna Lebiedź z Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości. Jej zdaniem kupno mieszkania z zamiarem wynajmowania jest dziś tym bardziej dobrym pomysłem na ulokowanie kapitału, że trudności z uzyskaniem kredytu na zakup własnego lokalu zmuszają wielu młodych ludzi do porzucenia myśli o kupnie. – Czynsze są natomiast na tyle stabilne, że możemy uzyskać całkowity zwrot z takiej inwestycji w ciągu 10 lat, co w przypadku nieruchomości jest naprawdę bardzo dobrym wynikiem – zapewnia Joanna Lebiedź.

Dwa pokoje lub garaż

Leszek Hardek, prezydent Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości, pośrednik w obrocie nieruchomościami z Torunia, przekonuje, że dysponując 200 tys. zł, można pokusić się o kupno nawet dwóch pokoi w dobrej lokalizacji, bo wynajmują się one lepiej niż kawalerki.

– Można też, dokładając niewiele, kupić dwie kawalerki, a za ich wynajem zainkasować 500–700 zł miesięcznie za każdą, plus opłaty. Z kolei czynsz za dwa pokoje wynosi 700–900 zł plus opłaty – mówi Leszek Hardek. – Zakładając najniższą kwotę wynajmu, za 25 lat mieszkanie się zwróci, ale przy założeniu, że będzie stale wynajęte.

Zdaniem Leszka Hardka, na rynku nieruchomości są atrakcyjniejsze inwestycje niż mieszkanie pod wynajem. – Np. za 200 tys. można kupić 6–7 garaży lub 10 podziemnych miejsc parkingowych. Za wynajem każdego miejsca można dostać 120–150 zł miesięcznie, a w przypadku garażu 150–180 zł, więc w sumie zysk większy, a mniejsze prawdopodobieństwo kłopotów z najemcami.

Danuta Nalazek, pośrednik w obrocie nieruchomościami z firmy Immobilia w Olsztynie, mówi, że kawalerkę w Olsztynie (o powierzchni 30–40 mkw.) można kupić za 130–220 tys. zł.

– Przyjmijmy, że wydamy na lokal na rynku wtórnym, umeblowany, gotowy do wprowadzenia 170 tys. zł. W dobrej lokalizacji takie mieszkanie wynajmiemy za ok. 1,3 tys zł miesięcznie, w tym opłaty. Na rękę, po odliczeniu opłat i podatku, pozostanie nam w najlepszym przypadku ok. 1 tys. zł, nie licząc okresów bezczynszowych. Inwestycja zwróci się po ponad 14 latach – wylicza Danuta Nalazek.

Ewa Ruszkiewicz, pośredniczka z Poznania, z Porozumienia Grupa 3000, uważa, że m.in. dzięki niższym cenom kupno nieruchomości to najlepsza inwestycja długoterminowa. – Daje stały dochód i jest też doskonałą formą zabezpieczenia kapitału przed inflacją. Np. w Poznaniu można dziś kupić dwa pokoje o powierzchni 38 mkw., na Ratajach nawet za 190 tys. zł. – wylicza Ewa Ruszkiewicz. – Załóżmy, że inwestujemy w taki lokal ze środków własnych. Po dodaniu kosztów transakcyjnych, czyli podatku PCC, kosztów notarialnych, pośrednictwa, cena wzrośnie do kwoty ok. 208 tys. zł. Takie mieszkanie, z uwagi na jego dobre położenie, łatwo można wynająć za 1100 zł miesięcznie. Po odliczeniu podatku od najmu, czyli 8,5 proc. ryczałtu, pozostaje 1006 zł miesięcznie zysku. Zakładając, że koszty opłaty eksploatacyjne pokrywa najemca.

Taka inwestycja w Poznaniu może więc przynieść 5,8 proc. zysku w skali roku. Po ok. 17 latach, kiedy nastąpi zwrot ulokowanego kapitału, inwestor pozostanie z mieszkaniem, którego wartość wzrośnie w czasie wynajmowania.

–  A jak to będzie w przypadku lokaty bankowej? Załóżmy, że mamy tę samą kwotę, czyli 208 tys. zł ulokowane na 4 proc. w skali roku. Daje nam to zysk 8320 zł, minus 19 proc. podatku Belki. Zatem miesięcznie zarobimy na lokacie 561 zł – wylicza Ewa Ruszkiewicz. – Nawet jeżeli mieszkanie pozostanie przez jakiś czas niewynajęte, to i tak korzyści z najmu są dużo większe i jest to opcja bezpieczniejsza niż lokata bankowa.

Dwie kawalerki

Małgorzata Stankiewicz-Bartz z Biura Nieruchomości Faktoria w Szczecinie mówi, że za 5,7–6 tys. zł za mkw. można kupić lokal wykończony pod klucz, umeblowany. – Na mieszkanie 31-metrowe trzeba wydać w najdroższej wersji 186 tys. zł. Koszt najmu przeciętnej kawalerki to 1 tys. zł plus opłata do zarządcy i za media. Na ogół jest to dodatkowo około 300–400 zł miesięcznie – wylicza Małgorzata Stankiewicz-Bartz.

