Nieruchomości inwestycyjne(2)

Nieruchomości inwestycyjne stanowią dla wielu firm znaczne składniki majątkowe. Jeszcze do niedawna obowiązujące zasady rachunkowości nie uwzględniały specyfiki nieruchomości inwestycyjnej, która ma wiele wspólnego z lokatami kapitałowymi. Zwłaszcza brak możliwości wyceny nieruchomości inwestycyjnej według ich aktualnej wartości rynkowej, jak i zakaz ujęcia zmian tych wartości w sprawozdaniu finansowym znacznie ograniczały praktyczną przydatność informacji finansowych.

MSR 40 zezwala na wycenę nieruchomości inwestycyjnych według jednego z dwóch proponowanych modeli:

l model wartości godziwej (podejście wzorcowe),

l model ceny nabycia (podejście alternatywne).

Wybraną metodę należy stosować wobec wszystkich należących do jednostki nieruchomości inwestycyjnych.

Przy ustalaniu wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnej standard zaleca, aby jednostka korzystała z usług wykwalifikowanego rzeczoznawcy.

I. Wycena nieruchomości według wartości godziwej

Po początkowym ujęciu jednostka gospodarcza, która wybierze model wyceny w wartości godziwej, powinna wyceniać w wartości godziwej wszystkie nieruchomości inwestycyjne z wyjątkiem sytuacji, gdy dokonanie wiarygodnego ustalenia wartości godziwej nie jest możliwe.

Zysk lub strata wynikająca ze zmiany wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnej wpływa na zysk lub stratę netto w okresie, w którym nastąpiła zmiana.

Wartość godziwa to kwota, za jaką na warunkach rynkowych składnik aktywów mógłby zostać wymieniony między zainteresowanymi i dobrze poinformowanymi stronami transakcji (strony są ze sobą niepowiązane i działają w sposób niezależny).

Z reguły wartość godziwa nieruchomości inwestycyjnej równa się jej wartości rynkowej (aktualne ceny rynkowe). Ustalając wartość godziwą:

l należy wykluczyć ceny zawyżone lub zaniżone ze względu na specyficzne warunki transakcji lub okoliczności,

l nie uwzględnia się kosztów transakcji, jakie jednostka może ponieść w chwili sprzedaży lub innej formy zbycia wycenianej nieruchomości.

Wartość godziwa ma odzwierciedlać rzeczywistą sytuację rynkową i okoliczności wymiany na dzień bilansowy.

W sytuacji gdy brak jest cen pochodzących z aktywnego rynku, MSR 40 precyzuje, jakimi wskazówkami należy się posługiwać przy ustalaniu wartości godziwej (alternatywne sposoby ustalenia wartości godziwej), np. aktualna cena występujących na aktywnym rynku nieruchomości o innym charakterze po dokonaniu korekt uwzględniających istnienie różnic. W sytuacji gdy analiza informacji z różnych źródeł prowadzi do różnych wniosków, jednostka powinna przeanalizować przyczyny różnic, aby ustalić najbardziej wiarygodną wartość godziwą.

Wartość godziwą aktywów, dla których nie można ustalić porównywalnych transakcji rynkowych, można wiarygodnie wycenić, jeżeli:

l zmienności w zakresie rozsądnych szacunków wartości godziwej nie są dla tego aktywa istotne,

l prawdopodobieństwo różnych szacunków w danym zakresie można wiarygodnie określić i wykorzystać do szacowania wartości godziwej.

W sytuacji braku możliwości regularnego i wiarygodnego ustalenia wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnej już w momencie jej początkowego ujęcia - jednostka stosuje podejście alternatywne (model ceny nabycia) aż do momentu jej zbycia. Należy przyjąć, że wartość końcowa takiej nieruchomości inwestycyjnej jest wartością, jaką jednostka spodziewa się obecnie uzyskać za dany składnik aktywów.

Gdy z wyżej wymienionych przyczyn jednostka stosuje do wyceny konkretnej nieruchomości podejście alternatywne, wszystkie pozostałe należące do niej nieruchomości, przy przyjęciu modelu wyceny w wartości godziwej, powinna wyceniać w wartości godziwej.

Jeżeli jednostka dotychczas wyceniała daną nieruchomość inwestycyjną w wartości godziwej, to powinna nadal wyceniać ją w wartości godziwej, aż do czasu sprzedaży tej nieruchomości (lub do czasu, gdy nieruchomość ta zacznie być zajmowana przez właściciela lub też do momentu, gdy jednostka zacznie dostosowywać obiekt do późniejszej sprzedaży w ramach zwykłej działalności), nawet wówczas, gdy porównywalne transakcje rynkowe staną się rzadsze, a dostęp do aktualnych cen rynkowych będzie utrudniony.

