Rynek nieruchomości w Polsce od wielu lat cieszy się dużą popularnością inwestycyjną. Jeszcze przed pandemią trwała na nim wyraźna hossa, ale to był dosyć zdrowy mechanizm. Rosły realne wynagrodzenia, stopy procentowe były niskie, kredyt hipoteczny stawał się coraz bardziej dostępny – owocowało to stabilnym wzrostem cen nieruchomości.
Sytuację zmieniła pandemia, a później wojna w Ukrainie. Najpierw obniżenie stóp procentowych do 0 napędziło popyt na kredyt hipoteczny, a także popyt inwestycyjny. Następnie mocne podwyżki stóp procentowych zostały zamortyzowane przez popyt ze strony uchodźców wojennych oraz ograniczenie podaży przez deweloperów. Ceny mieszkań nie spadły. Następnie wprowadzono program „Bezpieczny kredyt 2 proc.”, który przyspieszył kolejną falę wzrostu cen mieszkań. Z jednej strony kredyt stał się znów bardziej dostępny, z drugiej ruszył popyt wyprzedzający – ceny rosły przed startem programu, napędzane głównie popytem inwestycyjnym.
Ten rok miał być podobny. Zapowiedzi uruchomienia kolejnego programu wsparcia kredytobiorców przez nowy rząd, wzrosty realnych wynagrodzeń i spadki stóp procentowych miały napędzać popyt na mieszkania i ceny mieszkań. Wygląda na to, że rynek zaczyna jednak urealniać te założenia. RPP wyraźnie daje do zrozumienia, że nie ma szans na obniżki stóp procentowych w tym roku. Rząd z kolei wycofał się z programu „Kredyt na start”, co było jednak niespodzianką. Faktem jest jednak, że nie jest to program idealny – główną osią krytyki jest to, że wspiera popyt, a nie podaż i na pewno wspiera banki i deweloperów. Jaki będzie dalszy los programu – jeszcze nie wiadomo. Trzeba pamiętać, że rządzi koalicja, a taka machina polityczna jest jednak powolniejsza w decyzjach niż skonsolidowany wcześniejszy rząd (bez oceny ich słuszności, bo to temat na zupełnie inny artykuł). Tymczasem podaż mieszkań jest spora, a sprzedaż w kwietniu i maju nie była zadowalająca. Liczba udzielanych kredytów też od kilku marca wykazuje spadkową tendencję. Widać również stabilizację lub nawet trend spadkowy w stawkach wynajmu mieszkań. W związku z tym rentowność wynajmu w dużych miastach spada do 4–5 proc. Dalszy wzrost cen mieszkań też nie jest już taki pewny.
W polskich inwestorach wiara w rynek nieruchomości jest, w mojej opinii, wciąż mocna, a nawet bezrefleksyjna. To może się odbić dużym rozczarowaniem, jeśli stopy zwrotu znacznie się zmniejszą lub nawet okażą się ujemne. Co generalnie jest normalną sytuacją, ale gdy pojawiają się rozdmuchane oczekiwania, ich niezrealizowanie może przerodzić się w jakąś małą panikę. Przydałoby się, żeby w takiej sytuacji giełda przejęła część rozczarowanych inwestorów.
