Katarzyna Kuniewicz, Otodom Analytics: Dłuższa stabilizacja na rynku mieszkań

Myślę, że program „Na start” pojawi się, ale w okrojonej formie. Spodziewane są też obniżki stóp, ale czy 1–2 pkt proc. to radykalny ruch? Rok 2025 zapowiada się jako zaledwie trochę lepszy niż mijający – mówi Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka działu badań rynku mieszkaniowego w Otodom Analytics.

Po III kwartale przeświadczenie jest takie, że za nami prawdopodobnie już dołek tego cyklu i będzie lepiej – może nie spektakularnie, ale lepiej. Już wrzesień przyniósł dobre wyniki po bardzo słabych wakacjach. Wstępnie szacowaliście sprzedaż w siedmiu aglomeracjach na 3,7 tys. lokali. Jaki był ostateczny wynik i co mówią wstępne dane za październik?

Wstępne dane za wrzesień mówiły o sprzedaży 3,6–3,7 tys. lokali, a ostateczne 3,5 tys., co wynika z korekt – niektóre mieszkania zostają zwracane i wracają do oferty, ale też są rezerwowane przez kolejnych nabywców. Wstępny odczyt w październiku to również 3,7 tys. mieszkań. Spodziewamy się więc, że ostateczny wynik będzie zbliżony do wrześniowego, może troszeczkę lepszy, ale tu raczej mówimy o kilkudziesięciu lokalach.

Nawet po korekcie wrześniowy wynik wygląda bardzo dobrze. Można było przypuszczać, że wzrost wynika z tego, że były wakacje, ale jak widać, chęć do kupowania utrzymała się i w poprzednim miesiącu. Październik wydaje się już zapowiedzią tego, czego się możemy spodziewać w IV kwartale i to jest dobra wiadomość dla tych, którzy chcą mieszkania sprzedawać – bo to nie tylko deweloperzy, ale i rynek wtórny, gdzie oferta też jest bogata.

Słupkom z września i października oczywiście daleko jeszcze do wyników z II połowy 2023 r. – ale wtedy działał program „Bezpieczny kredyt 2 proc.”.

No właśnie – nie ma programu dopłat, komercyjny kredyt jest drogi i trudno dostępny, inwestorzy raczej trzymają się z dala od rynku mieszkaniowego, bo zwrot z najmu nie zachwyca i nie ma już wiary w dynamiczny wzrost cen nieruchomości. To kto kupuje dziś mieszkania?

Odpowiedzi szukamy w cenie całkowitej mieszkań sprzedanych we wrześniu i w październiku. Okazuje się, że średnia cena mieszkań sprzedawanych w tych miesiącach jest wysoka, zbliżona do średniej ceny lokali oferowanych. W II połowie 2023 r. różnice sięgały nawet 100 tys. zł, czyli kupowane były tańsze mieszkania, a droższe zostawały w ofercie, wpływając na średnią. Obserwowane w ostatnich miesiącach zbliżenie się cen wskazuje na to, że grupa, która kupuje w tej chwili mieszkania, to – hasłowo – dojrzali i bogaci. Takie osoby, które stać na zakup za gotówkę, stać na zaciągnięcie kredytu. To ci, którzy mają w tej chwili możliwość spokojnego wybrania mieszkania. To ci, którzy kupują albo kolejny lokal, albo zamieniają mniejszy na większy. Ta grupa wyznacza pewien naturalny poziom sprzedaży, który na siedmiu rynkach można szacować właśnie na 3,5 tys. lokali w skali miesiąca. Można powiedzieć, że szału nie ma, ale to solidny wynik.

Wokół programu dopłat mamy jeszcze większe zamieszanie z dymisją wiceministra na czele. Czy ten program wpływa jeszcze na wyobraźnię potencjalnych kupujących? Czy dopiero obniżki stóp procentowych spowodują większy ruch na rynku?

Patrzymy na to, co może się stać ze stopami, bo obniżki to – jak się wydaje – jedyny racjonalny i dostępny w tej chwili czynnik, który mógłby wpłynąć na zmianę na rynku mieszkaniowym. Jednak prognozy mówią o obniżce rzędu 1–2 pkt proc. najwcześniej w 2025 r. – oczywiście wiele będzie zależeć od inflacji. Czy taka obniżka radykalnie wpłynie na rynek mieszkaniowy?

Uważam, że już teraz mamy wpływ na rynek przez samą perspektywę obniżki stóp, jest ona bowiem wyceniana, ma przełożenie na WIBOR. Nie ma tu oczywiście radykalnego ruchu, niemniej przewidywania, że stopy zostaną obniżone, dają trochę oddechu tym, którzy poszukują kredytu i są na granicy, zastanawiają się, co robić.

W samym IV kwartale co innego może stać za rozpędzeniem się sprzedaży, czyli konieczność domknięcia wyniku, wykonania rocznego planu przez deweloperów. Można się spodziewać zachęt dla klientów w postaci upustów, gratisowych miejsc parkingowych czy komórek lokatorskich. Po to, by przekonać część potencjalnego popytu, który jest na rynku, do zawarcia transakcji. Bo jest grupa, która wstrzymuje się z decyzją, ale krąży po rynku, obserwuje. Proszę zwrócić uwagę, jak wciąż dużo mamy zapytań o kredyt hipoteczny. Trwa nieustanne sprawdzanie rynku. Deweloperzy zatem mogą zachęcać do dokonania transakcji do końca roku. Myślę, że na przełomie listopada i grudnia będziemy widzieć wiele atrakcyjnych ofert, które mogą się przełożyć na wyraźnie lepszy wynik sprzedaży mieszkań w ostatnim kwartale wobec minionego kwartału.

Pamiętajmy jednak, że poza rynkiem pierwotnym jest jeszcze wtórny, bardzo istotny i stanowiący alternatywę dla kupujących. Mamy również rynek najmu. We wszystkich tych trzech segmentach oferta jest dość wysoka. Mówimy więc zatem o stabilizacji rynku pierwotnego niż odbiciu.

Co do kredytu „Na start” – myślę, że się pojawi, ale w bardzo okrojonej formie, w ramach pakietu różnych innych rozwiązań, i nie zaburzy istotnie tego, co widzimy obecnie. Obniżki stóp zadziałają wspomagająco, ale 2025 r. zapowiada się jako zaledwie trochę lepszy niż mijający.

Za nami kolejny miesiąc, kiedy liczba wprowadzanych lokali jest większa od liczby sprzedanych mieszkań. Oferta jest największa od lat. To racjonalne działanie deweloperów?

Oferta to dziś 54 tys. mieszkań, najwięcej od połowy 2022 r., ale cały czas mówimy o odbudowie oferty po dołku – jeszcze rok temu w sprzedaży było tylko 34 tys. lokali.

Jeśli spojrzymy na relację popyt–podaż, to w październiku stało się to, czego rynek oczekiwał, to znaczy w Poznaniu i Łodzi – gdzie oferta jest bardzo duża wobec tempa sprzedaży – mieszkań wprowadzonych było mniej niż w tym czasie kupionych. Zatem ci, którzy obawiali się o losy tych rynków, odetchnęli z ulgą. Z kolei w Katowicach było odwrotnie. Wprowadzono tam 700 mieszkań przy sprzedaży rzędu 200–300 miesięcznie. Deweloperzy wprowadzili tam trzy duże projekty, w tym dwa to inwestycje firm ogólnopolskich po 300 lokali.