Koszty wykonawstwa w górę, popyt może się zmniejszyć

Budowanie mieszkań kosztuje coraz więcej. Eksperci wskazują, że skończą się możliwości przerzucania tego na ceny mieszkań, chociażby z powodu perturbacji na rynku pracy.

Według wstępnych szacunków, w sześciu głównych polskich aglomeracjach deweloperzy mogą sprzedać niemal tyle samo mieszkań, co rok wcześniej, choć pierwotnie wieszczono spadek. Z powodu coraz wyższych cen sprzedaż w ujęciu wartościowym bije rekordy. W zależności od miasta, ceny mieszkań w ub.r. wzrosły o kilka, kilkanaście procent. W Warszawie to już ponad 10 tys. zł za mkw. Co dalej?

Deweloperzy będą bronić marż

– Perspektywy na 2020 r. są wciąż dobre. Niskie stopy procentowe przy wyraźnie wyższej inflacji będą nadal stymulować zakupy o charakterze inwestycyjnym, a kredyty hipoteczne pozostaną relatywnie dostępne – ocenia Kazimierz Kirejczyk, wiceprezes JLL. – Deweloperzy zdają sobie sprawę, że liczba sprzedawanych mieszkań nie mogła rosnąć bez końca, a nadchodzące schłodzenie koniunktury w gospodarce znajdzie swoje odbicie także w mniejszym popycie na lokale. Jednak sytuacja branży wydaje się dość bezpieczna. Odporność na kryzys związana jest z niskim zadłużeniem deweloperów w bankach i wciąż wysoką sprzedażą. Stopniowa redukcja sprzedaży nie zagrozi płynności przedsiębiorstw. Bardziej prawdopodobne jest to, że deweloperzy zaakceptują wolniejsze tempo sprzedaży, niż to, że obniżą ceny, rezygnując z wypracowanych marż.

Jeśli chodzi o perspektywę średnioterminową, kluczowe będą sytuacja gospodarcza i regulacje (nowa odsłona Mieszkania+, pomysł Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, powrót do REIT-ów, ustawa o planowaniu przestrzennym).

Ekspert JLL zaznacza, że w latach 2013–2017 sprzedaż mieszkań na głównych rynkach więcej niż się podwoiła, zatem nie byłoby zaskoczeniem, gdyby spowolnienie sprowadziło liczbę rocznie sprzedawanych lokali do poziomu z 2015 r., czyli około 50 tys.

Zdaniem Marcina Jańskiego, szefa działu nieruchomości alternatywnych i gruntów inwestycyjnych w firmie doradczej CBRE, w najbliższych kwartałach można się spodziewać dalszego wzrostu cen mieszkań. Będzie to powodować stopniowe ograniczenie popytu.

– Jednak w minionych kwartałach deweloperzy na największych rynkach dość dobrze dostosowywali poziom nowej produkcji do oczekiwań rynku – mówi Jański. – Prawdopodobnie również w najbliższym roku nie będziemy mieć do czynienia z istotną nadpodażą, zwłaszcza przy deklarowanych problemach z pozyskaniem nowych gruntów pod inwestycje. Zagrożeniem dla rynku mógłby stać się odpływ popytu inwestycyjnego, ale źródła tego popytu (dobra sytuacja na rynku pracy, znacząca emigracja zarobkowa, brak porównywalnych strategii inwestycyjnych) wydają się stosunkowo stabilne – podsumowuje Jański.

Prąd i płaca minimalna mogą namieszać

Zdaniem Anny Karaś, starszego analityka ds. rynku nieruchomości w urban.one, co prawda nie zanosi się na razie na zatrzymanie wzrostu cen mieszkań, to w kolejnych miesiącach 2020 r. sytuacja może się zmienić w związku z zapowiadanymi podwyżkami cen prądu.

– Rosnące koszty produkcji, zwłaszcza w sektorze spożywczym, chemicznym i budowlanym, pogorszą kondycję finansową wielu firm, wyhamują zatrudnienie i wzrost wynagrodzeń – mówi Karaś. – Podobny efekt może mieć także podwyższenie płacy minimalnej. Już od sierpnia ub.r. dane GUS wskazują na spadek zatrudnienia w sektorze przedsiębiorstw w Polsce. Pracodawcy w poszukiwaniu oszczędności będą redukować etaty bądź oferować inne formy zatrudnienia. Podwyżki płac mogą więc przynieść odwrotny skutek, niż planowano.

Foto: GG Parkiet

Zdaniem ekspertki, jeśli spełnią się te przewidywania, to wzrośnie stopa bezrobocia i inflacja, a wraz z tym koszty życia.

– Polacy zaczną szukać sposobu zaoszczędzenia, co może przełożyć się na rynek mieszkaniowy. Spadek popytu i pogorszenie nastroju może skłonić deweloperów do zahamowania podwyżek, a w mniej atrakcyjnych obszarach nawet do korekty cen – uważa Karaś.

