Marcin Krasoń, Otodom Analytics: Największą zmianę przyniesie obniżka stóp

Programy programami, większy wpływ na rynek miałby spadek stóp procentowych, bo to dotyczy większej grupy konsumentów. Na to trzeba poczekać jeszcze parę kwartałów. Pytanie jednak, o jakich obniżkach mowa – ocenia Marcin Krasoń, ekspert Otodom Analytics.

Ruszył sezon publikacji wyników sprzedaży mieszkań przez deweloperów z rynku kapitałowego po III kwartale. Wiemy, że ten okres nie zachwyci, ale z danych zebranych przez was z siedmiu rynków wynika, że we wrześniu sprzedano 3,7 tys. nowych lokali, podczas gdy w poprzednich miesiącach wynik nie przekraczał poziomu 3 tys. Skąd ten wzrost i czy to zapowiedź zmiany trendu?

Odpowiadając wprost: to nie jest zmiana trendu. Wrześniowy wynik jest rzeczywiście o kilkadziesiąt procent lepszy od poprzednich miesięcy, ale naszym zdaniem jest to efekt skumulowanego popytu z wakacji. W wakacje – wiadomo – nie wszyscy zajmują się kupowaniem mieszkań. Poza tym dochodziła niepewność dotycząca programu dopłat do kredytów – to sprawiło, że część osób się trochę wstrzymywała z zakupem mieszkania.

Ci, którzy w wakacje czekali, bo liczyli, że może coś się wydarzy, albo byli wtedy na urlopie – we wrześniu po prostu zrealizowali to, co mieli zrealizować. Dopiero październik i listopad będą takimi, gdzie będziemy mogli zobaczyć, co się faktycznie dzieje na rynku. Zauważmy, że wrzesień był pod pewnym względem podobny do poprzednich: mieszkań wprowadzonych na rynek było więcej niż w tym czasie sprzedanych, co oznacza, że oferta dostępnych mieszkań deweloperskich rośnie. W ciągu 12 miesięcy urosła ona w siedmiu największych miastach z 33 tys. do ponad 52 tys. To bardzo dynamiczny wzrost, to większy wybór dla kupujących, a miejscami tworzy się nadpodaż – bo sytuacja w poszczególnych miastach jest zupełnie inna.

Jeśli spojrzymy na dane kwartalne, okazuje się, że III kwartał był podobny do II kwartału, czyli mówimy o około 9 tys. sprzedanych lokali. Mamy zatem mniej więcej stabilizację. Stabilizują się też ceny mieszkań: jeszcze trochę rosną, ale już dużo mniej dynamicznie. Jeszcze kilka miesięcy temu widzieliśmy wzrosty dwucyfrowe w skali roku, po 15–20 proc. Patrząc teraz, w skali roku najmocniej podrożały mieszkania w Łodzi – o 20 proc., w Warszawie i Wrocławiu to 11–12 proc., pozostałe miasta – 5–9 proc. Zmiany miesiąc do miesiąca są niewielkie. Rynek się trochę ustabilizował i to jest moim zdaniem dobre dla wszystkich, bo rynek stabilny to rynek przewidywalny. Łatwiej się na nim planuje – dotyczy to zarówno konsumentów, jak i deweloperów.

To chyba daleko od stabilności w tym sensie, że dalej nie wiemy, co z programem „Na start”. Będzie? Nie będzie? A jeśli będzie – to jaki i kiedy?

Tak, zapowiedzi pojawiły się już ładnych parę miesięcy temu, ale okazało się, że partie koalicyjne nie są w stanie wypracować wspólnego poglądu. To, co jest jednak bardzo istotne w kontekście tego programu, to musimy sobie uświadomić, że on nie będzie miał na rynek takiego wpływu jak „Bezpieczny kredyt 2 proc.” ze względu na zapowiedziane ograniczenia i bezpieczniki. Program ma promować rodziny z trójką dzieci, raczej o niższych dochodach – więc potencjalnych beneficjentów nie będzie tak wielu, jak w przypadku poprzedniego programu. Jeśli z tej grupy wybierzemy tych, którzy rzeczywiście mają potrzebę kupić mieszkanie, których jeszcze na to stać, to okaże się, że wpływ tego programu na rynek mieszkaniowy będzie na pewno mniejszy niż większy.

