Polska zachowa pozycję lidera w naszym regionie Europy

Od trzech lat rośnie wartość transakcji inwestycyjnych na rynku nieruchomości komercyjnych. Prognozy dla tego sektora są dalej optymistyczne.

Inwestorzy wydali w ubiegłym roku w naszym kraju 2,8 mld euro na nieruchomości komercyjne – szacuje firma doradcza Cushman & Wakefield. Ten wynik daje Polsce ok. 80-proc. udział w całkowitej wartości transakcji inwestycyjnych zrealizowanych w Europie Środkowo-Wschodniej w 2012 r. Pozycję lidera w regionie CEE prawdopodobnie utrzymamy zarówno w tym roku, jak i w kolejnych latach.

Pomocny kryzys

Choć daleko nam do 2006 r., w którym wartość wszystkich transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych zamknęła się w kwocie ponad 5,2 mld euro, po tąpnięciu w latach 2008 – 2009 inwestorzy znów z roku na rok wydają coraz więcej. Dla porównania w 2011 r. wartość wszystkich umów wyniosła ok. 2,6 mld auro, a w 2010 r. – niespełna 2 mld euro.

Paradoksalnie światowy kryzys gospodarczy tylko umocnił naszą pozycję, ponieważ inwestorzy masowo odwrócili się od małych rynków wschodzących, takich jak Węgry, Rumunia czy też Czechy i Słowacja. – Polska jako największa gospodarka regionu gwarantuje największe bezpieczeństwo i płynność inwestycji – zapewnia Łukasz Lorencki, konsultant w Grupie Rynków Kapitałowych z Cushman & Wakefield.

Największe ubiegłoroczne transakcje to zakup warszawskich Złotych Tarasów (pow. handlowo-biurowa) za 475 mln euro przez Unibail-Rodamco oraz łódzkiej Manufaktury (pow. handlowa) za 390 mln euro przez Union Investment. Według Michała Stanisławskiego, analityka z CBRE, zakup Manufaktury można uznać za jedną z najbardziej interesujących transakcji. Po pierwsze, dowodzi ona, że nadal utrzymuje się zainteresowanie pow. handlowymi o najwyższej klasie, nawet jeśli są kapitałochłonne. Po drugie, chociaż Union Investment jest dobrze znanym inwestorem w regionie, ta transakcja została przeprowadzona przez zarządzany przez UI fundusz otwarty UniImmo: Deutschland, który wcześniej nie inwestował w Polsce. – Dopływ nowych środków na rynek wskazuje na zaufanie międzynarodowych instytucji finansowych – podkreśla Stanisławski.

Większy wybór

Popyt na obiekty najwyższej klasy udowadnia też zakup biurowców International Business Centre przez niemiecki fundusz DEKA za ok. 148 mln euro oraz Warsaw Financial Center za ok. 210 mln euro przez joint venture Allianz Real Estate i Curzon Capital Partners III (największa transakcja na rynku biurowym). – Z drugiej strony transakcje kupna o dużo mniejszych wolumenach, takie jak Norway House i Marszałkowska 76, pokazują, że niewielkie obiekty również wpisują się w strategie zagranicznych inwestorów – mówi Michał Stanisławski.

Piotr Mirowski, dyrektor Działu Usług Inwestycyjnych w Regionie CEE z Colliers International zaznacza, że w ubiegłym roku niezwykle dużą aktywność, ponad normę, wykazał sektor logistyczny (17 proc. udziału we wszystkich transakcjach), z największą umową rzędu 117 mln euro przeznaczonych na przejęcie portfela pięciu parków magazynowych Prologis przez firmę Hines.

Według prognoz, w 2013 r. dojdzie co najmniej do jednej transakcji o skali porównywalnej do największych umów 2012 r. – Większość umów będą stanowiły jednak transakcje średniej wielkości o wartości od 50 do 150 mln euro – zaznacza Łukasz Lorencki.

