Kredyty „na 2 proc.” Deweloper poczeka na tani kredyt klienta

Rządowy program kredytów hipotecznych „na 2 proc.” ożywi popyt na mieszkania. Większy ruch w biurach sprzedaży już zresztą widać. Klienci rezerwują lokale. A deweloperzy są skłonni poczekać na pieniądze.

Projekt ustawy „Pierwsze mieszkanie”, którego jednym z filarów są kredyty „na 2 proc.”, rząd przyjął 14 marca. Pod obrady Sejmu ustawa trafi najpewniej w kwietniu. Program ma wejść w życie w lipcu.

O kredyt z dopłatą będą się mogli starać kupujący swoją pierwszą nieruchomość – na rynku pierwotnym albo wtórnym. Maksymalna kwota kredytu dla singli to 500 tys. zł, dla rodzin 600 tys. zł. Limitu cen mkw. mieszkania nie ma, jest limit wieku. Kredytobiorca nie może mieć więcej niż 45 lat. Jeśli o preferencyjne finansowanie ubiega się rodzina, kryterium wieku musi spełniać jedna osoba. Państwo ma dopłacać do kredytów przez dziesięć lat.

Zwiększanie popytu

Rynek czeka na tanie kredyty. Michał Grzeląska, dyrektor Freedom Nieruchomości Łódź Wierzbowa, zauważa, że zapowiedź programu wzbudziła emocje wśród klientów. – Także deweloperzy mają nadzieję, że zwiększona akcja tanich kredytów ożywi rynek. Zachęcają do podpisywania umów rezerwacyjnych z wydłużonym terminem podpisania umów deweloperskich – mówi dyrektor.

Deweloperzy przyznają: ruch w biurach sprzedaży jest większy. – Klienci, którzy spełniają kryteria programu, są bardziej aktywni – mówi Angelika Kliś, członek zarządu spółki Atal. – Mają świadomość, że wstrzymanie budów przez deweloperów oznacza ograniczenie oferty, co przekłada się na wzrost liczby rezerwacji mieszkań. Wiąże się to także z naszym programem „Czas na mieszkanie”. Dajemy klientowi gwarancję ceny i czas na załatwienie formalności kredytowych do września.

Jeśli klient nie dostanie kredytu do 28 września, Atal rozwiąże z nim umowę bez konsekwencji.

35,2 tys.

mieszkań sprzedali deweloperzy w 2022 r. w sześciu głównych aglomeracjach – według JLL.

O dużym zainteresowaniu programem mówi też Tomasz Kaleta, dyrektor departamentu sprzedaży w spółce Develia. Firma proponuje klientom zawarcie umowy deweloperskiej z wpłatą 20 proc. ceny. – Na dopełnienie formalności klienci mają czas do 30 września – mówi dyrektor Kaleta. Oferta dotyczy części inwestycji firmy.

359,7 tys.

– średnia wartość kredytu, o jaki klienci wnioskowali w lutym. To o 4 proc. więcej niż w styczniu (dane BIK).

Ożywienie zauważa też Renata Braszkiewicz-Walczak, kierownik ds. sprzedaży w spółce Archicom. – Pojawiła się grupa osób, które chcą skorzystać z dofinansowania. Większość ma też wkład własny – mówi. Archicom proponuje system 10/90. 10 proc. ceny klient płaci przy podpisaniu umowy, resztę – gdy dostanie preferencyjny kredyt. – Jeśli program nie zostałby uruchomiony, klient dostanie zwrot wpłat, z wyłączeniem kosztów notarialnych i tych związanych z Deweloperskim Funduszem Gwarancyjnym – wyjaśnia Renata Braszkiewicz-Walczak.

Także Grupa Robyg, jak zapewnia prezes Eyal Keltsh, „dopasowuje się do potrzeb klientów, również w kwestii rezerwacji mieszkań”. Jego zdaniem sytuacja na rynku kredytów hipotecznych poprawia się od początku roku, co potwierdzają dane Biura Informacji Kredytowej (BIK). Prezes zakłada, że trend się utrzyma. – Rządowe programy będą dużym wsparciem dla Polaków, ułatwią inwestycję we własne lokum – ocenia.

4,7 tys.

nowych rezerwacji mieszkań notuje Otodom Analytics na siedmiu rynkach.

Mieszkanie w rezerwie

Wzrost liczby rezerwacji mieszkań odnotował Marcin Krasoń, ekspert Otodom Analytics. – Na siedmiu głównych rynkach wychwyciliśmy 4,7 tys. nowych rezerwacji. Tak wielu mieszkań klienci nie rezerwowali od dwóch lat – podkreśla. – Z jednej strony to sygnał ożywienia rynku. Z drugiej – są to rezerwacje związane z nadchodzącym coraz większymi krokami preferencyjnym kredytem.

Zdaniem eksperta Otodomu kupujący chcą już dziś zarezerwować dobre mieszkanie, obawiając się, że w lipcu lokali w ofercie będzie mniej. – A i dla deweloperów jest to korzystne – twierdzi Krasoń.

