Nieruchomości inwestycyjne(1)

Nieruchomości inwestycyjne stanowią dla wielu firm znaczne składniki majątkowe. Jeszcze do niedawna obowiązujące zasady rachunkowości nie uwzględniały specyfiki nieruchomości inwestycyjnej, która ma wiele wspólnego z lokatami kapitałowymi. Zwłaszcza brak możliwości wyceny nieruchomości inwestycyjnej według ich aktualnej wartości rynkowej i zakaz ujęcia zmian tych wartości w sprawozdaniu finansowym znacznie ograniczały praktyczną przydatność informacji finansowych.

W ciągu ostatnich lat polska praktyka rachunkowości na tym obszarze zasadniczo się zmieniała. Inicjatorem nowych rozwiązań był MSR 40 "Nieruchomości inwestycyjne", który stanowił też wzorzec do znowelizowanej ustawy o rachunkowości. MSR 40 reguluje zasady wyceny nieruchomości inwestycyjnych w sprawozdaniu finansowym, w tym wycenę nieruchomości będących przedmiotem leasingu.

Definicja i charakterystyka

nieruchomości inwestycyjnych

Nieruchomość inwestycyjna, wedle prawa bilansowego, to nieruchomość (grunt, budynek lub część budynku, lub też oba te elementy), które właściciel lub leasingobiorca w leasingu finansowym traktuje jako źródło przychodów z czynszów lub utrzymuje w posiadaniu ze względu na przyrost ich wartości, względnie obie te korzyści, przy czym nieruchomość taka nie jest:

l wykorzystywana przy produkcji, dostawach towarów, świadczeniu usług lub czynnościach administracyjnych ani też

l przeznaczona na sprzedaż w ramach zwykłej działalności jednostki.

Utrzymywane przez właściciela lub leasingobiorcę w leasingu finansowym nieruchomości w celu wykorzystywania ich przy produkcji, dostawach towarów, świadczeniu usług lub czynnościach administracyjnych określane są przez standard jako nieruchomości zajmowane przez właściciela.

MSR 40 dopuszcza możliwość klasyfikowania i wykazywania jako nieruchomości inwestycyjnej nieruchomości użytkowanej przez leasingobiorcę na mocy umowy leasingu operacyjnego w sytuacji, gdy nieruchomość ta w innym wypadku spełniałaby definicję nieruchomości inwestycyjnej.

Sposób kwalifikacji nieruchomości przedstawia poniższy schemat:

Do nieruchomości inwestycyjnej zaliczane są przykładowo:

l grunt utrzymywany ze względu na długoterminowy wzrost jego wartości, a nie w celu sprzedaży po krótkim okresie w ramach zwykłej działalności jednostki,

l grunt, którego przyszłe użytkowanie pozostaje aktualnie nieokreślone,

l budynek, którego jednostka gospodarcza jest właścicielem, oddany przez nią w leasing operacyjny na podstawie jednej lub większej liczby umów.

Do nieruchomości inwestycyjnych nie zaliczamy:

l nieruchomości w trakcie budowy lub dostosowania z przeznaczeniem na sprzedaż lub do wykorzystania jako nieruchomości inwestycyjnej, ale jeżeli istniejąca już nieruchomość inwestycyjna poddawana jest zabiegom adaptacyjnym. Wówczas stosuje się do niej niniejszy standard,

l nieruchomości utrzymywanej w posiadaniu z myślą o przyszłym wykorzystaniu jej jako nieruchomości zajmowanej przez właściciela,

l nieruchomości oddanej w leasing finansowy innej jednostce.

W sytuacji gdy jednostka gospodarcza wykorzystuje nieruchomość w części, w celu pozyskania przychodów z czynszów lub z przyrostu jej wartości, w części zaś w celach produkcyjnych, to wówczas dla celów księgowych powinna potraktować te części rozdzielnie, jeżeli można je oddzielnie sprzedać. W sytuacji gdy części te nie mogą być oddzielnie sprzedane, jednostka może sklasyfikować nieruchomość jako nieruchomość inwestycyjną, ale pod warunkiem, że tylko jej nieznaczna część jest wykorzystywana w produkcji.

W sytuacji gdy jednostka udostępniając nieruchomość świadczy równocześnie dodatkowe usługi na rzecz najmujących nieruchomość i jeżeli usługi te (np. usługi ochrony, utrzymania obiektu) w skali całego przedsięwzięcia stanowią nieznaczny element, wówczas jednostka wykazuje taką nieruchomość jako nieruchomość inwestycyjną. W przeciwnym wypadku nieruchomość stanowi nieruchomość zajmowaną przez właściciela (np. jednostka wynajmuje nieruchomości z przeznaczeniem na hotel, którym jednocześnie zarządza).

