Rekordowa podaż nowych biur to kłopoty dla starych budynków

Najemcy poszukujący siedziby w Warszawie będą mogli wybrzydzać w ofertach deweloperów kończących biurowce. Najlepsze warunki najmu można jednak wynegocjować jeszcze przed rozpoczęciem budowy, gdy inwestor zabiega o kredyt.

W 2013 roku stołeczny rynek biurowy zmierzy się z najwyższą od 2000 r. podażą. – Przybędzie ok. 320 tys. mkw., co oznacza, że zasoby powierzchni biurowej w Warszawie przekroczą 4 mln mkw. – wylicza Anna Kot, dyrektor działu agencji biurowej i reprezentacji najemców w firmie doradczej na rynku nieruchomości Jones Lang LaSalle. Połowa powierzchni, która wejdzie na stołeczny rynek w tym roku, jest wynajęta. Co będzie z resztą biur?

Najemca rządzi w stolicy

Anna Kot podkreśla, że rekordowa od lat podaż biurowców nie pozostanie bez wpływu na współczynnik powierzchni niewynajętej. Wolnych biur w Warszawie będzie przybywać przede wszystkim w najstarszych budynkach.

– Najemcy, szczególnie firmy zajmujące większe powierzchnie biurowe, coraz częściej analizują wykorzystanie swojej siedziby i koncentrują się na optymalizacji sposobu jej użytkowania – uważa Anna Kot.

Marcin Kocerba, analityk z działu powierzchni biurowych w Cushman & Wakefield (C&W) zwraca jednak uwagę, że do tej pory najemców nie brakowało w stolicy. – W ubiegłym roku podpisano umowy najmu na 608 tys. mkw. Tym samym po raz trzeci z rzędu Warszawa odnotowała rekord rocznego wolumenu transakcji. Największą umową zawartą w minionym roku było wynajęcie przez T-Mobile 27 tys. mkw. w nowo powstającym biurowcu Marynarska 12 firmy Ghelamco. Dwie kolejne pod względem wielkości transakcje to też umowy przednajmu, na podstawie których Frontex wynajął 14,5 tys. mkw. w innym projekcie Ghelamco – Warsaw Spire, a Poczta Polska – 12,6 tys. mkw w biurowcu Domaniewska 37C, budowanym przez Polski Holding Nieruchomości – wylicza Marcin Kocerba.

W 2012 r. deweloperzy oddali do użytku w Warszawie 24 budynki o łącznej powierzchni niemal 268 tys. mkw., co przewyższa poziom podaży z rekordowego pod tym względem 2008 r., kiedy na rynku pojawiło się kilkaset mkw. mniej. – W związku z tym poziom pustostanów biurowych wzrósł w stolicy o ponad 2 pkt proc. – z 6,68 proc. na koniec 2011 r. do 8,8 proc. pod koniec 2012 r. – dodaje analityk (C&W).

Inwestycje w regionach

John Palmer, szef wyceny i doradztwa w BNP Paribas Real Estate Polska, uważa, że – w porównaniu z ubiegłymi latami – w miastach regionalnych trwa biurowy boom.

– Podaż w 2012 r. wzrosła tam o blisko 200 proc. w porównaniu z 2011 r. Do tego należy dodać ponad 500 tys. mkw., które zasilą rynek w latach 2013 i 2014. – wylicza John Palmer. – Miastami, które przodują w budownictwie, są Wrocław, Trójmiasto i Łódź. W samym Wrocławiu w trakcie budowy jest dziś 20 projektów o łącznej powierzchni 300 tys. mkw., a planowanych jest kolejnych 25 biurowców. W Trójmieście budowanych jest 80 tys. mkw. powierzchni biurowej, w porównaniu z ok. 36 tys. mkw. oddawanymi do użytku rocznie w minionych latach.

Czy zatem deweloperzy nie powinni się obawiać, że ich biura będą stały puste? – Raczej nie, bo dla wielu firm Polska jest preferowanym krajem dla sektora BPO i SSC (Shared Service Centres), a rosnąca liczba nowych budynków zapewnia możliwości relokacji i rozwoju. Np. Wrocław został wybrany na lokalizację Capgemini Software Solutions Center, które zatrudnia 500 specjalistów z dziedziny IT. Gdańsk to z kolei ulubiona lokalizacja nadmorska, w której w 2012 r. WNS Global i Metsa rozpoczęły swoją działalność, a Bayer tam się rozwija – uważa Palmer.

Zwraca jednak uwagę, że nie tylko w stolicy, ale także w miastach regionalnych będziemy mieć do czynienia z tzw. rynkiem najemców, co z kolei może przyczynić się do obniżek czynszów.

