Bardzo roztropni inwestorzy gruntów

Dziś – w przeciwieństwie do boomu sprzed kilku lat – nikt nie kupuje jakiejkolwiek ziemi, byle ją mieć. Inwestycje są przemyślane.

Szaleństwo na rynku terenów budowlanych w latach 2007–2010, kiedy inwestorzy wierzyli, że szczególnie na terenach pod osiedla zarobią krocie, spowodowało, że wielu z nich popadło w tarapaty. Po pierwsze dlatego, że przepłacali za ziemię (jak np. hiszpańskie spółki w Warszawie, choć nie tylko one). Po drugie, nabywali grunty za pożyczone pieniądze, co podnosiło koszty. Po trzecie, kupowali działki za tak wysokie kwoty, jakich duzi lokalni gracze, dobrze znający rynek, by nie wyłożyli. Nawet nie dlatego, że nie mieli kapitału, tylko dlatego, że wygórowane stawki nie pozwalały na przyzwoity zysk z inwestycji. Nawet w świetnej lokalizacji.

I wreszcie szaleństwo na rynku ziemi zatrzymał globalny kryzys hipoteczny. A odbił się on echem nie tylko na rynku mieszkań, ale również inwestycji komercyjnych. Banki zakręciły bowiem na kilka lat kurek z pieniędzmi. I tak wiele terenów kupionych w boomie, niezabudowanych, powoli zostało wyprzedanych za długi hipoteczne. Inne trafiły do rąk konkurencji lub powstały spółki.

To była lekcja dla deweloperów, inwestorów, spekulantów. Do dziś jeden z szefów dużej deweloperskiej firmy giełdowej wspomina – nie bez satysfakcji – że gdy jego firma przegrała z Hiszpanami przetarg o bardzo dobrze zlokalizowaną działkę w Warszawie, nie rozpaczał. Podobno wiedział, że „ten biznes i tak się nie zepnie".

Szukają ziemi

Dziś ruch na rynku terenów budowlanych znowu jest większy. Jednak banki ziemi powstają zupełnie na innych zasadach.

Mariusz Kurzac, dyrektor generalny Cenatorium, mówi, że od początku 2014 roku widać wzmożone zainteresowanie gruntami, zwłaszcza w miastach. – Zresztą sami deweloperzy czy fundusze inwestycyjne lub nieruchomościowe chwalą się, że szukają ziemi lub właśnie ją kupili. Polowanie na okazje w zasadzie trwa zawsze, ale teraz poszukiwane są grunty bardzo różnorodne, nie tylko w superokazyjnych cenach – opowiada Mariusz Kurzac.

Dodaje, że w ostatnim roku w samej Warszawie jego firma odnotowała ponad 140 transakcji gruntami inwestycyjnymi, w tym m.in. przeznaczonymi pod zabudowę wielo- i jednorodzinną czy usługową oraz komercyjną. Łączna wartość tych transakcji w stolicy wyniosła ponad 1,3 mld zł. Inwestorzy kupili 75,16 ha.

Eksperci podkreślają, że banki ziemi to rozwiązanie, które deweloperzy i fundusze inwestycyjne wprowadzili już dawno temu, i jest ono wciąż aktualne. Dlaczego? Bo maleje pula gruntów w dobrych lokalizacjach, więc wszyscy spieszą się, aby upolować dla siebie najlepsze okazje. Działki w punktach dobrze skomunikowanych z innymi dzielnicami, blisko rozbudowanej infrastruktury pozwolą wybudować obiekt o lepszym standardzie, a w konsekwencji sprzedać mieszkania drożej. Dodatkowo w czasie hossy, deweloperzy są gotowi do rozpoczęcia inwestycji szybko i sprawnie, nie tracąc cennego czasu rynkowego.

2–3 tys. zł kosztuje średnio w Warszawie mkw. działki pod budownictwo wielorodzinne i usługi, choć najlepsze grunty w centrum są znacznie droższe.

– Najwięksi deweloperzy działający w Polsce mają banki ziemi, które systematycznie uzupełniają. Zwiększone zainteresowanie terenami pod zabudowę może wskazywać, że obecne ceny są na atrakcyjnym poziomie – mówi Mariusz Kurzac. – Zgodnie z naszymi danymi w Warszawie średnia cena mkw. działki przeznaczonej pod budownictwo wielorodzinne i usługi osiąga poziom 2–3 tys. zł, pod produkcję i magazyny – ok. 700 zł za mkw. Dodaje, że zdarzają się transakcje, które odbiegają od tej średniej. Metr kwadratowy działki blisko centrum, z wyjaśnianą sytuacją prawną, korzystnymi warunkami zabudowy, w pobliżu parku, jest kilkakrotnie droższy od przeciętnej stawki.

