#WykresDnia: Kryzys mieszkaniowy pomoże Fed

Kupujący wycofali się, podczas gdy sprzedający, których zablokowały niskie stopy procentowe, mają mniej powodów do sprzedaży. To pomoże Rezerwie Federalnej w dążeniu do stłumienia inflacji.

Podwyżki stóp procentowych Rezerwy Federalnej doprowadziły do załamania rynku nieruchomości, według niektórych wskaźników, tak poważnego, jak w latach 2007-2009, uderzając w potencjalnych nabywców, właścicieli domów, budowniczych i inne branże związane z nieruchomościami - pisze Nick Timiraos na łamach Wall Street Journal.

Dla Fed jest to cecha, a nie błąd: załamanie rynku mieszkaniowego może pomóc w osiągnięciu niższej aktywności gospodarczej i inflacji, których chce Fed w nadchodzącym roku.

Pandemia, która nawiedziła Stany Zjednoczone w marcu 2020 r., przyniosła nieoczekiwany boom na rynku mieszkaniowym, napędzany pracą zdalną, pragnieniem Amerykanów posiadania większej przestrzeni i cięciem stóp procentowych przez Fed prawie do zera. W wynikającym z tego ożywieniu wzrost liczby miejsc pracy napędzał tworzenie gospodarstw domowych, ponieważ młodsi dorośli starali się mieszkać samotnie, a nie ze współlokatorami lub rodzicami.

W rezultacie budownictwo mieszkaniowe poszybowało w górę. Krajowy indeks cen domów S&P CoreLogic Case-Shiller wzrósł o 45 proc. od stycznia 2020 r. do czerwca 2022 r. Gwałtownie wzrosły również czynsze za mieszkania.

Zaskoczony siłą i uporczywością inflacji, Fed zmienił kurs w 2022 roku, podnosząc stopy procentowe siedmiokrotnie do poziomu między 4,25 proc. a 4,5 proc. w tym miesiącu. Przeciętny 30-letni kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu skoczył z około 4 proc. w marcu do 7 proc. tej jesieni. Ostatnio spadł do 6,3 proc.. Miesięczna spłata kredytu hipotecznego na dom po średniej cenie w USA wzrosła w listopadzie o 43 proc. od początku roku, według Mortgage Bankers Association.

Wyższe stopy procentowe hamują inflację, ograniczając wydatki, zatrudnienie i inwestycje. Sektor mieszkaniowy wrażliwy na stopy procentowe zwykle odczuwa to jako pierwszy, ale tempo i dotkliwość w tym roku zaskoczyły długoletnich uczestników rynku.

To najgorszy szok stóp procentowych, jaki kiedykolwiek widziałem na milę - powiedział Lou Barnes, bankier hipoteczny w trzecim pokoleniu z Boulder w stanie Kolorado, który rozpoczął działalność w branży pożyczkowej w 1978 r. Ostrzegł, że pełne efekty nie są jeszcze widoczne i odczuwalne.

Kupujący wycofali się na margines, podczas gdy sprzedający, których zablokowały niskie stopy procentowe, mają mniej powodów do sprzedaży. Sprzedaż istniejących domów spadła w listopadzie przez rekordowy 10 miesiąc z rzędu. Ekonomiści z Fannie Mae i Goldman Sachs prognozują, że w 2023 r. spadną poniżej 4 milionów, bardziej niż podczas krachu na rynku nieruchomości w latach 2006-11.

Wzrost czynszów również zwolnił, ponieważ wydaje się, że boom na tworzenie gospodarstw domowych z ostatnich dwóch lat dobiegł końca, a podaż nowych mieszkań osiągnęła najwyższy poziom od 40 lat.

Popyt na mieszkania może rosnąć z powodu wzrostu liczby ludności lub tworzenia nowych gospodarstw domowych. Informacje Biura Spisu Ludności pokazują, że odsetek jednoosobowych gospodarstw domowych wzrósł po pandemii, prawdopodobnie odzwierciedlając zmiany w zachowaniu, a nie wzrost populacji, zauważa Thomas Lawler, niezależny ekonomista mieszkalnictwa w Leesburgu w Wirginii.

Ocenił, że gdyby odsetek gospodarstw domowych jako odsetek populacji był stały w latach 2021-2022, wzrost gospodarstw domowych byłby o połowę mniejszy, niż pokazują dane Census Bureau.

Jeśli ten wzrost okaże się anomalią związaną z pandemią, formację gospodarstw domowych można ustawić na większy spadek. - Koszty założenia nowego gospodarstwa domowego znacznie wzrosły - powiedział Lawler. - Moim zdaniem byłoby to szokujące, gdyby wzrost gospodarstw domowych faktycznie nie spowolnił dramatycznie.

Wszystko to może mieć potężny wpływ na inflację. Była ona początkowo napędzana przez ceny takich rzeczy, jak samochody i meble. Inwazja Rosji na Ukrainę jeszcze bardziej podniosła ceny żywności, energii i innych towarów.

Mieszkalnictwo również miało swój udział, z opóźnieniem, ponieważ czynsze i ceny domów gwałtownie wzrosły. Mieszkania stanowią jedną trzecią wskaźnika cen konsumpcyjnych i jedną szóstą wskaźnika cen wydatków na konsumpcję osobistą, co jest celem Fed.

Ponieważ ceny mieszkań spadają, a czynsze rosną znacznie wolniej, wkład nieruchomości w inflację może gwałtownie spaść w nadchodzącym roku. Jest to jeden z powodów, dla których przedstawiciele Fed przewidują, że inflacja spadnie do 3,1 proc. na koniec przyszłego roku z około 6 proc. obecnie.