Forum Inwestycyjne „Moje Pieniądze”. W mieszkania inwestować trzeba z głową

W niektórych miastach ceny mieszkań wzrosły w ciągu roku dwucyfrowo, ale zdaniem ekspertów bańki nie ma.

Jednym z tematów tegorocznego Forum Inwestycyjnego „Parkietu" i „Rzeczpospolitej" były perspektywy rynku nieruchomości, a dokładnie potencjał inwestycyjny tego rynku.

Inwestycja na dłuższy czas

Coraz więcej ekspertów jest zdania, że na krajowym rynku nieruchomości trwa zakupowa gorączka. Sporo nieruchomości kupowanych jest za gotówkę, którą inwestorzy wycofują z banków w związku z niskim oprocentowaniem lokat. Dynamika wzrostu cen najmu jest niższa niż tempo zwyżki cen mieszkań, zatem rentowność takiej inwestycji spada. Taka sytuacja utrzymuje się od miesięcy, więc czy warto dziś jeszcze kupić mieszkanie pod wynajem? – Wszystko zależy od tego, za ile kupimy nieruchomość. Porównując ceny transakcyjne kwartał do kwartału, ostatnio zanotowaliśmy zwyżkę w niektórych miastach nawet o kilkanaście procent – analizowała Barbara Bugaj, starszy analityk ds. rynku nieruchomości w Urban.one. W Warszawie ceny wzrosły o 9 proc., we Wrocławiu o 4 proc., a w Poznaniu o 7 proc. Najmocniej drożały mieszkania tam, gdzie mieliśmy do czynienia z dość niską bazą, np. w Łodzi czy Katowicach. W dłuższym okresie najszybciej rosły ceny mieszkań w Gdańsku. Czy zatem mamy już do czynienia z bańką? – Jestem umiarkowaną optymistką i uważam, że sytuacja rynku mieszkań jest stabilna – oceniła Iwona Sroka, członek zarządu Murapolu. Jak zauważyła, projekty mieszkaniowe sprzedają się jednak coraz szybciej. – Średnio w kilkanaście miesięcy, ale w przypadku Murapolu mamy takie perełki, które sprzedajemy nawet w ciągu trzech miesięcy. Jeśli zaś chodzi o ceny sprzedawanych przez nas mieszkań, to widać wzrost o 2–3 proc. rok do roku – analizowała Iwona Sroka. – Reprezentując firmę, która ma bodajże najbardziej zdywersyfikowaną strukturę swoich inwestycji w Polsce – działamy na kilkunastu rynkach, muszę podkreślić, że średnia dynamika wzrostu cen jest nieco niższa, co jest z korzyścią dla naszych klientów – zauważyła.

Przywołała raport Narodowego Banku Polskiego po II kwartale, zgodnie z którym inwestycja w mieszkanie była zdecydowanie bardziej rentowna niż lokata bankowa i dziesięcioletnie obligacje skarbowe. – Także w średnim okresie inwestycje w nieruchomości są przez ekspertów oceniane jako bardziej korzystne – przypomniała członkini zarządu Murapolu.

Wynajem i condohotele

Ci, którzy są zainteresowani inwestycją w nieruchomości, nie muszą robić tego bezpośrednio. – Jesteśmy przykładem dewelopera, który zdecydował się nie sprzedawać mieszkań, ale je wynajmować. W okresie od trzech do pięciu lat chcemy wybudować od 5 do 7 tys. mieszkań pod wynajem. W tej chwili budujemy 1,2 tys. takich mieszkań. W przyszłym roku będzie to 1,7 tys. – tłumaczył Maciej Drozd, wiceprezes Echo Investment. Firma szacuje, że rentowność takiego przedsięwzięcia, czyli w tym przypadku stosunek czynszu do kosztów budowy, będzie przekraczać 8 proc. – I to jest oczywiście dużo wyżej niż w przypadku kupna gotowego mieszkania. Dla nas ma znaczenie koszt budowy, a nie wartość rynkowa – mówił. Jego zdaniem krajowy rynek najmu wciąż ma duży potencjał i widać go, gdy porównamy się z krajami zachodnimi. – Młodzi ludzie już nie chcą się tak wiązać długookresowymi kredytami, a i często zmieniają pracę. Wydaje się, że to jest segment, który będzie rósł – przewidywał Maciej Drozd.

