Józef Wojciechowski, J.W. Construction: Stawiamy na stabilizację sprzedaży

Józef Wojciechowski, z przewodniczącym rady nadzorczej J.W. Construction rozmawia Adam Roguski.

Zwiększył pan zaangażowanie w akcjonariacie z prawie 66 do 85,6 proc. Przy 90 proc. zyskałby pan prawo do przymusowego wykupu udziałów mniejszościowych – brakuje do tego 4,4 proc. papierów. Czy podejmie pan działania w tym kierunku? Czy inwestorzy powinni mieć takie ryzyko z tyłu głowy?

Nie, nie mam intencji, żeby skupić wszystkie akcje, ani żeby wycofywać J.W. Construction z giełdy. Wykorzystałem dobry moment. Moim zdaniem spółki deweloperskie są generalnie niedoszacowane.

Dużo spółek ucieka jednak z parkietu.

Gdyby obecność na giełdzie nie przynosiła żadnych korzyści, to i my byśmy z niej zeszli. Kluczowe jest to, że spółka notowana jest transparentna i przez to lepiej odbierana przez kontrahentów. I to jest w zasadzie główny powód.

J.W. Construction wchodzi teraz w okres bardzo dobrych zysków, głównie dzięki księgowaniu warszawskiego projektu Bliska Wola. Po wezwaniu free float mocno się zmniejszył – czy to tym bardziej oznacza, że nie należy się spodziewać wypłacania dywidend?

W najbliższym czasie nie ma planów wypłacania dywidendy. Co będzie w przyszłości – zobaczymy. Na razie chcemy nieco odbudować bank ziemi, dawno nie robiliśmy zakupów.

Jakiej skali byłyby to zakupy?

Negocjujemy kilka transakcji w Warszawie, Trójmieście, Krakowie. Nie zapominamy przy tym o Poznaniu.

Ten rok zapowiada się jako kolejny bardzo dobry pod względem sprzedaży dla deweloperów. Jaki rozwój sytuacji pan przewiduje?

Pewnie należy oczekiwać spowolnienia, ale nie sądzę, żeby rynek się załamał – w końcu wciąż są bardzo duże potrzeby mieszkaniowe. Własne mieszkanie to nie luksus, tylko produkt niezbędny – każdy potrzebuje dachu nad głową. Działamy na rynku od 24 lat, nawet w najtrudniejszych momentach sprzedawaliśmy 1 tys. mieszkań rocznie.

W 2016 r. sprzedaliście 1,58 tys. mieszkań, prawie tyle samo, ile rok wcześniej. W I kwartale tego roku sprzedaż wzrosła o 17 proc., do 401. W jaki wolumen celujecie w całym roku?

Myślę, że ten rok będzie lepszy, bo zwiększyliśmy ofertę. Nie nastawiamy się na jakieś wielkie liczby, nauczeni smutnym doświadczeniem z ostatniego kryzysu. W 2006 r. sprzedaliśmy 4 tys. mieszkań, ale znacznej części klienci nie odebrali.

Podobne doświadczenia mam z rynku amerykańskiego. Tam też, kiedy pieniądz podrożał, większość klientów zrezygnowała z zakupu i zostałem z dużym portfelem nieruchomości. Takie sytuacje się zdarzają co jakiś czas. Dziś wprawdzie mamy ustawę deweloperską i klient nie może zrezygnować z umowy bez powodu – jak to było kilka lat temu – ale zdarza się, że deweloper musi oddać wpłacone pieniądze.

Czy koniec programu Mieszkanie dla Młodych i uruchomienie Mieszkanie+ może negatywnie przełożyć się na popyt na lokale z rynku pierwotnego?

Dużą część dorosłego życia spędziłem w Stanach, które uchodzą za kraj drapieżnego kapitalizmu, gdzie niczego się nie dofinansowuje. Ale pamiętam, że realizowane tam były przeróżne programy – np. preferencyjne kredyty dla nabywców pierwszego w życiu mieszkania. Moim zdaniem państwo powinno dbać o to, by młody człowiek miał poczucie stabilizacji. Pozbawienie konsumentów jakiegokolwiek wsparcia uważam za dużą niedogodność, bo przecież przed MdM były inne programy. Zanim Mieszkanie+ stanie się znaczącym elementem rynku, minie dużo czasu – tego nie uda się wykonać na dużą skalę w dwa, trzy lata.

