Polacy pewni dalszego wzrostu cen mieszkań

Tempo zwyżek prawdopodobnie wyhamuje, ale nie zanosi się na spadki cen. Czynniki takie jak niskie stopy procentowe i wzrost płac, pozytywnie wpływające na popyt, nadal będą obowiązywać.

Aż 79 proc. dorosłych Polaków spodziewa się, że ceny nieruchomości wzrosną lub bardzo wzrosną w ciągu roku. To aż o 15 pkt proc. więcej niż w przed rokiem, co oznacza największy wzrost spośród wszystkich 15 krajów objętych badaniem w Europie, gdzie odsetek ten spadł o 6 pkt proc., do 62 proc. – wynika z badania „Finansowy Barometr ING".

Miliardy na mieszkania

O optymizmie Polaków co do cen domów i mieszkań świadczy fakt, że aż 48 proc. ankietowanych zgadza się ze stwierdzeniem, że nigdy one nie spadają (w 2015 r. uważało tak tylko 35 proc. badanych).

Czytaj także: Mieszkania przegrywają tylko z dolarem i złotem

– Tak silne przesunięcie oczekiwań na wzrost cen nieruchomości rodzi obawę, że Polacy będą częściej kupować mieszkania w pośpiechu, bo „taniej nie będzie", oraz w celach spekulacyjnych. Zwłaszcza że brakuje atrakcyjnych alternatyw lokowania pieniędzy. Jednak można przypuszczać, że okres rozkwitu rynku nieruchomości zbliża się już do końca – mówi Karol Pogorzelski, ekonomista ING.

Skąd taki wniosek? – Spowolnienie w polskiej gospodarce będzie stopniowo przekładać się na słabszy popyt na mieszkania, tak jak zaczęło być to widoczne w niektórych krajach UE, np. w Niemczech, Holandii, Hiszpanii. Podaż mieszkań wciąż będzie jednak wysoka, bo do sprzedaży wejdzie duży wolumen rozpoczętych niedawno inwestycji. Dlatego prawdopodobne wydaje się spowolnienie wzrostu cen nieruchomości w Polsce w najbliższym roku – dodaje Pogorzelski.

– Cena jest wypadkową popytu i podaży – przypomina prof. Waldemar Rogowski, główny analityk Biura Informacji Kredytowej. Dodaje, że po stronie podaży mamy teraz zmniejszenie liczby realizowanych inwestycji mieszkaniowych, na co wpływa kilka czynników: mały bank ziemi, wzrost kosztu realizacji PUM (powierzchni użytkowej mieszkania) w przeliczeniu na metr kwadratowy (koszty robocizny i materiałów budowlanych) czy problemy z finansowaniem inwestycji przez deweloperów, którzy polegali na emisji obligacji korporacyjnych. Do tego dochodzą niekorzystne zmiany regulacyjne, dotyczące m.in. zamkniętych rachunków powierniczych czy wpłat na fundusz gwarancyjny.

– Po stronie popytu mamy sytuację odwrotną: ciągły duży popyt wspierany poprzez wzrost dochodów, rekordowo niskie stopy procentowe, które z jednej strony zachęcają do lewarowania zakupu nieruchomości kredytem bankowym, a z drugiej strony zniechęcają do oszczędzania na lokatach bankowych – wylicza Rogowski.

Słabość lokat i giełdy przyczynia się do tego, że sporo zakupów nieruchomości na rynku pierwotnym jest gotówkowych. Z danych NBP wynika, że tylko w siedmiu największych miastach Polski w gotówce wydano na zakupy mieszkań w I i II kwartale odpowiednio 4,3 mld zł i 3,2 mld zł, co stanowi około 50 proc. wszystkich zakupów (a po uwzględnieniu gotówki na wkład własny udział sięga ponad 60 proc.). Do tego dochodzi silna, rosnąca w tym roku po około 14 proc. akcja kredytowa. Udzielone w tym roku hipoteki mogą być warte po 16 mld zł na kwartał.

O tym, że popyt na mieszkania w dużej mierze napędzają inwestorzy lub osoby szukające ochrony kapitału przed inflacją (lokaty już na to najczęściej nie pozwalają), świadczą dane NBP. Wynika z nich, że w II kwartale blisko połowę (42 proc.) sprzedanych mieszkań na rynku pierwotnym kupili inwestorzy (taka sytuacja trwa już od ponad dwóch lat). Inne szacunki wskazują, że ten odsetek jest nieco niższy i wynosi raczej 25–30 proc. Inwestycje dotyczą głównie przeznaczenia nieruchomości pod wynajem, nie widać istotnego udziału popytu spekulacyjnego.

Ceny nadal będą rosły

GG Parkiet

– Wszystkie czynniki decydujące o wzroście cen nadal są w mocy: niskie stopy, silny rynek pracy i wzrost płac, transfery socjalne, słabe lokaty i przyśpieszająca inflacja, rosnące koszty materiałów, gruntów, pracy, problemy deweloperów z pracownikami. Popyt na mieszkania jest wyższy niż podaż, więc ich ceny będą rosły – mówi Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments. Spodziewa się jednak, że już nie tak szybko, bo w niskim, jednocyfrowym tempie.

– Analizując czynniki podażowo-popytowe sądzę, że większość deweloperów będzie realizowała strategię zachowania marż, co będzie wiązało się z podnoszeniem cen za metr kwadratowy w przyszłym roku – prognozuje Rogowski.

Średnia wartość hipotek, o które wnioskują klienci, ostatnio nie rośnie już tak szybko jak na początku roku – teraz jest notowany wzrost o ponad 9 proc., w porównaniu z nawet 15 proc. To sugeruje, że ostatnio ceny mieszkań rosną trochę wolniej, bo kupujący nie muszą pożyczać aż tak wiele.