Z tymi programami w Polsce jest niestety tak, że każdy rząd ma swój pomysł, nie istnieje długofalowa polityka, jak np. we Francji, gdzie jest jeden program od lat 90., usprawniany, poprawiany, dostosowywany do rynku – ale przynajmniej jest tam jakaś przewidywalność. U nas rząd robi coś od razu z założeniem, że potrwa to dwa lata, a potem niech następcy coś wymyślą.

Wpływ na rynek miałby spadek stóp procentowych, bo to dotyczy już dużo większej grupy potencjalnych nabywców – Rada Polityki Pieniężnej komunikuje nam, że jeszcze parę kwartałów będziemy musieli na obniżki zaczekać. Pytanie jeszcze o skalę obniżek, bo co innego, gdyby to było 0,25 pkt proc., a co innego dwa razy po 0,5 pkt proc.

Oferta mieszkań jest w tej chwili duża, deweloperzy dopiero zaczynają wyhamowywać z podażą – choć wciąż wprowadzają na rynek więcej, niż w tym czasie sprzedają. Mieszkania kupują dziś ci, których stać na drogi kredyt. Popyt inwestycyjny nie jest już taki jak kiedyś, bo rentowność najmu nie zachęca. Czy wobec dużej oferty i słabszego popytu nie powinniśmy się spodziewać presji na ceny? W Łodzi tyle nabudowano, a tempo sprzedaży spadło tak, że wyprzedaż oferty zajęłaby – przy zachowaniu tempa – ponad dwa lata. Czy jest szansa na dużą redukcję cen lokali już będących w ofercie?

Znowu mówiąc krótko: moim zdaniem nie.

Jeśli chodzi o inwestorów, to spadła rentowność najmu i na dodatek mało kto spodziewa się dynamicznych wzrostów cen w najbliższych kwartałach. Jeszcze kilka lat temu nie brakowało osób, które w taki trend wierzyły – wtedy wystarczyło kupić mieszkanie, poczekać kilka lat i sprzedać z kilkudziesięcioprocentowym zyskiem. Dziś takiej wiary nie ma, popyt inwestycyjny jest więc ograniczony.

To prawda, że dziś na rynku kupują ludzie trochę zamożniejsi, niestety, nie wszystkich stać na zaciągnięcie kredytu. Jednak zapotrzebowanie tej grupy na mieszkania kiedyś się skończy – choć trudno wskazać, kiedy dokładnie. Pytanie, co się wtedy stanie. Jeśli dalej będą wysokie stopy, mniej zamożni nie wejdą na rynek. Czy to może oznaczać spadki cen? Punktowo – tak. Trudno mówić o spadku w skali kraju, ale w niektórych miastach mamy nadpodaż, np. w Łodzi i Katowicach. W Łodzi ceny poszły w górę o 20 proc., a podaż jest dziś druga po Warszawie, podczas gdy pod względem sprzedaży to piąty, szósty rynek, czas wyprzedaży oferty sięga dziewięciu kwartałów, podczas gdy książkowo uważa się, że cztery–sześć kwartałów to zdrowy czas. Jesienią zeszłego roku mieliśmy sytuację odwrotną w Krakowie, Warszawie i Wrocławiu, gdzie czas wyprzedaży nie przekraczał dwóch kwartałów.

Ja zawsze powtarzam, jeśli ktoś szuka lokum, by zaspokoić potrzeby mieszkaniowe, powinien się skupić na znalezieniu odpowiedniej nieruchomości, a nie na trafieniu w obniżkę cen o 2 proc.