Śląskie miasteczka lepsze niż stolica

Ponad 11 proc. rocznie można zarobić w Piekarach Śląskich, Będzinie i Świętochłowicach.

 

Pierwsze miejsce w rankingu najbardziej dochodowych małych miast (50–100 tys. mieszkańców) platformy Rentier.io zajmują Piekary Śląskie. Stopa zwrotu z wynajmu lokali w tym mieście to 12,24 proc. brutto rocznie. Warunek – mieszkanie jest wynajmowane cały rok. Lokale są oferowane po 2,3 tys. zł za mkw. (mediana). Mediana stawki najmu 1 mkw. lokalu to niespełna 24 zł.

Srebrny medal bierze Będzin, który na wynajmie mieszkań pozwala zarobić 11,24 proc. brutto. Lokale są wystawiane na sprzedaż po 3,1 tys. zł za mkw., a wynajmowane – za 29 zł za mkw. Niemal taki sam zwrot z inwestycji – 11,17 proc. – dają trzecie w zestawieniu Świętochłowice. Pierwszą dziesiątkę rankingu zamykają Tarnowskie Góry z rentownością 9,59 proc.

Większe ryzyko

Na takie zwroty nie można liczyć w żadnym z największych miast. Najlepsza w rankingu dzielnic dużych miast gdańska Strzyża daje 8,87 proc. Druga na podium warszawska Białołęka – 8,26 proc., a kolejna – wrocławska Fabryczna – 8,04 proc. Anton Bubiel, prezes Rentier.io, zwraca uwagę, że pierwsza trójka w rankingu małych miast to miejscowości w obszarze Górnośląskiego Okręgu Przemysłowego (GOP). – Jest tam sporo zakładów przemysłowych i wydobywczych – mówi. – Firmy są szansą na rozwój regionu. Mogą być jednak także zagrożeniem. Zamknięcie, przeniesienie działalności czy jakiekolwiek problemy dużych przedsiębiorstw mogą w krótkim czasie wywołać negatywne zmiany na rynku lokalnym. Bezpieczniejsze są więc inwestycje w mieszkania w dużych miastach – podkreśla.

Prezes Rentiera zwraca też uwagę na niewielką podaż mieszkań deweloperskich w małych miastach. Popyt na czynszówki jest też zdecydowanie mniejszy niż w wielkich aglomeracjach, co – jak podkreśla – także przekłada się na bezpieczeństwo inwestycji. Ostrożność zaleca też Marcin Krasoń, ekspert Obido.pl. – Szansa na większe zyski w mniejszych miastach bierze się z niewielkiej dostępności mieszkań na wynajem – wyjaśnia. – Rynek jest mały, stawki najmu relatywnie wysokie. Inwestorzy wolą duże miasta, które oceniają jako bardziej bezpieczne, biorąc pod uwagę i zmiany cen w czasie, i szanse na rozwój miejscowości. W dużym mieście jest też więcej grup potencjalnych najemców. Sami inwestorzy często tam mieszkają. Znają więc rynek. Mniejsze rynki są bardziej nieprzewidywalne. Trudniej będzie też mieszkanie sprzedać. Ale są i plusy. – Oprócz potencjalnie wyższych zysków to także niższy próg wejścia i dłuższe umowy najmu – mówi Krasoń.