Cenatorium podaje, że zdecydowanie do najbardziej aktywnych deweloperów kupujących ziemię należą: Robyg, Dom Development i Budimex, choć widać też, że i mniejsze, lokalne firmy szukają działek w bliskich sobie okolicach.

W związku z ciągłym przesuwaniem się granic największych miast wydawałoby się, że tereny na ich obrzeżach stanowią dla deweloperów specjalizujących się w mieszkaniówce atrakcyjną opcję.

– Rzeczywiście zauważamy to w dzielnicach oddalonych od centrum, takich jak Białołęka czy Bemowo w Warszawie. Tendencja ta jednak nie wykracza poza miasta. Spada nieco zainteresowanie terenami wokół metropolii. Według mnie oznacza to, że ze względu na wysokie ceny gruntów budowlanych w lokalizacjach podmiejskich, deweloperzy zdecydowali się na zakupy w granicach Warszawy, Krakowa, Wrocławia czy Poznania – tłumaczy dyrektor generalny Cenatorium.

Najbardziej poszukiwane są grunty w Warszawie, Wrocławiu, Trójmieście i Łodzi. Popularność tego ostatniego miasta wynika z kilku powodów. Po pierwsze, ceny są tam dość niskie i taką tendencję utrzymują. Po drugie, Łódź jest położona w centrum Polski. Łatwo i szybko można tam dojechać zarówno autostradą, jak i pociągiem. W związku z tym dla wielu firm logistycznych czy z branży usług biznesowych (BPO/SSC) to dobra lokalizacja.

Przemyślane transakcje

Michał Sikora, ekspert w dziale powierzchni przemysłowych i magazynowych firmy Cushman & Wakefield, przyznaje, że deweloperzy nadal poszukują gruntów, choć banki ziemi pod inwestycje przemysłowe nie są mocno rozbudowywane.

– Kapitałem firm oferujących powierzchnie magazynowe i produkcyjne jest raczej wiedza, gdzie można sprawnie przeprowadzić proces inwestycyjny na życzenie klienta – podkreśla Michał Sikora. – Zakupy gruntów zdarzają się w przypadkach w pełni przygotowanych i bezsprzecznie najlepszych dostępnych lokalizacji na rynku. Deweloperzy, działając globalnie, nie boją się również podążać za klientem i przeprowadzić projektu w lokalizacji wskazanej przez docelowego użytkownika.

1,3 mld zł wynosi łączna wartość transakcji dotyczących kupna ziemi budowlanej w stolicy w ciągu roku – podaje Cenatorium.

Duże miasta, będące przez lata na celowniku inwestorów, nadal kuszą, lecz coraz więcej inwestycji lokuje się w mniejszych miastach, wykorzystując ich potencjał. – Dzięki dokładnym analizom rynku pracy i funkcjonujących w regionie podwykonawców coraz częściej po spotkaniach wstępnych wizytujemy lokalizacje mniej popularne, na które ostatecznie decyduje się klient – zwraca uwagę ekspert Cushman & Wakefield.

Inwestowanie w ziemię w strefach ekonomicznych rządzi się innymi regułami niż w miastach. Tryb zakupu ziemi determinuje sposób pozyskania nieruchomości przez dewelopera.

– Najczęściej jednak są to przetargi łączne, czyli takie, w których dla danych projektów wydaje się również zezwolenie dla docelowego inwestora – wyjaśnia Michał Sikora. – Nabycie gruntu w strefie bez projektu produkcyjnego jest możliwe, choć nie we wszystkich strefach.

Tzw. grunty strefowe mają jednak wiele zalet. Posiadają uregulowany stan prawny, najczęściej są uzbrojone i przede wszystkim umożliwiają produkcyjnemu klientowi dewelopera uzyskanie zwolnień podatkowych. Jednak nie zawsze deweloperzy tak chętnie lokują się w specjalnych strefach ekonomicznych (SSE). Grunty w strefach bywają droższe, mogą być położone w lokalizacji ocenianej jako gorsza, przez co w przyszłości podczas komercjalizacji obiektów pozyskanie nowego klienta nie będzie tak łatwe z powodu cen powierzchni i miejsca działalności.

