Najem wciąż opłacalny, ale inwestujmy z głową

Gościem Adama Roguskiego był Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments.

Kończy się bardzo ciekawy  rok na rynku mieszkaniowym, a co może się wydarzyć w 2020 r.? Co mówi wasz indeks, który ma pokazywać, czy rynek jest rozgrzany i wymaga schłodzenia czy odwrotnie?

Sytuacja wygląda nieźle, to znaczy główny wskaźnik jest poniżej progu ostrożnościowego. Oczywiście, widzimy niepokojące sygnały chociażby na rynku budowlanym – deweloperzy muszą się mierzyć z takimi problemami, jak wyższe koszty ekip i materiałów, niedobór ziemi. To powoduje, że budowa jest coraz droższa i to pociąga wzrost cen mieszkań. Z drugiej strony obserwujemy spory ruch na rynku kredytów hipotecznych, ale nie mówiłbym tu o bańce. Co prawda mamy rekordową kwotę pożyczek na mieszkania, ale liczba udzielonych kredytów nie będzie tak imponująca, jak w poprzedniej hossie. Wtedy pożyczek było o połowę więcej, rynek był wyraźnie stymulowany kredytami. Wzrosła wartość mieszkań, co przekłada się na wyższe wartości kredytów. Dla rynku mieszkaniowego ważne jest to, co będzie się działo z zatrudnieniem Polaków, z wynagrodzeniami.

W tym roku obserwujemy kilkunastoprocentowe zwyżki cen mieszkań rok do roku, jakie są wasze przewidywania na 2020 r.?

Prognozujemy, że w perspektywie jednego–trzech kwartałów powinniśmy widzieć hamowanie cen, a ściślej dynamika wzrostu powinna być mniejsza. Raczej nie spodziewamy się korekty, o to byłoby trudno, biorąc pod uwagę dalszy wzrost wynagrodzeń Polaków o 6–7 proc., choć mamy nieco gorsze perspektywy dla rynku pracy czy dalszy spadek oprocentowania kredytów na skutek spadku WIBOR. Jednocześnie spadnie oprocentowanie lokat, co może skłonić kolejnych inwestorów do ulokowania pieniędzy na rynku nieruchomości. Rynek mieszkaniowy chyba najbardziej korzysta na tym, że stopy są tak niskie, a kto wie, czy nie będą jeszcze niższe.

Czy wciąż opłaca się kupować mieszkania na wynajem?

Oczywiście, rok czy dwa lata temu moment wejścia był lepszy, niemniej jeśli spojrzymy na to, jakie mamy inne możliwości ulokowania pieniędzy, a jaki zwrot daje najem w dużych miastach – chętnych na zakup mieszkań może być ciągle sporo. Szczególnie że – jak wynika z szacunków NPB – czynsz powinien z nawiązką pokrywać ratę kredytu hipotecznego na zakup lokalu. Oczywiście nie namawiam tu na zaciąganie pożyczek na kilka mieszkań, na 90 proc. wartości każdego, bo nie mamy gwarancji, że ceny mieszkań i czynsze nie zaczną spadać, a raty kredytu rosnąć. Jeśli ktoś podchodzi racjonalnie i ma wolne pieniądze na zakup lokum i chce skorzystać z kredytu jako tarczy podatkowej (odsetki są kosztem i obniżają opodatkowanie zysków z najmu), to nie jest to nieracjonalne. Wypada mieć jednak przynajmniej 20–30 proc. wkładu własnego. Im więcej, tym lepiej.

Czy mieszkania są drogie? W Warszawie średnia cena to ponad 10 tys. zł za mkw., ale jaka jest siła nabywcza?

