Krótkie spięcie o krótki najem mieszkań

Ograniczyć i opodatkować – nawołuje resort funduszy. Zdaniem ekspertów najpierw trzeba zebrać rzetelne dane o skali zjawiska, przeanalizować je, a potem wyciągnąć wnioski.

Po najmie instytucjonalnym mieszkań (PRS) tym razem rynek najmu krótkoterminowego jest na politycznym cenzurowanym. Ministra funduszy i rozwoju regionalnego Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz uważa, że setki tysięcy lokali wypychanych do segmentu hotelowego destabilizują rynek mieszkaniowy – powodują wzrost czynszów najmu ogółem i zmniejszają bazę potrzebną ludziom chcącym zaspokoić potrzeby mieszkaniowe – czy przez najem długoterminowy, czy zakup lokum. Rejestr takich mieszkań i zmniejszenie atrakcyjności inwestowania w krótki najem – za pomocą zmian w systemie podatkowym – to dwa główne postulaty Katarzyny Pełczyńskiej-Nałęcz.

Wynajem mieszkań na cele turystyczne. Fakty i mity

– Temat wynajmu mieszkań na cele turystyczne wraca co jakiś czas od lat i jest doskonałą okazją dla wielu polityków do tego, by zyskać popularność. Problem polega jednak na tym, że rzadko kiedy w tych wypowiedziach fakty się zgadzają i nadal od lat o temacie się jedynie dyskutuje, a nie prowadzi działań – komentuje Marlena Kosiura, analityczka z portalu InwestycjewKurortach.pl.

Co w takim razie przekłamują politycy?

– Od lat mamy w Polsce prawo, które reguluje rynek mieszkań w modelu krótkoterminowym. Nie trzeba, jak mówi pani minister, tworzyć rejestru lokali, bo taki rejestr prowadzą gminy. Do rejestrów wpisywane są mieszkania na wniosek właścicieli jako kategoria „inne miejsca noclegowe”. Co więcej, w imieniu właścicieli mieszkań robią to też operatorzy, np. Sun & Snow czy Renters.pl, a skala ich działania to ponad 6 tys. lokali w kurortach i miastach – wylicza Kosiura. – Nieprawdą jest również, że w Polsce w modelu krótkoterminowym wynajmowane są setki tysięcy mieszkań. Nie ma dokładnych danych, ile takich lokali jest. Nie mają ich ani urzędy państwowe, ani GUS, ani Airbnb. Jedynym podmiotem, który ma największą bazę takich obiektów spójną z realną skalą, jest Booking. I te dane za chwilę urzędy państwowe i samorządy także będą mieć – wskazuje.

Unia Europejska podjęła działania mające wziąć w karby bardzo dynamicznie rosnący rynek krótkiego najmu, na którym oferty wystawiane są na globalnych platformach z Airbnb i Bookingiem na czele. W maju weszło w życie rozporządzenie nakazujące państwom UE tworzenie systemu rejestrującego mieszkania na krótki najem i ich właścicieli – swego rodzaju licencję, bo bez numeru rejestracyjnego żaden portal nie będzie mógł zamieszczać ogłoszenia. Na implementację są jednak dwa lata.

Drugi aspekt to obowiązujące od lipca przepisy wynikające z implementacji dyrektywy DAC7 nakazujące internetowym platformom szczegółowe raportowanie o transakcjach – w tym najmu mieszkań na krótko. Dla fiskusa to podstawa do przeprowadzania kontroli.