– Każdy z procesów pozyskiwania gruntu w strefie czy poza ma swój charakter i jest to proces, który należy skrupulatnie przeanalizować, aby kupno gruntu było ekonomicznie uzasadnione. Nie wszyscy gracze rynku nieruchomości komercyjnych prowadzą działalność w strefach ekonomicznych, co świadczy o różnych strategiach tych firm – zwraca uwagę Michał Sikora.

Eksperci Cenatorium zauważają z kolei, że wciąż spekulacyjnie kupowana jest ziemia z przeznaczeniem na magazyny czy centra logistyczne, bo popyt na hale rośnie.

– Informacja, że poziom pustostanów magazynowych spadł poniżej 10 proc., pewnie wpłynie na tę sytuację – mówi Mariusz Kurzac. – Zakładam, że do końca roku zainteresowanie gruntami inwestycyjnymi utrzyma się na stałym poziomie, pewnie bez istotnych wahań. Ale w najpopularniejszych lokalizacjach ceny ziemi mogą wzrosnąć.

Także z raportu „ViewPoint – Rynek Gruntów w Polsce 2015" wynika, że rozbieżność cenowa pomiędzy bardzo dobrymi a średniej jakości gruntami znacznie wzrosła w ostatnim czasie. Najlepsze tereny w centrach dużych miast utrzymały swą wartość, podczas gdy przeceny mniej atrakcyjnych gruntów sięgają nawet kilkudziesięciu procent.

Zdaniem analityków CBRE tendencja ta będzie się pogłębiać. Najbardziej atrakcyjne działki stopniowo zyskują na wartości, podczas gdy mniej atrakcyjne grunty utrzymują ceny lub tanieją. Atrakcyjne tereny sprzedają się dość szybko, podczas gdy średniej jakości grunty mogą czekać na nabywcę wiele miesięcy. Nawet pomimo niskiej ceny.

Eksperci zwracają też uwagę na wzrost podaży gruntów spowodowany wyprzedawaniem nieruchomości przez duże spółki Skarbu Państwa – np. PKP czy Pocztę Polską.

[email protected]

Transakcja, jakiej nie było

Firma Agro Brusno sprzedała działki rolne o powierzchni około 3200 hektarów. To jedna największych transakcji, której przedmiotem są prywatne grunty rolne, mające powierzchnię taką jak 4,5 tys. boisk piłkarskich.

Tereny znajdują się w kilku gminach w województwie zachodniopomorskim, w okolicach Połczyna-Zdroju. Strona kupująca oraz wartość transakcji nie zostały ujawnione. Sprzedane grunty to tereny przygotowane pod produkcję rolną różnego typu oraz ewentualną hodowlę. W procesie poszukiwania nabywcy i negocjowaniu umowy kupna Agro Brusno doradzali eksperci z firmy JLL.

– Transakcja sprzedaży ziemi mającej tyle powierzchni co stołeczna dzielnica Mokotów jest prawdopodobnie historycznie największą transakcją, której przedmiotem są grunty rolne niezgromadzone przez Agencję Nieruchomości Rolnych – komentuje Daniel Puchalski, dyrektor działu obsługi gruntów inwestycyjnych w firmie JLL.

Jego zdaniem zakup ten potwierdza zainteresowanie dużymi terenami rolnymi na terenie Polski. – Zbliża się 1 maja 2016 r., od kiedy to obywatele państw Europejskiego Obszaru Gospodarczego i Szwajcarii będą mogli kupować grunty rolne bez potrzeby uzyskania zgody Ministerstwa Spraw Wewnętrznych, na takich samych zasadach jak obywatele Polski. Oznacza to, że w najbliższych latach możemy się spodziewać wzrostu zainteresowania działkami rolnymi o dużym areale, zarówno ze strony rodzimych, jak i zagranicznych inwestorów uważa Daniel Puchalski.

Warto pamiętać, że Senat rozpatruje projekt ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego wprowadzającej między innymi nowe zasady reglamentacji obrotu nieruchomościami tego typu. – Uchwalony przez Sejm 25 czerwca projekt miałby docelowo zastąpić obecną ustawę o kształtowaniu ustroju rolnego i wprowadzić zmiany w innych aktach prawnych mających zastosowanie w tym obszarze rynku – dodaje Daniel Puchalski.

Rosnące zainteresowanie gruntami rolnymi w połączeniu z ograniczoną podażą dużych działek może prowadzić do dalszego wzrostu cen w tym segmencie rynku. Nadal jednak będą to znacząco niższe kwoty niż w Europie Zachodniej, co przyczyni się do większej aktywności inwestorów zagranicznych poszukujących gruntów rolnych na terenie Polski.