Niedawno rozpoczęliście sprzedaż apartamentów z projektu Hanza Tower w Szczecinie. Czy będziecie szli w tego typu projekty?

Hanza Tower to jeden z najwyższych obiektów apartamentowo-komercyjnych pomiędzy Berlinem a Trójmiastem, z blisko 500 apartamentami. Nie nastawiamy się na działalność w wyższym segmencie, to była wypadkowa lokalizacji.

Planujemy podobny obiekt w Warszawie, w ramach ostatniego etapu Bliskiej Woli – u zbiegu alei Prymasa Tysiąclecia i ulicy Kasprzaka. Tam powstanie 27-piętrowa dominanta z wysokiej architektonicznej półki i taka też będzie klasa apartamentów. Złożyliśmy niedawno pozwolenie na budowę. Liczymy, że mieszkania wejdą do oferty pod koniec roku.

Nie tylko sprzedajecie mieszkania, ale też oferujecie produkt inwestycyjny – lokale w aparthotelach z gwarantowanym zyskiem. Jak rozwija się ten segment?

Nie jesteśmy pionierem na rynku, ale na pewno nikt w takiej skali tego nie robił. Projekt Wola Invest w Warszawie z 458 lokalami sprzedaliśmy już prawie w całości. Uruchamiamy następny, w Alejach Jerozolimskich. W budynku, który miał pierwotnie pełnić funkcje biurowe, znajdzie się 115 apartamentów.

Czekamy też na pozwolenie na budowę aparthotelu przy ul. Pileckiego na Ursynowie z 224 lokalami, a w ramach ostatniego etapu D osiedla Bliska Wola powstanie jeszcze obiekt z ponad 14 tys. mkw. powierzchni komercyjno-aparthotelowej.

Jaki zwrot gwarantujecie?

We wszystkich projektach aparthotelowych gwarantujemy stopę zwrotu w wysokości 5 proc. w skali roku oraz podział zysku przewyższający tę wartość 50 na 50 proc. To optymalny poziom.

Jak sobie radzą hotele Czarny Potok i sieć 500? Czy będziecie rozwijać ten segment?

Hotele zarabiają przyzwoite pieniądze, resort Czarny Potok w Krynicy-Zdroju ma wspaniałe obłożenie. Hotele sieci 500 – w Tarnowie Podgórnym, Strykowie i Zegrzu – przechodzą remonty modernizacyjne i gruntowny lifting.

Doświadczenia z prowadzeniem hoteli zachęciły nas do projektów aparthotelowych.

W przyszłości planujemy wydzielić hotele oraz zarządzanie aparthotelami do oddzielnej spółki, żeby struktura J.W. Construction była czytelniejsza.

Czy ta nowa spółka może być notowana na giełdzie?

Nie planujemy podwojenia skali biznesu hotelowego, nie potrzebujemy więc pieniędzy.

Niektórzy deweloperzy próbują sił na zagranicznych rynkach. Pan ma w tym bogate doświadczenie – czy J.W Construction byłoby więc zainteresowane ekspansją?

Nie zamykam się na takie propozycje. Ale w Polsce jest chyba wystarczająco dużo do zrobienia.

Niektórzy deweloperzy zapowiedzieli przejęcia. Co sądzi pan o konsolidacji?

Nie jesteśmy tym zainteresowani. Chyba że trafiłaby się okazja, ale spółki z dobrymi aktywami raczej nie są wystawiane na sprzedaż. Bardziej opłaca się kupić ziemię.

CV

Józef Wojciechowski jest założycielem i głównym akcjonariuszem J.W. Construction. Jest absolwentem Wyższej Szkoły Ekonomicznej w Sopocie, Florida Real Estate Academy oraz State Construction College Florida. To właśnie na Florydzie prowadził pierwszą firmę deweloperską – w USE biznesmen działał przez 14 lat.