Jan Dziekoński, Fltr.pl: Idą obniżki stóp, wróci popyt na mieszkania

Po dość długim okresie niepewności wydaje się, że mamy przewidywalność, że w 2025 r. zobaczymy obniżki stóp. Rynek już to wycenia i pieniądz tanieje. Zatem nie do końca jest konieczność stymulowania popytu – mówi Jan Dziekoński, założyciel Fltr.pl.

Jeśli popatrzymy na dane z szerokiego rynku, to wiemy, że sprzedaż mieszkań w III kwartale jest słaba, sygnalizują to także spółki giełdowe, bo jesteśmy w samym środku sezonu wyników za I półrocze. Czy głównym winowajcą jest program „Na start”, który wystartować nie może? Co powoduje, że sprzedaż nie może się rozpędzić?

Sprzedaż mieszkań w II kwartale tego roku była dość słaba, o 40 proc. mniejsza niż w szczycie 2023 r. Oczywiście wiemy, że „Bezpieczny kredyt” zastymulował wtedy mocno rynek, wsparł zwłaszcza kredytobiorców, którzy nie mogli sobie wcześniej pozwolić na zakup mieszkania. Pierwsze dane za lipiec i sierpień pokazują, że III kwartał prawdopodobnie będzie niżej jeszcze o kolejne 10 proc. wobec II kwartału i mamy splot różnych przyczyn. To nie jest wyłącznie chaos informacyjny wokół programu „Na start”, chociaż to oczywiście też ma wpływ. Kluczową kwestią przy braku tego programu jest po prostu ciągle niska zdolność kredytowa konsumentów – gdyby ją odnieść do bieżących wynagrodzeń, cen, dzisiaj przeciętny kredytobiorca może kupić 36 proc. mniej mkw., niż mógł to zrobić w 2021 r. To stricte efekt wysokich stóp procentowych i wysokich cen po 2023 r., mimo że ciągle można powiedzieć, że cieszymy się ponad 10-proc. wzrostem wynagrodzeń nominalnych. To pierwszy powód, dla którego sprzedaż – zwłaszcza w segmencie popularnym, ekonomicznym – jest słabsza.

W segmencie podwyższonym kupujący albo mają naprawdę bardzo wysokie zarobki, albo mają wkład własny, czy też zmieniają nieruchomość – więc są w stanie po prostu ze sprzedaży poprzedniej nieruchomości sfinansować częściowo zakup nowej. W tym segmencie sprzedaż nie spowolniła tak mocno, ale jest zawahanie, czy to dobry moment na zakup, bo widać, że ceny stanęły, a de facto nawet od dwóch miesięcy można mówić o delikatnej korekcie.

To też się zbiega z tym, że przy słabej sprzedaży mamy bardzo dużo wprowadzeń. Ostatnie trzy kwartały to były wprowadzenia na poziomie bardzo dobrych lat, w efekcie oferta praktycznie się odbudowała na większości miast do poziomu, z którego startowaliśmy w 2022 r. Część kupujących, obserwując tę sytuację, też od razu nie rzuca się do zakupów – nawet mimo tego, że mamy więcej akcji rabatowych.

Trzeci czynnik to inwestorzy. Dzisiaj stopa zwrotu z inwestycji w mieszkanie na wynajem jest pewnie o 1–2 pkt proc. niższa niż jeszcze rok czy dwa lata temu, więc w porównaniu z oprocentowaniem obligacji czy depozytów zakup mieszkania niekoniecznie jawi się jako genialna inwestycja: stopy zwrotu oscylują między 4 a 5 proc., na rynku wtórnym może więcej. W dodatku perspektywa dodatkowego zarobku na wzroście wartości o kolejne 20 proc. przynajmniej chwilowo zniknęła z radaru. Kupujący inwestycyjnie są dziś bardziej wybiórczy.

Zatem z każdej strony, z jakiej spojrzymy, mamy oznaki słabości – i na to się nakłada cały problem z kredytem „Na start”.

