Marlena Kosiura, Inwestycjewkurortach.pl: Rynek condo dalej gorący, choć mniejszy

Polski rynek turystyczny oparty jest na popycie wewnętrznym, a ludzie zawsze będą potrzebować wypoczynku. Czynnikiem ryzyka jest nagromadzenie obiektów w miejscach, gdzie popyt jest mocno sezonowy – mówi Marlena Kosiura, ekspertka portalu Inwestycjewkurortach.pl.

Rynek apartamentów wakacyjnych i condohoteli w ostatnich latach był mocno doświadczany, bo jak nie kampania UOKiK ostrzegająca przed pochopnym inwestowaniem albo pandemia, to teraz inflacja i drożyzna. Dziś mieszkania kupują ci, którzy mają dużo gotówki. A jaka jest kondycja wspomnianego na wstępie rynku? Zacznijmy od mieszkań na krótki wynajem.

Nieruchomości „turystyczne” w ostatnim czasie faktycznie bardzo dużo przeszły, dla rynku wynajmu krótkoterminowego kluczowa była pandemia. Lata wcześniejsze, 2018–2019, to był bardzo gorący okres, kiedy można było uzyskiwać zwrot nawet 10 proc. w niektórych lokalizacjach, a pandemia wywróciła ten rynek, szczególnie w miastach – bo w typowych wakacyjnych kurortach klienci są trochę inni.

Ten rynek do dziś się nie odbudował, kiedy robiliśmy analizę rok temu, w Warszawie ubyło mniej więcej 3400 lokali z rynku najmu krótkoterminowego, w Krakowie 2900, a w Gdańsku ponad 700. Dziś dane oparte na Airbnb wskazują, że jest podobnie. Dziś w Warszawie mamy 6000 mieszkań, w Krakowie i Gdańsku po 5000. To znacznie mniej niż przed pandemią. Po pandemii turyści zaczęli powoli wracać, ale dziś widzimy, jak wygląda sytuacja na rynku wynajmu długoterminowego: stawki rosną, napływ uchodźców jeszcze bardziej wzmocnił ten rynek – zatem wynajem krótkoterminowy z punktu widzenia inwestorów nie do końca jest dziś tak atrakcyjny, jak był przed pandemią. Jest nieprzewidywalny, trudny, więc obecnie mieszkania kupowane są raczej z myślą o wynajmie długoterminowym.

Nawiasem mówiąc, zarabianie na najmie krótkoterminowym, turystycznym, często było hasłem w reklamach deweloperów przed pandemią – dziś tego nie ma.

Jak wygląda sytuacja na rynku condohoteli? To model: kup apartament w naszym obiekcie, on będzie fachowo zarządzany i będziesz mieć udział w zyskach z najmu. Czy jest jeszcze taka oferta i czy to rzeczywiście dobry pomysł na ulokowanie pieniędzy?

Rynek jest nadal gorący, nadal powstaje wiele nowych obiektów w formule condo, zwłaszcza w kurortach, i to wynika z dwóch czynników. Po pierwsze, cały czas są klienci zainteresowani pasywnymi inwestycjami w nieruchomości, a po drugie, nowe projekty hotelowe mają dziś problem z uzyskaniem finansowania bankowego, stąd konieczność sięgnięcia po kapitał inwestorów indywidualnych. Rok 2019 to wspomniane kampanie UOKiK i KNF, kolejne lata to wielkie negocjacje nabywców lokali z deweloperami w sprawie rozliczeń – to wszystko ten rynek spowolniło, ale nie zatrzymało.

Jak spojrzymy na raporty największych deweloperów z tego rynku, jak Arche, czy pośredników, jak Condo.pl, to w zasadzie oni cały czas chwalą się bardzo dużą liczbą nowych umów. Mam jednak wrażenie, że dynamika sprzedaży nieco wyhamowała, ale nie dlatego, że ludzie się przestraszyli, tylko dlatego, że jest to po prostu specyficzny produkt inwestycyjny oparty na nieruchomości, a nie klasycznie rozumiana nieruchomość. Owszem, kupujący ma księgę wieczystą, ale w zasadzie nie ma wpływu na to, co się z tą nieruchomością do końca dzieje. Zatem pula takich świadomych inwestorów po prostu się wyczerpała.

Popyt inwestycyjny na apartamenty condo to jedno, ale musi być jeszcze popyt gości. Jak ocenia pani tegoroczny sezon wakacyjny i jakie są perspektywy – bo to przecież na pieniądzach turystów opiera się ten biznes.

Inflacja nie odstraszyła Polaków od wypoczywania w polskich kurortach, a rodzimy rynek turystyczny w zdecydowanej mierze oparty jest na popycie wewnętrznym. Według danych z organizacji hotelowych czy serwisów rezerwacyjnych tegoroczne wakacje były bardzo dobrym sezonem, obłożenie było na bardzo satysfakcjonującym poziomie, a stawki wynajmu dobre. Jedyne, co się zmieniło i co utrudnia funkcjonowanie, to skrócił się czas między dokonaniem rezerwacji a przyjazdem. To powoduje, że biznes jest mocno nieprzewidywalny, praktycznie do ostatniej chwili nie wiadomo, jakie będzie obłożenie. Niemniej wakacje wypadły dobrze, a poziom rezerwacji na wrzesień w hotelach też pozwala na optymizm. O przyszłość raczej nie należy się obawiać, ludzie po prostu wyjeżdżają, potrzebują tego.

Problemem może być jednak pewna nadpodaż obiektów. Polskie kurorty i miejscowości wypoczynkowe zarabiają głównie w sezonie letnim i zimowym, wiosna i jesień są trudne. W sytuacji, kiedy w danej miejscowości jest bardzo duża konkurencja klasycznych hoteli i apartamentów wakacyjnych, poza sezonem jest walka o turystę i tu jest pewne niebezpieczeństwo, jeśli chodzi o sprawność działania tych biznesów. Z mieszkaniami wakacyjnymi jest o tyle łatwiej, że nie generują takich kosztów stałych jak hotele.

W ostatnim czasie słyszymy, że Polacy rzucili się na nieruchomości za granicą.

Trend zainteresowania mieszkaniami za granicą już był widoczny od jakiegoś czasu, pandemia i teraz inflacja to czynniki wzmacniające go. Poza tym mamy, zdaje się, modę na kupowanie nieruchomości szczególnie w Hiszpanii. Nie dla wszystkich jednak do zaakceptowania jest fakt, że nieruchomości są daleko i nie zawsze można do nich się dostać – bo albo pandemia blokuje wyjazdy, albo loty są coraz droższe.