Tomasz Łapiński, prezes Cordia Polska: Jest optymizm, ale do odbicia daleko

Przy tak niskim tempie wyprzedaży oferty trudno się dziwić, że deweloperzy nie ruszają z nowymi inwestycjami. Planujemy wprowadzać projekty, ale dzieląc je na etapy bardziej po 100 niż 200 mieszkań – mówi Tomasz Łapiński, prezes spółki Cordia Polska.

Cordia Polska to firma notowana na Catalyst, zatem w dobie wysokich stóp i niskiej sprzedaży mieszkań rozpoczniemy pytaniem o to, czy obligatariusze mogą czuć się komfortowo. W obrocie są papiery o wartości nominalnej 69 mln zł zapadające w lipcu 2024 r.

Wydaje mi się, że trudno znaleźć bezpieczniejsze obligacje dewelopera mieszkaniowego niż nasze, wyemitowaliśmy papiery w 2021 r. bardziej by zapoznać się z rynkiem, nasze plany biznesowe nie były budowane w oparciu o ten dług. Podtrzymujemy, że w długim terminie chcemy nawiązywać relacje z inwestorami w Warszawie, dziś głównym źródłem finansowania jest rynek węgierski, gdzie działa nasz właściciel. Dodam, że na koniec czerwca ub.r. Grupa Cordia miała równowartość około 650 mln zł gotówki. Nie publikowaliśmy jeszcze raportu rocznego, ale biorąc pod uwagę, że polityka grupy była raczej ostrożna, mniej wydawaliśmy na zakupy, nie uruchomiliśmy tylu inwestycji, co planowaliśmy, to myślę, że inwestorzy mogą spokojnie oczekiwać, że na koniec 2022 r. tej gotówki było więcej. Obligacje wyemitowane w Polsce to niewielki element w strukturze finansowej grupy, zapadają rok wcześniej niż papiery węgierskie – dodam jeszcze, że te drugie mają stały kupon 4 proc. rocznie.

W 2020 r. Cordia Polska przejęła Polnord, sprzedała 226 mieszkań, w 2021 r. już 592, a w 2022 r. – zgodnie z trendem rynkowym – sprzedaż skurczyła się mocno, do 266 lokali. Sam IV kwartał okazał się najlepszy, sprzedaliście 81 mieszkań. Na szerokim rynku też widzieliśmy, że IV kwartał był odbiciem wobec bardzo słabego III kwartału. Eksperci tłumaczą ten optymizm konsumentów m.in. tym, że stopy i inflacja przestały rosnąć. Niemniej zdolność kredytowa jest dalej bardzo niska, a Polski Związek Firm Deweloperskich prognozuje dalszy ostry spadek inwestycji mieszkaniowych...

Wynik za IV kwartał – nasz i konkurencji – napawa pewnym optymizmem, zawsze warto odnieść sprzedaż do posiadanej oferty. W IV kwartale sprzedaliśmy ponad 11 proc. oferty, w poprzednich kwartałach niektórzy deweloperzy sprzedawali dużo poniżej 10 proc. Przy 5 proc. oznacza to aż 5 lat na sprzedaż całego projektu, którego budowa trwa 1,5–2 lata. Biorąc pod uwagę jak kapitałochłonny i ryzykowny jest ten biznes, nie sądzę, żeby ktokolwiek ruszał z uruchamianiem kolejnych inwestycji przy tak niskim tempie wyprzedaży. Mamy więc trochę optymizmu, gdyby sytuacja z IV kwartału się utrzymała, rynek po prostu przestanie się krztusić i będzie funkcjonować na niskich obrotach.

W tym roku chcielibyśmy wprowadzić przynajmniej cztery inwestycje, dwie są modyfikowane tak, by mogły wchodzić do realizacji w mniejszych etapach, raczej po 100 niż 200 lokali. Budowa trwa przeciętnie dwa lata i ostatni czas pokazał, że otoczenie może się zmienić diametralnie, planowanie jest dużo trudniejsze, kapitał jest drogi, więc każdy deweloper przed rozpoczęciem inwestycji zastanowi się trzy razy. Prognozy PZFD są bardzo pesymistyczne, ale trudno zakładać, że w obecnym otoczeniu mogłoby być inaczej.

Rząd zapowiedział program dopłat do kredytów – nie wiemy dokładnie, kiedy wejdzie w życie i w jakiej formie – ale na podstawie zapowiedzi może to być wsparciem deweloperów?

Dostępność finansowania i pewien optymizm, pozytywne nastawienie do tego, co nas może spotkać w przyszłości, to dwa ważne czynniki dla rynku mieszkaniowego. Program odnosi się do obu tych kwestii. Eliminuje w bardzo dużym stopniu niepewność, zamrażając na stosunkowo długo wysokość odsetek, poza tym dostępność kredytów będzie większa – w tej chwili pożyczki hipoteczne praktycznie nie są w Polsce dostępne z powodu wysokich stóp i dodatkowego bufora, którego wymaga Komisja Nadzoru Finansowego.

W 2022 r. mocno spadł popyt nabywców indywidualnych i wydawało się, że więcej będzie transakcji z inwestorami PRS (najem instytucjonalny mieszkań) – ale wysypu umów nie widzieliśmy. Wy też nie wykluczaliście takiej współpracy. Jak ocenia pan perspektywy tego rynku?

PRS będzie się w Polsce dynamicznie rozwijać, co do tego nie mam wątpliwości, w tej chwili to znikoma część rynku najmu. Jeżeli zależy nam, by dostępność mieszkań była w Polsce większa i standard generalnie się podnosił, to powinniśmy trzymać kciuki za wszystkich inwestorów – i instytucjonalnych, i indywidualnych, którzy są w stanie wyasygnować pieniądze na budowę mieszkań.

Tempo transakcji deweloperów z inwestorami PRS spadło, ale jest to oczywiście efektem wyższych kosztów kapitału. Stawki najmu też w Polsce urosły, ale nie jest pewne, czy mogą dalej się zwiększać.

Czy rozmawiacie o transakcjach z inwestorami instytucjonalnymi, czekając na poprawę otoczenia makro?

W tej chwili takich rozmów nie prowadzimy. Potrzebujemy jeszcze trochę czasu, by przygotować inwestycje dla takiego rodzaju nabywców. Mamy odpowiednie grunty w banku, ale jesteśmy na tyle daleko od uzyskania pozwoleń na budowę, że jest za wcześnie na negocjacje. Zrobimy to, jak formalności będą już zaawansowane.