– Hasła o rosnących czynszach w wyniku wynajmu mieszkań turystom nie mają także w Polsce potwierdzenia. Takie zjawiska występowały w dużych miastach Europy i na świecie, ale tam skala turystyki jest nieporównanie większa niż w Polsce – kontynuuje Marlena Kosiura. – Oczywiście możliwość skutecznego monitorowania skali tego rynku przez lokalne władze oraz zmniejszenie uciążliwości dla mieszkańców są konieczne, ale problem nie jest tak jednoznaczny, jak przedstawiany jest przez część polityków czy aktywistów miejskich. Apartamenty są dla wielu turystów lepszą alternatywą do nocowania niż hotele, są tańsze, jeśli podróżuje się w większej grupie, dają wyższy komfort z uwagi na większy metraż. Wielu włodarzy miast, ale też kurortów przyznaje, że apartamenty vacation rental pozwalają zwiększać turystykę i ściągnąć gości, którzy być może nigdy nie przyjechaliby do danej lokalizacji, ponieważ nie stać ich na wynajęcie hoteli – argumentuje Kosiura. – W merytorycznej, głębokiej dyskusji pozbawionej emocji pojawia się jeszcze wątek, o którym mało kto publicznie chce mówić: czy na pewno za zmiany w starych kamienicach, np. w centrum Krakowa czy Gdańska, odpowiada jedynie turystyka? Czy może jest tak, że w zabudowanej betonowej przestrzeni, bez zieleni wokół ludzie po prostu nie chcą już mieszkać, a nowe osiedla położone nieco dalej od centrum pozwalają nie tylko bardziej komfortowo żyć, ale też mniej wydawać na utrzymanie mieszkania. Stare, duże lokale w kamienicach w centrum to wysoki koszt ogrzewania, remontów – dodaje.

Jako przykład podaje gdańską Wyspę Spichrzów od lat nazwaną Booking Island – właśnie z uwagi na przeobrażenie w turystyczną enklawę. – Dla wielu mieszkańców i tak nie była już przestrzenią przyjazną do życia. Uciekali oni w bardziej zielone i ciche części miasta już w 2017 i 2018 roku, a wynajem turystyczny jedynie przyspieszył ten proces – konkluduje Kosiura.

Nie wylać dziecka

Polskie Stowarzyszenie Wynajmu Krótkoterminowego szacuje rynek zakwaterowania na ok. 85 tys. obiektów. Zdaniem organizacji kluczem jest wprowadzenie wymogu prowadzenia działalności gospodarczej przez podmioty zajmujące się najmem krótkoterminowym. Szara strefa to bowiem ok. 60 proc. obiektów zarejestrowanych na portalach rezerwacyjnych. Straty Skarbu Państwa z tytułu nieopłaconych podatków PSWK szacuje na niemal 1 mld zł rocznie.

– Usługi najmu krótkoterminowego istnieją od wielu lat i stanowią uzupełnienie usług zakwaterowania, takich jak hotele, hostele czy pensjonaty. Szeroka dyskusja dotycząca najmu krótkoterminowego toczy się w UE od dłuższego czasu – komentuje Klaudyna Jarzec-Koślacz, radczyni prawna. – Problem jest dość złożony, bo mamy tu relację między najmem krótkoterminowym a najmem długoterminowym, najmem krótkoterminowym a usługami hotelowymi, najmem krótkoterminowym a bezpieczeństwem osób korzystających z niego (ochrona konsumentów), ale również kwestię spadku liczby dostępnych na rynku mieszkań.

Zwraca uwagę, że sytuacja krótkiego najmu jest dobrze zidentyfikowana, zwłaszcza w kontekście miast turystycznych.

– Najem krótkoterminowy powoduje kilka problemów, to np. zakłócenia dla mieszkańców poprzez hałas i problemy z bezpieczeństwem, ale też wzrost wartości nieruchomości, co sprawia, że mieszkania na wynajem długoterminowy stają się droższe lub trudniej dostępne – mówi Jarzec-Koślacz. – Rejestry umożliwią właściwym organom gromadzenie informacji na temat wynajmujących i jednostek związanych z usługami najmu krótkoterminowego, co na pewno pozwoli na precyzyjną identyfikację najmu krótkoterminowego. Powstaje pytanie, czy rzeczywiście znamy skalę zjawiska. Nie powinno przecież chodzić o to, aby zwalczać najem krótkoterminowy, który ma też swoje zalety dla turystów i wielu regionów. Wprowadzane rozwiązania powinny zmierzać do pozyskania rzetelnych informacji, tak by opracowane zostały odpowiednie i proporcjonalne rozwiązania, choćby w postaci podatków.