Inwestujący w mieszkania będą zabiegać o studentów

Okazuje się, że to nie młode rodziny czy single będą głównym klientem na rynku wynajmu mieszkań. To na przyjezdnych studentach mogą stabilnie zarabiać właściciele nieruchomości.

Ten, kto zainwestował w mieszkanie na wynajem, zastanawia się – szukając najemcy – kto będzie lepszym, wiarygodniejszym płatnikiem: student czy rodzina? Do niedawna panowało przekonanie, że lepiej wynająć lokum rodzinie, nawet z małym dzieckiem, niż dwóm studentom. Okazuje się jednak, że to mit.

Marcin Jańczuk, dyrektor w sieciowej agencji nieruchomości Metrohouse, uważa, że dobrym najemcą może być zarówno student, jak i rodzina. Ale dodaje, że grupa studentów jest obarczona licznymi stereotypami, stąd tak częste opory przed wynajmowaniem mieszkań młodym ludziom. Są jednak nieuzasadnione. Dlaczego? – Częstą praktyką jest podpisywanie umów najmu z rodzicami studentów, którzy będą gwarantem płatności czynszu – podaje przykład Jańczuk.

Tymczasem rodzinę z małym dzieckiem, która popadnie w tarapaty finansowe, nie zawsze ma kto wspomóc, gdy nie mają na czynsz. – Nawet pomimo niechęci do wynajmu mieszkań grupom studentów, każdy inwestor musi zdawać sobie sprawę, że stanowią oni silną grupę na rynku, a w wielu miastach nawet podstawowy segment najemców. Dlatego wykluczenie ich z możliwości wynajmu może oznaczać przedłużający się okres bezczynszowy dla posiadacza lokum – podkreśla ekspert Metrohouse.

Dodaje, że są przecież narzędzia, dzięki którym wynajmujący może zabezpieczyć się przed stratami wynikającymi z beztroskiego podejścia młodych ludzi do cudzej własności. – Przy rodzinach, mogłoby się wydawać, że ryzyko najmu jest o wiele mniejsze. Jednak w tej grupie też zdarzają się nieterminowi płatnicy czynszu i osoby, które nie dbają o stan mieszkania – mówi Jańczuk.

Student jest wymagający

Liczba studentów w Polsce przekracza co roku 1,5 mln. To klasyfikuje Polskę pod tym względem w czołówce europejskiej. Jednocześnie w całym kraju istnieją 504 akademiki (oferujące łącznie ponad 136 tys. miejsc). Mogą więc zaspokoić tylko 8,8 proc. zapotrzebowania na kwatery dla studentów – wylicza firma doradcza Reas. Jej eksperci podkreślają, że pierwsze znaczące inwestycje w prywatne domy studenckie potwierdziły skalę zainteresowania tego typu mieszkaniami. Ten segment rynku nieruchomości stoi dziś na progu wzrostu na dużą skalę.

Dlaczego akademiki nie będą już masowo przyciągały studentów, tylko nowe, prywatne, wygodne kwatery? – Nie dość, że akademików jest mało, to większość z tych budynków, wznoszonych w okresie PRL, czasy swojej świetności ma już dawno za sobą. Istnieje tylko kilka nowoczesnych obiektów tego typu zapewniających przyzwoity standard – mówi Maximilian Mendel, partner odpowiadający za doradztwo transakcyjne w firmie Reas.

Eksperci podkreślają, że dziś najmłodsza grupa studentów to osoby urodzone w latach 1995–1996. Są to ludzie wychowani już w dobrobycie. Dla nich liczą się wygoda, lokalizacja, odpowiedni poziom życia. Cena nie jest już podstawowym kryterium, które decyduje o wyborze lokum na wynajem. Dlatego, mimo że nowe kwatery to oferta zdecydowanie droższa, większość studentów decyduje się na wynajem mieszkań z oferty prywatnych najemców.

