Prezes Cordii i Polnordu: Popyt mnie nie martwi, więcej obaw mam o podaż

#PROSTOZPARKIETU. TOMASZ ŁAPIŃSKI: Wraz z rozwojem skali działalności w Polsce rosła będzie dla nas rola tutejszego rynku kapitałowego.

W 2021 r., bardzo udanym dla deweloperów, sprzedaliście 592 mieszkania, o 160 proc. więcej niż rok wcześniej. Czy także i u was zauważalne było to, że końcówka roku wypadła nieco „chłodniej" i jak ocenia pan perspektywy rynku po ostatnich podwyżkach stóp procentowych?

Końcówka roku również w naszych biurach sprzedaży była słabsza niż poprzednie kwartały, ale wszyscy się tego spodziewali, wystąpiły obiektywne czynniki, które do tego doprowadziły, jak odczyty inflacji skłaniające banki centralne do podnoszenia stóp procentowych, i poczucie niepewności klientów co do sytuacji rynkowej. Jeszcze w połowie zeszłego roku planowaliśmy, że sprzedamy 640 mieszkań, skończyło się na prawie 600.

Te wyniki nie odzwierciedlają potencjału grupy, zespół włożył dużo w przygotowanie kolejnych projektów m.in. na gruntach przejętego Polnordu i liczymy na to, że w tym roku uruchomimy pierwsze inwestycje z tego zasobu. W banku ziemi mamy około 4,5 tys. lokali, chcemy w tym roku wprowadzać po przynajmniej jednym, a może po dwa, projekcie na każdym z rynków, gdzie działamy, czyli w Warszawie, Trójmieście, Krakowie, oraz uruchomić działalność w nowym mieście, Poznaniu.

Po tak dynamicznym wzroście sprzedaży mieszkań w 2021 r. jakie cele postawiliście sobie na ten rok?

Trudno jest stawiać jakieś mocne prognozy, ale mogę powiedzieć, że nasz plan to sprzedaż rzędu 700 lokali. Ostateczny wynik jest zależny od wielu czynników. Nie ukrywam, że nie obawiam się tak bardzo mocno cofnięcia popytu, większym wyzwaniem dla sprzedaży wydaje się to, czy będziemy w stanie wprowadzić wszystkie zaplanowane projekty do oferty. To jest największą bolączką i wyzwaniem dla deweloperów: móc uzupełniać ofertę dokładnie według założonego harmonogramu. Ścieżka administracyjna w Polsce nie jest łatwa.

Co z kosztami wykonawstwa i tzw. marżowością projektów?

Prowadzimy rozmowy z generalnymi wykonawcami w różnych miastach i widzimy, że presja na koszty cały czas się utrzymuje, na szczęście dynamika jest już mniejsza, tempo wzrostu cen wielu materiałów wyhamowało i myślę, że w tym roku dynamika będzie już znacznie niższa niż w 2021 r. Zbyt wiele mocy produkcyjnych było wygaszonych w przypadku różnych materiałów, różnych dostawców, wielu deweloperów starało się poszerzyć ofertę istotnie w ubiegłym roku. Z drugiej strony widzimy, co się dzieje z kosztami energii, to będzie miało przełożenie na presję na ceny materiałów, których wykonanie jest energochłonne. Podsumowując, ceny wykonawstwa będą dalej rosły, ale już mniej dynamicznie.

Rosnące koszty wykonawstwa i przewaga popytu na mieszkania nad podażą to główne czynniki napędzające ceny. Czy mieszkania będą dalej drożeć, czy może widać już sufit?

Myślę, że jesteśmy w takim miejscu, gdzie faktycznie zdolność kredytowa klientów będzie istotnie niższa, zwłaszcza jeżeli dojdzie do kolejnych podwyżek stóp procentowych. Wydaje mi się, że w 2022 r. dojdziemy do takiego poziomu, gdzie będą zderzać się możliwości klientów i deweloperów: kiedy rosną nam koszty wykonawstwa i nie jesteśmy w stanie ich obniżyć, kiedy nie widać, by tanieć miały grunty, nie ma możliwości dostarczania mieszkań w niższych cenach niż obecnie. Zakładałbym raczej, że zmniejszy się liczba sprzedawanych w Polsce lokali, a cenowo rynek będzie się stabilizować.

Pojawił się nowy typ klienta, fundusze PRS. Udział takich transakcji w ubiegłorocznej sprzedaży mieszkań przez deweloperów z rynku kapitałowego był bardzo znaczący. Czy Cordię też interesuje ten rynek, biorąc pod uwagę, że węgierscy właściciele inwestowali w ten segment w Niemczech czy Wielkiej Brytanii?

Oczywiście, interesuje. Bardzo się intensywnie przyglądamy tym transakcjom i tym trendom, jednak bank ziemi, który mieliśmy dotychczas w Polsce, nie dawał możliwości, nie zachęcał do istotnych transakcji z podmiotami z rynku PRS. Do tej pory Cordia rozwijała się w Polsce, realizując raczej mniejsze projekty, nie duże wieloetapowe przedsięwzięcia, których realizację można byłoby przyspieszyć dzięki transakcji forward z funduszem.

W banku ziemi powiększonym dzięki przejęciu Polnordu takie grunty są i rozważamy przygotowanie kilku takich transakcji, niewykluczone że w tym lub następnym roku.

W wakacje ub.r. przeprowadziliście „zapoznawczą" emisję obligacji o wartości prawie 70 mln zł, papiery są notowane na Catalyst. Jakie są dalsze plany, jeśli chodzi o aktywność na polskim rynku kapitałowym?

Podtrzymujemy, że nasze plany obecności na rynku finansowym w Polsce są długofalowe, i będziemy je realizować równolegle ze zwiększaniem skali działalności w Polsce. Inwestorzy z rynku obligacji preferują podmioty z długą historią, solidnymi bilansami i wynikami za kilka lat. Zwiększamy skalę działalności, budujemy swój track record i historię – mam nadzieję, że wykreujemy tym samym lepszą pozycję, jeśli chodzi o możliwość pozyskiwania kapitału na warunkach, które będą dla nas atrakcyjne.

To będzie szło równolegle z tym, że w ogóle rola Cordii Polska w całej Grupie Cordia będzie istotnie rosła. Przyglądam się wynikom uzyskiwanym przez kolegów w Budapeszcie i po cichu liczę, że w tym roku pierwszy raz uzyskamy większą sprzedaż.

Wraz z rozwojem działalności operacyjnej w Polsce będą szły nasze plany, jeżeli chodzi o obecność na tutejszym rynku kapitałowym. ar