Pośredniczka dodaje, że w przypadku eleganckiej kawalerki w świetnej lokalizacji można liczyć nawet na 1500 zł miesięcznie (plus opłaty). Podkreśla, że ponieważ przy wynajmie mieszkań ważny jest nie tylko standard samego lokalu, ale i otoczenia, kawalerki w atrakcyjnym budynku będą miały wyższą stopę zwrotu z uwagi na mniejsze przerwy w wynajmach. A to również musimy wziąć pod uwagę przy rachunku opłacalności inwestycji kupna kawalerki na wynajem.

Jeśli chodzi o inwestycje w Krakowie, to jak mówi Andrzej Piórecki, prezes Małopolskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami, za 200 tys. złotych uda się w Krakowie kupić kawalerkę, ale na zwrot nakładów z czynszu trzeba by było czekać ok. 20 lat, przy założeniu miesięcznego zarobku 800 zł. – Dziś taka inwestycja jest w Krakowie chybiona w związku z bardzo dużą ilością mieszkań, w tym niesprzedanych i wynajmowanych przez deweloperów za o wiele niższe kwoty – mówi Andrzej Piórecki. – Moim zdaniem rynek wynajmu powierzchni mieszkaniowej w Krakowie jest nasycony, a co roku przybywa kolejnych mieszkań w nowo oddanych inwestycjach.

Z kolei w Katowicach, jak wylicza Ksenia Banaczkowska, prezes Bielsko-Częstochowsko-Katowickiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami, średnia cena kawalerki na rynku wtórnym to ok. 130–160 tys. zł (zależy od lokalizacji i standardu wykończenia). – Kupując mieszkanie za 140 tys. zł, dodając do tego koszty towarzyszące transakcji w wysokości 8 tys. zł, trzeba zainwestować ok. 148 tys. zł. Średni czynsz za kawalerkę do wynajęcia w Katowicach wynosi ok. 1–1,2 tys. zł miesięcznie, przy czym najemca pokrywa koszty zużywanych mediów – mówi Ksenia Banaczkowska. – Przyjmując średni przychód w wysokości 1100 zł miesięcznie, pomniejszony o koszty własne właściciela – ok. 300 zł – zostaje na czysto 800 zł miesięcznie. To daje rocznie 9600 zł. Zatem inwestycja zwróci się w ciągu ok. 15 lat.

Trzeba brać jednak pod uwagę przestój w wynajmach lub koszty remontów w mieszkaniu, co wydłuży okres zwrotu inwestycji. – Gdybym miała wydać 200 tys. zł, pokusiłabym się o zakup dwóch tańszych kawalerek. Takie mieszkanie zapewne będzie przynosiło mniejszy zysk, ok. 850 zł miesięcznie, ale takie lokale cieszą największym powodzeniem – radzi pośredniczka.

Adres to podstawa

Zbigniew Prawelski, prezes Rzeszowskiego Stowarzyszenia w Obrocie Nieruchomościami, mówi, że najrozsądniej kupić inwestycyjnie kawalerkę w Rzeszowie za ok. 160 tys. zł. Taki lokal można wynająć za około 800–1000 zł na miesiąc. – Rzeszów to miasto studentów i uczniów, więc z wynajmem nie powinno być problemów. Zainwestowane środki powinny się zwrócić w  ciągu 10–12 lat – przewiduje Zbigniew Prawelski.

Elżbieta Liberda, prezes Regionalnego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami w Lublinie, uważa, że dziś jest dobry czas na inwestowanie w nieruchomości.

– Średnia cena dobrze zlokalizowanej kawalerki w centrum miasta to 5–6 tys. zł za mkw. Dysponując 200 tys. zł, można kupić sporą kawalerkę lub przy odrobinie szczęścia nawet 2-pokojowe mieszkanie, o powierzchni do 38 mkw. – twierdzi Elżbieta Liberda. Jeśli chcemy je szybko wynająć, najlepiej zainwestować w centrum lub w okolicach miasteczek akademickich, bo wtedy z pewnością nie będziemy mieli problemu ze znalezieniem najemcy i czerpaniem dochodów z najmu.

Średnio za wynajem standardowej kawalerki w Lublinie można dostać 1–1,3 tys. zł miesięcznie, a lokalu o podwyższonym standardzie (a takich szukają zagraniczni studenci) – nawet 1,5–1,7 tys. zł. – Dysponując gotówką, z pewnością warto teraz dokonać zakupu nieruchomości, zamiast lokować fundusze na rachunkach bankowych. Aby nie stracić, należy inwestować w mieszkania dobrze zlokalizowane, na które popyt zawsze będzie – radzi Elżbieta Liberda.

[email protected]