Z danych Cenatorium wynika z kolei, że pod koniec ub.r. rezerwacjami było objętych ok. 7 proc. nowych mieszkań. – Od lipca obowiązuje nowa ustawa deweloperska, która wprowadziła regulacje dotyczące umów rezerwacyjnych – przypomina Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości w Cenatorium. – Deweloper nie może już ustalać opłaty rezerwacyjnej według własnego uznania. Ustawa określa też, w jakich sytuacjach opłata ta ma być nabywcy zwracana.

Według Wełnowskiej deweloperzy są niechętni „długim” rezerwacjom, głównie ze względu na rosnące i trudne do przewidzenia w dłuższym czasie koszty, które skłaniają do podnoszenia cen w nowych inwestycjach. „Dłuższe” rezerwacje zdaniem ekspertki mogłyby dotyczyć lokali, które się gorzej sprzedają.

Małgorzata Wełnowska nie ma wątpliwości, że nowy program zwiększy zainteresowanie mieszkaniami. Zwraca jednak uwagę, że nie podano limitu wniosków, które mogą być przyjęte w danym roku. – Wcześniejsze programy mieszkaniowe miały takie ograniczenia – zauważa analityczka. Dodaje, że „Bezpieczny kredyt 2 proc.” czerpie z wcześniejszego programu „Rodzina na swoim”, który zakładał dopłatę 50 proc. odsetek, co ułatwiało spłatę.

– Minusem programu są jego ograniczenia, czyli maksymalna kwota dotowanego kredytu 500 tys. zł dla singli i 600 tys. zł dla rodzin. Oznacza to, że przy 20-proc. wkładzie własnym wartość kupowanej nieruchomości nie może przekroczyć 625 tys. zł (dla jednoosobowego gospodarstwa) i 750 tys. zł (dla rodzin) – wskazuje Wełnowska. – Biorąc pod uwagę ceny ofert, w mniejszych miastach kryterium ceny całkowitej spełnia większość mieszkań wystawionych na sprzedaż. Gorzej jest w największych miastach wojewódzkich, np. w Krakowie czy we Wrocławiu: ok. 50 proc. ofert lokali z rynku pierwotnego jest w przedziale do 625 tys. zł i ok. 60 proc. – do 750 tys. zł. Na rynku wtórnym udział tak wycenianych lokali jest większy o kilka pkt proc. – dodaje. W Warszawie jest to odpowiednio 38 i 50 proc.

Czy napędzany tanimi kredytami popyt na mieszkania skłoni deweloperów do odmrażania inwestycji? Jak mówi Krasoń, jeszcze tego nie widać. – W styczniu i lutym na siedem głównych rynków trafiło zaledwie 4,6 tys. lokali, o ponad połowę mniej niż rok wcześniej – wskazuje. – Marzec jak na razie też nie wygląda dobrze.

Odbudowa podaży

– Wbrew temu, czego oczekuje rynek, podaż nowych mieszkań kurczy się gwałtownie i nie uda się jej szybko odbudować, nawet jeśli w połowie roku zostanie uruchomiony program „Pierwsze mieszkanie” – zaznacza Wełnowska. – Odbudowa zdolności prowadzenia przez dewelopera większej liczby inwestycji w tym samym czasie zajmie co najmniej 12 miesięcy, potrwa do połowy 2024 r. – przewiduje.

Radosław Wąsak, dyrektor zarządzający iWealth Nieruchomości, dopowiada, że wielu deweloperów zamrażało inwestycje. – Podaż względnie równoważy popyt, który wzrośnie wraz z poprawą koniunktury. W sytuacji obniżonej podaży będzie to czynnik przemawiający za istotnym wzrostem cen mieszkań – ocenia dyrektor. Na razie, jak dodaje, konkurencja – i na rynku pierwotnym, i na wtórnym – jest mniejsza, ceny można negocjować.

– Większych przecen w biurach sprzedaży deweloperów jednak nie widać i nic nie wskazuje, by spełniło się oczekiwanie wyraźnej korekty – zastrzega. – Z drugiej strony statystyki są zaburzone. Średnia cena mkw. lokali w ofercie rośnie, gdy ubywa najtańszych lokali (których produkcję deweloperzy wstrzymali), a przybywa drogich i bardzo drogich, adresowanych do klientów z gotówką i tych nielicznych z wysoką zdolnością kredytową.

Zdaniem Kliś rządowy program dopłat nie będzie remedium dla deweloperów finansujących budowy kredytami inwestycyjnymi, które są nadal drogie. – Dopasowanie podaży do nowych okoliczności zajmuje więcej czasu i wiąże się z całym procesem inwestycyjnym. Sytuacja sprzyja dużym deweloperom z bogatą ofertą, wprowadzającym nowe inwestycje – mówi. Atal rozpocznie w marcu budowę osiedli w Gliwicach i we Wrocławiu.

A Kaleta uważa, że program pomoże ożywić i popyt, i podaż. – Przy stałym dopływie klientów z bankowym finansowaniem deweloperzy będą mogli odmrozić inwestycje, które wstrzymali ze względu na ograniczenia zdolności kredytowej kupujących – wyjaśnia. – Pozytywny wpływ odczuje wiele gałęzi gospodarki – od generalnych wykonawców, przez producentów materiałów budowlanych i wykończeniowych, po dostawców AGD, mebli i elektroniki użytkowej.