Jak spojrzymy na indeks hedoniczny NBP dla mieszkań używanych – to indeks pełniejszy, bo bierze pod uwagę nie tylko ceny, ale i jakość lokali – to wynika z niego, że nominalnie mieszkania są droższe niż u szczytu poprzedniej hossy w III kwartale 2007 r. Uwzględniając tylko inflację, lokale musiałyby zdrożeć jeszcze o 10–15 proc., by powiedzieć, że realnie płacimy tyle, co na poprzedniej górce. A przecież wzrosły jeszcze wynagrodzenia: średnia pensja, dochód rozporządzalny. Lekko licząc, w kieszeniach Polaków jest dwa razy więcej pieniędzy niż u szczytu ostatniej hossy. Tańsze są też kredyty. Rata na dwupokojowe mieszkanie w Warszawie w III kwartale 2007 r. wynosiłaby równowartość 120 proc. przeciętnego wynagrodzenia, dziś to 50–60 proc. Teoretycznie, wciąż jest przestrzeń do wzrostu cen. W 2007 r. naprawdę mieliśmy do czynienia z bańką, dziś deweloperzy budują dwa razy więcej mieszkań niż wtedy, a z drugiej strony zaciągnięcie kredytu wymaga wkładu własnego, nie są już udzielane pożyczki na ponad 100 proc. wartości mieszkania ani w walucie.

Mówi pan, że bańki nie ma, deweloperzy w ostatnich latach nie musieli się wysilać, by sprzedawać lokale. Niemniej widać zmianę w przekazie marketingowym deweloperów – reklamy coraz częściej kładą nacisk na inwestycyjny aspekt zakupu lokum. Czy to nie przestrzeń do podgrzania rynku?

Spora część nabywców inwestycyjnych to osoby, które kupowały mieszkania za gotówkę. Z tego punktu widzenia to stabilniejsza sytuacja, niż gdyby klienci kupowali z bardzo dużym posiłkowaniem się kredytami. W okresie słabszej koniunktury na rynku najmu tacy nabywcy mogliby popaść w kłopoty, banki mogłyby przejmować lokale i wystawiać je na sprzedaż, przyczyniając się do dalszych spadków cen. Niemniej trzeba obserwować, co się dzieje na rynku, 40 proc. mieszkań w dużych miastach kupiono od deweloperów na wynajem. Klientów gotówkowych może martwić, że mieszkanie nie zarabia przez cały rok, ale to nie będzie powód do raptownej sprzedaży lokum. Raport NBP pokazał, że najem krótkoterminowy nie przynosi takich zwrotów, jak się niektórzy nabywcy spodziewali. Jak na razie nie widać wysypu lokali, które chcą sprzedać zawiedzeni inwestorzy. O popyt na najem, zwłaszcza w dużych miastach, bym się nie martwił. Napędzają go m.in. Ukraińcy, którzy coraz lepiej zarabiają i nie wynajmują już jednego mieszkania w kilka osób, tylko osobne lokale, o wyższym standardzie.

Resort rozwoju ma nowy pomysł na Mieszkanie+, chce zaprosić do współpracy deweloperów komercyjnych. W zamian za odblokowanie firmom ziemi rząd oczekuje, że pewna pula mieszkań z realizowanych tam inwestycji zasili program. To ma szansę chwycić?

Deweloprzy chętnie przyjmą ofertę dostępu do gruntów z państwowego zasobu, bo dziś jest problem z podażą ziemi. Pytanie, jaka to będzie oferta, czy deweloperom będzie się ta współpraca opłacać. Na pewno prywatne spółki mogłyby szybciej zabudować ten państwowy bank ziemi. To może być katalizator programu, ale poczekajmy na szczegóły.

Pomysł wyszedł z resortu rozwoju, podobnie jak wskrzeszona idea powrotu do wprowadzenia REIT-ów do polskiego porządku prawnego...

Trudno powiedzieć, że powrót do REIT-ów jest zaskoczeniem. Może się okazać, że do realizacji programu Mieszkanie+ na szerszą skalę potrzeba jest więcej pieniędzy, a REIT-y mogłyby pomóc w ich zgromadzeniu. Widać, że rynek nie znosi próżni, pojawiają się inicjatywy pozwalające inwestować w udziały spółek zarządzających portfelami mieszkań na wynajem.