Klasyfikacja nieruchomości do nieruchomości inwestycyjnych jest często obarczona dużą dozą subiektywizmu. W związku z tym jednostka powinna opracować kryteria umożliwiające przeprowadzenie spójnych ocen klasyfikacyjnych, uwzględniając przy tym definicję nieruchomości inwestycyjnej oraz przywołane wytyczne.Nieruchomość należąca do jednostki gospodarczej, którą oddaje ona w leasing swojej jednostce dominującej lub innej jednostce zależnej, nie może być zaliczona do nieruchomości inwestycyjnych w sprawozdaniu skonsolidowanym grupy kapitałowej, ponieważ z punktu widzenia całej grupy jest ona nieruchomością zajmowaną przez właściciela. Ta sama nieruchomość w jednostkowym sprawozdaniu jednostki będącej jej właścicielem może być zaliczona do nieruchomości inwestycyjnych, jeżeli spełnia niezbędne ku temu warunki.

Wycena nieruchomości

inwestycyjnych

na dzień nabycia

Nieruchomość inwestycyjna powinna być ujęta w aktywach wtedy i tylko wtedy, gdy:

l uzyskanie przez jednostkę przyszłych korzyści ekonomicznych związanych z tą nieruchomością jest prawdopodobne oraz

l można wiarygodnie wycenić jej koszt.

Przez koszt nabycia składnika aktywów należy rozumieć kwotę zapłaconych środków pieniężnych, ekwiwalent środków pieniężnych, wartość godziwą innych dóbr przekazanych z tytułu nabycia składnika aktywów w momencie jego nabycia lub wytworzenia lub kiedy można zastosować kwotę przypisaną do danego aktywu, gdy początkowe ujęcie następuje zgodnie ze specyficznymi wymogami innych MSR.

Nieruchomość inwestycyjna powinna być początkowo wyceniona według ceny nabycia lub kosztu wytworzenia. Przy początkowej wycenie uwzględnia się koszty przeprowadzenia transakcji.

Na cenę nabycia składa się cena zakupu powiększona o wszelkie koszty bezpośrednio związane z transakcją zakupu (np. opłaty za obsługę prawną, podatek od zakupu nieruchomości).

Kosztem wytworzenia nieruchomości zbudowanej przez jednostkę jest jej koszt ustalony na dzień zakończenia budowy i przystosowania do użytkowania. Do tego momentu niezakończona nieruchomość wyceniana jest zgodnie z MSR 16 "Rzeczowe aktywa trwałe". Z dniem zakończenia budowy nieruchomość staje się nieruchomością inwestycyjną i ma do niej zastosowanie opisywany standard.

Jeżeli płatność za nieruchomość jest odroczona, jej ceną nabycia będzie równowartość ceny płatnej w gotówce. Różnica między ceną gotówkową a dokonaną płatnością obciąża koszty finansowe w okresie trwania kredytu.

Specjalne uregulowania dotyczą zasad wyceny nieruchomości będącej przedmiotem leasingu.

Wartość początkową prawa do użytkowania nieruchomości będącej przedmiotem leasingu ustala się zgodnie z zasadami ujmowania leasingu finansowego określonymi w MSR 17 "Leasing".

Oznacza to, że dane aktywa powinny być ujmowane według niższej z dwu wartości:

l wartości godziwej nieruchomości,

l wartości bieżącej minimalnych płatności leasingowych w obydwu przypadkach powiększonych o wszystkie początkowe koszty bezpośrednie poniesione przez leasingobiorcę.

Jednocześnie równoważna kwota powinna zostać ujęta jako zobowiązanie.

Wykazana przy kupnie wartość prawa do użytkowania nieruchomości stanowiących przedmiot leasingu, po odjęciu wszystkich oczekiwanych płatności leasingowych (w tym płatności związanych z ujętymi zobowiązaniami), powinna wynosić zero bez względu na to, czy dla celów księgowych przedmiot leasingu i odnośne zobowiązanie są wykazywane według wartości godziwej, czy według wartości minimalnych płatności leasingowych.

Wycena nieruchomości inwestycyjnej wynikającej z wykazania prawa leasingobiorcy do użytkowania nieruchomości na mocy umowy leasingu operacyjnego

Jeżeli prawa do użytkowania nieruchomości stanowiących przedmiot leasingu sklasyfikowane zostaną jako nieruchomość inwestycyjna, pozycją ujmowaną w sprawozdaniu będzie to prawo, a nie nieruchomość będąca przedmiotem tego prawa. Prawo to musi wówczas zostać wycenione według wartości godziwej. W takim przypadku wszystkie inne nieruchomości zaliczone do nieruchomości inwestycyjnych powinny także zostać wycenione według ich wartości godziwej.

Wycena nieruchomości

inwestycyjnych na dzień

bilansowy

MSR 40 zezwala na wycenę nieruchomości inwestycyjnych według jedl model wartości godziwej (podejście wzorcowe),

l model ceny nabycia (podejście alternatywne).

Wybraną metodę należy stosować wobec wszystkich należących do jednostki nieruchomości inwestycyjnych.

Przy ustalaniu wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnej standard zaleca, aby jednostka korzystała z usług wykwalifikowanego rzeczoznawcy.

Następny odcinek

ukaże się w sobotę, 10 grudnia

Autor to prezes firmy konsultingowej

BDO Polska