Artur Kaźmierczak, partner współzarządzający Grupą Mzuri, ocenia, że zamiast jednego drogiego mieszkania w dużym mieście lepiej kupić kilka tańszych w mniejszych miejscowościach. Warunek – albo sami tam mieszkamy, albo oddamy nieruchomości w zarządzanie wyspecjalizowanej firmie. – Mieszkając na przykład w Szczecinie, nie da się samemu zarządzać kilkoma lokalami w Będzinie – tłumaczy. – Mając kilka lokali w portfelu, właściwie nie ma ryzyka, że wszystkie będą stały puste. Jedno mieszkanie to nieporównywalnie większe ryzyko, bo brak najemcy oznacza, że w ogóle nie zarabiamy, co jest niemal nieprawdopodobne w przypadku kilku lokali. Według wyliczeń Mzuri to, że dziesięć mieszkań, z których każde jest puste przez miesiąc w roku, nie będzie mieć jednocześnie lokatorów, może się zdarzyć raz na... 50 mln lat. Ale, jak podkreśla Artur Kaźmierczak, wybierając lokale w małych miastach, trzeba zwracać uwagę na lokalny rynek pracy. – W Lubinie jest KGHM, w Bełchatowie – kopalnia i elektrownia. W Pruszkowie wynajmiemy mieszkanie pracownikom z Warszawy – mówi. – Jeśli jednak w mieście jest tylko jeden duży pracodawca prywatny, trzeba być bardzo ostrożnym, zakład może się przecież przenieść. W małych miastach rynek najmu jest dość płytki. Wysyp mieszkań na wynajem może postawić nasz biznes pod znakiem zapytania. Z drugiej strony w wielu takich miejscowościach deweloperzy budują mało albo wcale, więc ryzyko nagłego zwiększenia podaży nie jest specjalnie duże.

Lokatorzy są wszędzie

Według Artura Kaźmierczaka główne długoterminowe ryzyko wiąże się z demografią. Ludzie przenoszą się z małych miast do dużych. Także Rafał Horoszko, dyrektor oddziału agencji Północ Nieruchomości w Głogowie, ocenia, że zakup dwóch–trzech mieszkań w małych miastach niż jednego w dużym jest lepszą inwestycją, pod warunkiem że będą najemcy. Głogów w zestawieniu Rentiera zajmuje 18. miejsce, z rentownością z najmu 8,13 proc. – Jedna z większych firm w Polsce, KGHM, szyby i kopalnie ma w całym regionie. Kolejnym wielkim zakładem jest Huta Miedzi w Głogowie – mówi Horoszko. – Bardzo szybko powiększa się też strefa przemysłowa w Nowej Soli. Firmy zatrudniają tysiące osób. Często są to pracownicy na kilkuletnich kontraktach, pochodzący z różnych rejonów Polski. Niemal wszyscy wynajmują mieszkania, a nawet domy.

Jan Dziekoński, prezes Mzuri Investments, komentuje, że pomijając okazje, rentowność w dużych miastach nie przekracza 6–7 proc. rocznie, w mniejszych można liczyć na 8–10 proc. – Nieruchomości zachowują się podobnie jak produkty finansowe. Im wyższe postrzegane ryzyko produktu, tym wyższą rentowność powinien przynosić – wyjaśnia. – Tak jest z akcjami i obligacjami bardziej ryzykownych spółek, tak jest z mieszkaniami. Dlatego lokal premium w centrum Warszawy, postrzegany jako bezpieczny, daje tylko 3 proc. zwrotu, a mizerna kawalerka w Pile da 10 proc. W takich miejscowościach inwestuje znacznie mniej osób. Pytają: „a kto to wynajmie?", „kto będzie się opiekować mieszkaniem?". Niewielki jest też rynek osób, które szukają tam mieszkań na własne potrzeby. W efekcie ceny lokali są „zabawnie" niskie. Mzuri sporo mieszkań kupuje na terenie Górnego Śląska, m.in. w Bytomiu, uzyskując ceny nawet poniżej 2 tys. zł za 1 mkw., podczas gdy w Gliwicach – już 4 tys. zł. – A czynsze nie są już tak mocno uzależnione od lokalizacji – podkreśla prezes. Najemcy są w każdym mieście. – Wszędzie są młode osoby, które chcą się wyprowadzić od rodziców, są absolwenci szkół stawiający pierwsze kroki na rynku pracy, migrujący za pracą, których nie stać na zakup mieszkania, rozwodnicy, emeryci. A to, że nie ma studentów i pracowników korporacji? Żaden problem, bo i tak podaż mieszkań jest niewielka.