Czyli dziś kupują zamożni, a w części miast mamy nadpodaż mieszkań. Czy nie jest zatem tak, że program wspierania popytu jest w pewnym sensie potrzebny?

Z jednej strony można byłoby tak powiedzieć, gdyby nasza gospodarka w istotnej mierze zależała przede wszystkim od rynku budowlanego – np. 30 proc. PKB to byłoby budownictwo i branże powiązane, czyli trochę taki model chiński. Nasza sytuacja jest troszeczkę inna i budownictwo można stymulować inaczej niż takimi dopłatami.

Ponadto, po dość długim okresie niepewności w zakresie stóp procentowych, wydaje się, że mamy już jakąś przewidywalność, że w II połowie następnego roku, może nawet jeszcze w II kwartale 2025 r., zobaczymy obniżki. Widzimy, że stopy w kluczowych gospodarkach są obniżane. Zatem efektywnie w ciągu pół roku do roku zobaczymy obniżki w Polsce, a tak naprawdę pieniądz już tanieje – to znaczy kredyty stałoprocentowe – to jest ten tańszy produkt – systematycznie tanieje od kilku miesięcy, bo już rynek wycenia tę perspektywę obniżek. Zatem nie do końca będzie konieczne to stymulowanie popytu, bo pojawi się popyt naturalnie wynikający z polityki pieniężnej.

Czy w takim razie słuszne są oczekiwania mocniejszej korekty cen mieszkań?

Ceny oczywiście zależą od wielu czynników, ale gdybyśmy sobie to mieli bardzo uprościć, to po pierwsze mamy dość dużą przestrzeń w marżach deweloperskich, jeśli chodzi o ewentualne działania jak rabaty, ewentualnie przy wprowadzaniu nowych projektów faktycznie wychodzenie z cennikiem, który jest trochę bardziej agresywny – to zresztą już nawet lokalnie widać: gdzieniegdzie nowe projekty są wprowadzane z cenami niższymi niż te będące już na rynku. Koszty budowy, zwłaszcza ceny materiałów, są w trendzie spadkowym od ponad pół roku – z drugiej strony rosną wynagrodzenia.

Prawdopodobnie pozostaniemy z wysoką ofertą co najmniej przez rok, a sprzedaż będzie się powoli odbudowywała, co oznacza mniejszą potrzebę uzupełnienia banków ziemi. Deweloperzy będą musieli też być konkurencyjni cenowo, jeżeli będą chcieli na tym rynku trochę zadziałać – zwłaszcza w segmencie popularnym, gdzie ofert jest najwięcej.

Notowania akcji deweloperów są niżej niż jeszcze parę miesięcy temu. Czy to jest dobry moment na wejście w taką inwestycję?

Na giełdzie kupuje się plotki, a sprzedaje fakty. Na razie są spekulacje. Czekamy na rozstrzygnięcie co do programu „Na start” – na razie proces negocjacji politycznych skutkuje dokładaniem kolejnych bezpieczników do programu. Faktem będzie decyzja polityczna. Wejście programu, niezależnie od tego, jak będzie okrojony, będzie pozytywne dla wycen. W przypadku decyzji, że programu jednak nie będzie, prawdopodobnie powinniśmy się spodziewać korekty kursów.

Deweloperzy to branża trudniejsza niż inne, ponieważ z reguły giełda wycenia przyszłość, a tu mamy pewne rozdwojenie jaźni. Wyniki finansowe, zyski, biorą się z przeszłości – z przekazywania mieszkań sprzedanych rok, dwa lata wcześniej. W 2023 r. sprzedaż była dobra, ale inwestorzy muszą sami wycenić, czy dywidenda z zysków ze sprzedaży w 2023 r. – która pewnie będzie wypłacana w 2025 r. – jest warta podejmowania ryzyka tego, co po drodze wymyślą politycy.