Marcin Krasoń, ekspert obido.pl, podkreśla, że notowania barometru nastrojów na rynku mieszkaniowym (autorstwa Obido i JLL) wskazują, że nastrój kupujących w dłuższym okresie się zmienia, co może być zwiastunem końca wzrostu cen w perspektywie najbliższego roku. – Zmienia się bowiem nastawienie kupujących do rosnących cen – jest to widoczne szczególnie w Warszawie. Nie spodziewałbym się jednak spektakularnych obniżek, bo czynniki wpływające na popyt pozostają silne. W związku z tym może być tak, że wzrost cen straci na dynamice, ale nie dojdzie do odwrócenia trendu – mówi Krasoń. Zwraca uwagę, że otoczenie prawne rynku jest bardzo mało przewidywalne, co znacznie utrudnia prognozy. Nie wiadomo, jak będzie wyglądać Mieszkanie+, także wzrost pensji minimalnej nie pozostanie bez wpływu na rynek mieszkaniowy. – Pozornie mogłoby wydawać się, że wzrost pensji wpłynie na popyt pozytywnie, ale może się okazać, że w długim terminie będzie odwrotnie. W górę pójdą prawdopodobnie koszty produkcji, co z jednej strony przyczyni się do wzrostu inflacji, a z drugiej zmusi przedsiębiorców do redukcji zatrudnienia. Wyższa inflacja plus wzrost bezrobocia to nie są okoliczności, które sprzyjałyby rozwojowi rynku mieszkaniowego – podsumowuje Krasoń.

Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu rynekpierwotny.pl, uważa, że wciąż brakuje racjonalnych przesłanek do prognozowania spadków cen mieszkań w perspektywie roku.

– Po pierwsze, wzrosną ceny energii, co natychmiast przełoży się na kolejną niemałą zwyżkę cen materiałów budowlanych. Może zacząć ubywać wykwalifikowanych pracowników na budowach, tych zza wschodniej granicy. Otwarcie granicy niemieckiej spowoduje zapewne ich odpływ, pozostaje pytanie, w jakiej skali. Zmusi to firmy wykonawcze do rywalizowania o robotników płacami. Deweloperzy wciąż będą się borykać z niedoborem gruntów inwestycyjnych, co wpłynie na utrzymanie cen ziemi na wysokim poziomie. Może też dojść kwestia deweloperskiego funduszu gwarancyjnego, kolejnego czynnika zwiększającego koszty i bardzo możliwe, że także ceny – wylicza Jędrzyński. – W tej sytuacji najbardziej optymistycznym scenariuszem wydaje się słabnąca, miejmy nadzieję, tendencja wzrostowa cen w I połowie 2020 r. i stabilizacja na rekordowo wysokich poziomach w II półroczu.

Ekspert spodziewa się dalszego spadku sprzedaży mieszkań w ujęciu ilościowym. – W sytuacji spowalniającej gospodarki i pogarszających się jej głównych wskaźników, w efekcie postępującej drożyzny nie tylko mieszkań, ale przede wszystkim kosztów utrzymania, optymizm konsumencki powinien wyraźnie zniżkować, także na rynku mieszkaniowym. Kwestią jest tylko skala tego osłabienia i pogorszenia sprzedaży – podsumowuje Jędrzyński.

Na rynku wtórnym też niełatwo

– Mimo słabszego tempa wzrostu cen w III kwartale 2019 r. wszystko wskazuje na to, że końcówka roku to kolejne coraz wyższe odczyty średnich cen transakcji na rynku wtórnym mieszkań – mówi Marcin Jańczuk, analityk Metrohouse. – Nie może to dziwić z kilku powodów. Pierwszy to brak możliwości zaspokojenia popytu na mieszkania przez deweloperów. Choć wskaźniki notowane na rynku pierwotnym są także bardzo dobre, to mimo wszystko klienci mają duże problemy ze znalezieniem w dużych miastach mieszkań, które byłyby gotowe do odbioru już teraz. W takich momentach naturalnym wyborem staje się rynek wtórny – wskazuje.

Ekspert podkreśla, że kolejnym motorem napędzającym wzrost cen jest utrzymująca się aktywność inwestorów – zarówno tych długoterminowych, kupujących mieszkania pod wynajem, jak i spekulacyjnych – dążących do maksymalizacji zysku w krótkim okresie (tzw. flipping). – Nie spodziewam się w 2020 r. znaczących zmian w kształtowaniu się popytu na mieszkania na rynku wtórnym. Być może wraz ze wzrostem cen zmieni się podejście do nabywanego lokum – będziemy wybierać tańsze lokalizacje podmiejskie, nawet kosztem dłuższych dojazdów. Być może też spadnie nieco tempo sprzedaży, bo wiele osób może mieć dylemat związany z wyborem: najem czy zakup. Część potencjalnych nabywców zmieni też preferencje odnośnie do samego mieszkania, wybierając lokal mniejszy, niż planowano – dodaje.

Zdaniem Jańczuka, na razie nie widać wyraźnych symptomów braku akceptacji cen.

– Możliwe, że jeśli to nastąpi, a kiedyś pewnie tak się stanie, właściciele mieszkań na sprzedaż będą musieli nieco obniżyć swoje oczekiwania, by w akceptowalnym czasie dokonać transakcji – podsumowuje.

Co zmieni na rynku Mieszkanie+?

– Wśród trzech filarów programu, wymienianych przez Ministerstwo Rozwoju, największe zainteresowanie budzi pomysł zaangażowania w program prywatnych deweloperów – wskazuje Marcin Jański z CBRE. – Według wstępnych informacji, w zamian za możliwość preferencyjnego zakupu ziemi należącej do Skarbu Państwa, deweloperzy przekazywaliby do programu Mieszkanie+ część mieszkań w realizowanych na tych gruntach inwestycjach. Środowisko deweloperów wyraża zainteresowanie tą propozycją, która z ich punktu widzenia częściowo zmniejszyłaby problemy z pozyskiwaniem gruntów pod nowe projekty – dodaje. Jego zdaniem, takie rozwiązanie mogłoby rzeczywiście zwiększyć liczbę mieszkań dostępnych w programie, choć pierwsze efekty byłyby najpewniej widoczne dopiero za kilka lat.