Łączna wartość w tym roku będzie zbliżona do ubiegłych lat i zamknie się w kwocie co najmniej 2–2,5 mld euro.

Jednocześnie oferta wkrótce znacznie się zwiększy, gdyż w tym roku zakończy się budowa wielu obiektów, które trafią na sprzedaż. Ponadto część funduszy zamkniętych zbliża się do kresu swoich horyzontów inwestycyjnych, co również oznacza sprzedaż aktywów. – Choć rynek inwestycyjny rozwija się dość stabilnie, jednak dostęp do kredytu ciągle jest ograniczony. O ile banki patrzą dość przychylnie na transakcje oparte na stabilnych i w pełni wynajętych nieruchomościach o najwyższej jakości, o tyle produkty wymagające bardziej aktywnych i ryzykownych strategii asset management są trudniejsze do sfinansowania – tłumaczy Michał Stanisławski.

Uwaga inwestorów jest więc skoncentrowana głównie na biurach w Warszawie, przede wszystkim w jej centrum, oraz galeriach handlowych w największych miastach regionalnych. Znajduje to potwierdzenie w ubiegłorocznych obrotach inwestycyjnych: udział stolicy we wszystkich transakcjach wyniósł w 2012 r. ponad 55 proc., a cztery z pięciu największych ubiegłorocznych umów dotyczyły obiektów w najbardziej prestiżowych obszarach Warszawy. – Podczas gdy najlepsze nieruchomości cieszą się niezmiennym zainteresowaniem zarówno inwestorów instytucjonalnych, jak i banków finansujących, o wiele bardziej problematyczne są obiekty gorszej jakości, zwłaszcza w sektorze biurowym i logistycznym, ale do pewnego stopnia również i w przypadku centrów handlowych. Ponieważ trudno zdobyć na nie finansowanie, nie cieszą się zainteresowaniem wśród potencjalnych kupujących – wyjaśnia Piotr Mirowski.

dorota.kaczyń[email protected]

Opinia

Rafał Kosoń konsultant z Jones Lang LaSalle

Największym udziałem w transakcyjnym rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce w 2012 r. mogą się pochwalić inwestorzy z Niemiec, USA oraz Wielkiej Brytanii. Z kolei udział polskiego kapitału w całkowitej wartości inwestycyjnej jest nieznaczny – w ubiegłym roku wyniósł zaledwie ok. 5 proc. Układ ten niewiele się zmienia od dłuższego czasu – w poprzednich latach aktywność krajowych inwestorów na naszym rynku nie była wyższa, a wśród inwestorów zagranicznych również dominowały fundusze i spółki z kapitałem z Niemiec, Wielkiej Brytanii oraz USA, a także mniej aktywni w 2012 r., ale widoczni na przestrzeni wcześniejszych kilku lat – inwestorzy z Austrii.

Jednocześnie z uwagi na pozycję lidera w regionie Europy Środkowo-Wschodniej Polska staje się obiektem zainteresowania coraz większej liczby inwestorów zagranicznych, co oczywiście wiąże się z pojawianiem się nowych graczy na rynku.

Jednak droga od momentu pojawienia się inwestora na naszym rynku a realizacją rzeczywistej transakcji jest dość długa. Dlatego też niewielu nowym podmiotom udaje się z sukcesem przekuć wstępne zainteresowanie w realne umowy.

Do spektakularnych transakcji z udziałem nowych, zagranicznych podmiotów w Polsce z pewnością należy zaliczyć sfinalizowany w 2011 r. zakup nowej siedziby Orange przez Qatar Holding – fundusz majątkowy z Kataru, oraz dokonane w ciągu 2011 i 2012 r. zakupy kilku centrów handlowych i dwóch portfeli magazynowych przez amerykański fundusz private equity – Blackstone.

Ponieważ nowi gracze są z reguły bardzo selektywni i nie zawsze skłonni zapłacić premię związaną z wejściem na nowy rynek, w bieżącym roku aktywnie może zaistnieć w Polsce jeden, co najwyżej dwa podmioty.