Krzysztof Misiak, kierownik sekcji miast regionalnych w dziale powierzchni biurowych w Cushman & Wakefield, uspokaja jednak, że na niektórych rynkach regionalnych poziom pustostanów jest bardzo niski i najemcy mają bardzo ograniczony wybór – np. Kraków ma ok. 4,7 proc. pustych biur, a Wrocław – 4,5 proc. – Także w pozostałych miastach pustostany sukcesywnie spadają, głównie ze względu na ograniczenie podaży nowych biur dostępnych od ręki. Wyjątkiem może być Trójmiasto, w którym powstają trzy duże projekty: Alchemia, Łużycka Plus, Neptun, a dwa w ostatnich miesiącach zostały oddane do użytku: Omega-Gamma w ramach Garnizon Business Space oraz Olivia Tower i Point w ramach Olivia Business Park – zwraca uwagę Krzysztof Misiak.

Jego zdaniem czynsze wywoławcze w większości miast pozostaną w najbliższym czasie niezmienione. – Ale trzeba pamiętać, że stawki najbardziej zależą od kontekstu i rozmiaru transakcji oraz od sytuacji w danym budynku. Np. najemca podpisujący umowę przednajmu 5 tys. mkw. biur, na 18 miesięcy przed przeprowadzką, uzyska nieporównywalnie więcej zachęt niż decydujący się na wynajem 500 mkw. w gotowym budynku, wynajętym w 80 proc. Stawki mogą się różnić nawet 15-25 proc. od średnich rynkowych – wyjaśnia ekspert C&W.

Kryzysowe przeprowadzki

Konrad Heidinger, konsultant w dziale doradztwa i badań rynku w firmie CBRE, mówi, że mimo spowolnienia tempa wzrostu PKB w Polsce, najemcy nowoczesnych powierzchni biurowych planują w dalszym ciągu zwiększać zatrudnienie. – Jest to spowodowane w dużej mierze faktem, iż w przeciwieństwie do kryzysu w latach 2008-2009, większość firm od dłuższego czasu spodziewała się spowolnienia. Przedsiębiorstwa nauczyły się już funkcjonować w warunkach niepewności i obecne realia rynkowe nie są dla nich zaskoczeniem – tłumaczy Konrad Heidinger.

Zdaniem Tomasza Lisieckiego, dyrektora zarządzającego TriGranit Development Polska, kryzys sprawia, że firmy, chcąc zoptymalizować koszty, przenoszą działalność do tańszych krajów, a tak jest postrzegana Polska. – To jest właśnie jeden z czynników, który sprawi, że nawet w kryzysie pewna część polskiej gospodarki nie ucierpi. Już teraz widać, że Kraków nie jest w stanie zaspokoić wszystkich potrzeb najemców. Firmy szukają nowych lokalizacji. Wcześniej był to Wrocław, a obecnie lokują swój biznes w Trójmieście czy Łodzi. Jest to spowodowane tym, że często w dobie kryzysu niższa cena za wynajem mkw. wypiera względy techniczne czy estetyczne inwestycji – tłumaczy Tomasz Lisiecki. Dodaje, że ciągle wzrasta liczba najemców z branży nowoczesnych usług biznesowych. – Szukają nowoczesnych biur w dużych polskich miastach. Kraków ze względu na wysoko wykwalifikowana kadrę, niższe koszty utrzymania w porównaniu z Warszawą oraz przyjazny klimat dla biznesu wiedzie prym w przyciąganiu zagranicznych inwestorów – dodaje Lisiecki.

Natomiast według Andrzeja Brochockiego, wspólnika zarządzającego w Kancelarii Brochocki, sytuacja makroekonomiczna jest na tyle niepewna, że nie należy spodziewać się wzrostu popytu na biura. – Uważam, że współczynnik powierzchni niewynajętej nieznacznie wzrośnie w 2013 roku – przewiduje Brochocki. Jego zdaniem dziś w stolicy największym powodzeniem cieszą się biura o niewielkiej powierzchni. Firmy z dziedziny usług niematerialnych (doradcze, kancelarie prawne, PR) poszukują przede wszystkim średnich i małych powierzchni w centrum miasta, gdzie stawki nie przekraczają 20 euro za mkw. miesięcznie. Natomiast duże przedsiębiorstwa raczej unikają centrum. Powodem są wysokie koszty najmu.

[email protected]

Opinia

Szykują się przeprowadzki - Jolanta Kalecińska, partner w kancelarii prawnej White & Case

Na razie nie widać problemów na rynku?powierzchni biurowych w?Warszawie. Nie ma masowej renegocjacji stawek czynszów czy rozwiązywania umów przez najemców ani radykalnego wzrostu spraw sądowych. Obserwowaliśmy jednak w ostatnich latach przenoszenie siedzib dużych firm, w tym banków, poza centrum Warszawy do nowych biurowców z niższymi czynszami. Z drugiej strony były też przeprowadzki w odwrotnym kierunku do nowoczesnych, prestiżowych budynków. Problemy z utrzymaniem stawek czynszowych mogą pojawić się, gdy wzrośnie podaż nowych powierzchni biurowych w centrum Warszawy. Jeżeli opłaty za wynajem biur spadną na przykład w związku z dużą konkurencją wśród deweloperów nowych projektów, może okazać się, że?firmy do tej pory usytuowane poza?centrum przeniosą się do śródmieścia.