Czy jednak chętnych na domy budowane z myślą o najmie studenckim nie zabraknie? Reas podaje, że Warszawa – w której na listach studentów znajduje się ponad 255 tys. osób – przewyższa pod tym względem Barcelonę. Z kolei Kraków – z liczbą 170 tys. studentów – dorównuje pod tym względem Berlinowi. W pozostałych miastach, takich jak Wrocław (125 tys. żaków), Poznań (121 tys.) czy Trójmiasto (95 tys.), liczba osób studiujących również utrzymuje się na stabilnym wysokim poziomie. Poza tym wśród studentów wzrasta odsetek słuchaczy z zagranicy, co jest ważnym czynnikiem kształtującym popyt w segmencie projektów przygotowywanych z myślą o studentach. Tylko w 2013 r. na listach słuchaczy polskich uczelni znajdowało się 36 tys. obcokrajowców, dając w ten sposób aż 23-proc. wzrost rok do roku. W ciągu ostatnich 10 lat liczba zagranicznych studentów wzrosła ponadczterokrotnie. Polska przyciągnęła ponad 10 tys. studentów Erasmusa, a trend ten wykazuje wciąż tendencję wzrostową – podkreślają eksperci Reasa.

Dlaczego ten biznes się opłaci

– Sektor najmu mieszkań studenckich ma wszystkie niezbędne cechy, by stać się znaczącą klasą aktywów dla inwestorów działających na polskim rynku – zapewnia Maximilian Mendel. – Silnym argumentem przemawiającym za inwestowaniem w tym segmencie jest trwały charakter instytucji, z obsługą których się wiąże. Mimo że najem studencki ma zwykle charakter krótkoterminowy, strumień przychodów jest stabilny ze względu na skalę i stabilność popytu oraz niewielką obecnie podaż takich mieszkań.

Zdaniem eksperta Reasa pierwsze znaczące inwestycje, jak np. Centrum Akademickie Polonez w Poznaniu firmy Griffin Group, potwierdziły skalę zapotrzebowania na tego typu mieszkania na rynku. Bo studenci doceniają zarówno przyzwoity standard nowoczesnej inwestycji, jak i bezpieczną oraz wiarygodną ofertę najmu od profesjonalnego zarządcy nieruchomości. Mimo to w tym segmencie rynku wciąż nie widać znaczących inwestycji instytucjonalnych.

– Wszystko jednak wskazuje na to, że ten obszar rynku nieruchomości stoi na progu wzrostu na dużą skalę. Świadczyć o tym może rosnąca w ostatnim czasie liczba inwestorów analizujących rynek w poszukiwaniu okazji inwestycyjnych – twierdzi Maximilian Mendel. – Kluczowe znaczenie dla powodzenia przedsięwzięcia ma w tym przypadku dogodna lokalizacja, która musi pozostać również w przyszłości w obszarze zainteresowania studentów. Wynika to z faktu, że rynek najmu studenckiego jest uważany za długoterminową lokatę aktywów.

Co zatem powinni wziąć pod uwagę inwestorzy instytucjonalni planujący budowę nowoczesnych domów studenckich? O sukcesie inwestycji zdecyduje odległość od siedzib uczelni oraz dobry dostęp do komunikacji miejskiej. Pozostałymi kluczowymi cechami inwestycji będą: szeroki wachlarz usług dostępnych w bliskim otoczeniu, współczesny standard wnętrz, atrakcyjna przestrzeń wspólna oraz pełny zakres wyposażenia mieszkań.

Zdaniem analityków, inwestorów nowoczesnych akademików przyciągną do Polski obietnice wysokich stóp zwrotu dla dużych graczy instytucjonalnych. Już dziś są deweloperzy, którzy rozważają zarówno samodzielną realizację projektów z mieszkaniami studenckimi, jak i inwestycje w partnerstwie z uczelniami.

Ile można zarobić na wynajmie? W Warszawie są najwyższe stawki i najwięcej studentów. Z danych Domiporta.pl i Home Brokera wynika, że za wynajem kawalerki w stolicy trzeba zapłacić średnio 1670 zł miesięcznie. To kwota o około 40 proc. wyższa od stawki krakowskiej oraz aż o 72 proc. większa od łódzkiej.

W przypadku większych mieszkań dysproporcje w stawkach najmu są jeszcze większe. Przykładowo: za trzypokojowe mieszkanie średnio miesięcznie trzeba zapłacić 3,3 tys. zł w Warszawie i 1,7 tys. zł w Łodzi.

Brokerzy podkreślają, że stawki czynszów są skorelowane z cenami nieruchomości w poszczególnych miastach i różnią się w zależności od lokalizacji i standardu nieruchomości.

[email protected]