– W długim terminie oczywiście jestem optymistą wobec rynku nieruchomości, ale w krótkim niekoniecznie. Sytuacja jest dużo bardziej wieloznaczna. Większość deweloperów giełdowych notuje spadki sprzedaży mieszkań, choć jednym z wyjątków jest Murapol – zauważył Jan Wróblewski, współzałożyciel Zdrojowa Invest & Hotels. Zwrócił uwagę na szybko rosnące koszty budowy, ceny gruntów i brak kadry. – Pensje szeregowych pracowników wzrosły w ciągu kilku lat o 20–30 proc. Jest wiele czynników, które są bardzo niepewne. To są problemy, z którymi branża będzie się borykać. Rosną ceny, ale i rośnie podaż, liczona pozwoleniami na budowę – mówił Wróblewski. Zwrócił także uwagę na ryzyko związane z finansowaniem. – Marże banków są dziś wyjątkowo wysokie, a stopy procentowe bardzo niskie. Presja inflacji może spowodować wzrost stóp procentowych i kosztów kredytu – ostrzegał. Jego firma oferuje inwestycje w condohotele. Jak tłumaczył, taka nieruchomość nie różni się od standardowego hotelu niczym poza sposobem finansowania. Poszczególne apartamenty są sprzedawane inwestorom, jednak budynek musi być wyposażony w całą infrastrukturę hotelową: recepcję, baseny, spa. – Jeśli obiekt nie ma podstawowych elementów wymaganych przepisami o hotelach, to nie jest hotelem i nie może zapewnić odpowiednich wyników z inwestycji – stwierdził Jan Wróblewski. Dodał, że dziś jedynie 20 proc. nieruchomości reklamowanych jako condohotele spełnia te wymogi. Jego zdaniem przy obecnych kosztach realizacji stopy zwrotu powyżej 6 proc. są na tym rynku nierealne. Z kolei na rynku mieszkań rentowność wynosi około 5 proc. – Oczywiście wiele zależy od konkretnej inwestycji – podkreślał.

– Nieruchomości były, są i będą jedną z najatrakcyjniejszych form inwestowania. Wszystko oczywiście zależy od tego, ile mamy kapitału, na jaki czas chcemy zainwestować i jakie ryzyko ponieść – wskazywała Iwona Sroka.

Iwona Sroka członek zarządu Murapolu

Na polskim rynku nieruchomości brakuje regulacji prawnych wzorowanych na REIT-ach, które odnotowują stabilne i przewidywalne wyniki, są atrakcyjne z punktu widzenia inwestorów ze względu na regularną wypłatę dywidendy na uprzywilejowanych zasadach podatkowych oraz zapewniają dostęp do inwestowania na rynku nieruchomości dla indywidualnych inwestorów ze względu na brak minimalnych kwot wejściowych. Oczekuje się, że odpowiedzią na ten deficyt prawny okaże się projektowana ustawa o firmach inwestujących w najem nieruchomości (FINN), której założeniem jest zachęcanie inwestorów do inwestowania w obszarze rynku najmu nieruchomości, poprzez m.in. nadanie przywilejów podatkowych czy też wprowadzenie obowiązku regularnej wypłaty dywidendy. Wskazać należy, że ustawa ta kierowana jest w głównej mierze do inwestora detalicznego, który będzie mógł nabyć akcje FINN, zaś od podmiotu funkcjonującego na rynku najmu nieruchomości będzie zależeć, czy działalność swoją będzie opierał na przepisach przedmiotowej ustawy, czy też będzie prowadził działalność gospodarczą w zakresie najmu lokali na zasadach ogólnych. Co więcej, z ogólnej perspektywy branży nieruchomościowej korzystnym rozwiązaniem byłoby objęcie tą ustawą oprócz nieruchomości mieszkaniowych także magazynowych, handlowych oraz biurowych, co wzmocniłoby znacznie krajowy udział w najmie nieruchomości komercyjnych w Polsce, zdominowany przez zagraniczne korporacje. Dopiero praktyka jednak pokaże, czy wprowadzone zapisy w projektowanej ustawie FINN wpłyną pozytywnie na rozwój polskiego rynku nieruchomości, mając głównie na uwadze fakt, że została ograniczona do nieruchomości mieszkaniowych.