Zyski i straty z tytułu wyceny leasingowanej nieruchomości inwestycyjnej można ujmować w rachunku wyników tylko w przypadku, gdy wycena jest dokonywana na dzień bilansowy nie będący dniem ujęcia aktywu w księgach.II. Wycena bilansowa według historycznej ceny nabycia, pomniejszona o amortyzację

Po początkowym ujęciu nieruchomości inwestycyjnej jednostka gospodarcza, która wybrała model ceny nabycia, powinna wyceniać wszystkie należące do niej nieruchomości inwestycyjne zgodnie z podejściem kosztowym, określonym w MSR 16 "Rzeczowe aktywa trwałe", czyli według ceny nabycia lub kosztu wytworzenia pomniejszonych o odpisy amortyzacyjne i odpisy aktualizujące z tytułu utraty wartości. Przy wyborze tego modelu nieruchomości inwestycyjne sklasyfikowane jako nieruchomości do sprzedaży powinny być wyceniane zgodnie z MSSF 5 "Aktywa trwałe przeznaczone do zbycia oraz działalność zaniechana".

Utrata wartości nieruchomości inwestycyjnych jest ujmowana zgodnie z MSR 36.

Nieruchomości inwestycyjne

zabezpieczające

zobowiązania

Do wyceny nieruchomości stanowiących zabezpieczenie zobowiązań jednostka może wybrać:

a) model wartości godziwej albo model ceny nabycia dla wszystkich nieruchomości inwestycyjnych zabezpieczających zobowiązania, które dają zwrot powiązany bezpośrednio z wartością godziwą albo ze zwrotem z określonych aktywów, w tym z danej nieruchomości inwestycyjnej lub

b) model wartości godziwej albo model ceny nabycia dla wszystkich pozostałych nieruchomości inwestycyjnych, bez względu na wybór dokonany w (a).

Jeśli jednostka wybiera różne modele dla dwóch kategorii opisanych powyżej, aktywa przenoszone między grupami powinny być wycenione w wartości godziwej. Jeśli więc transferowana nieruchomość wyceniana była według modelu ceny nabycia, należy ją przy przeniesieniu wycenić w wartości godziwej, a różnicę odnieść w rachunek zysków i strat. Jeśli zaś nieruchomość była dotychczas wyceniana w wartości godziwej, jej aktualna wartość na dzień przeklasyfikowania będzie stanowić domniemany koszt początkowy.

Reklasyfikacja

nieruchomości

W sytuacji gdy następuje zmiana sposobu ich użytkowania, jednostka zobowiązana jest do dokonania stosownego przeklasyfikowania. Przeniesienia poszczególnych nieruchomości do lub z nieruchomości inwestycyjnych należy dokonać tylko wówczas, gdy nastąpiło:

l rozpoczęcie użytkowania nieruchomości przez właściciela (z nieruchomości inwestycyjnej do nieruchomości użytkowanej przez właściciela),

l rozpoczęcie dostosowania nieruchomości do sprzedaży (z nieruchomości inwestycyjnej do zapasów),

l zakończenie użytkowania nieruchomości przez właściciela (z nieruchomości użytkowanej przez właściciela do nieruchomości inwestycyjnej),

l oddanie nieruchomości trzeciej stronie w leasing operacyjny (z zapasów do nieruchomości inwestycyjnej),

l zakończenia budowy i dostosowania nieruchomości (z nieruchomości w budowie do nieruchomości inwestycyjnej).

Gdy jednostka zdecyduje się na sprzedaż nieruchomości inwestycyjnej, która nie zostanie poprzedzona jej dostosowaniem, jednostka traktuje tę nieruchomość jako nieruchomość inwestycyjną, aż do czasu usunięcia jej z ksiąg (nie dokonuje się przeniesienia).

Przenosząc nieruchomości z nieruchomości inwestycyjnych do innej kategorii, jako początkową wartość ich ujęcia przyjmujemy wartość, jaką wykazywały dotychczas w księgach.

Jeżeli nieruchomość zajmowana przez właściciela staje się nieruchomością inwestycyjną, która będzie wykazywana w wartości godziwej, wówczas ustaloną na dzień przeniesienia różnicę między wartością bilansową nieruchomości, a jej wartością godziwą, traktuje się jak przeszacowanie w rozumieniu MSR 16, co oznacza ujęcie nadwyżki z przeszacowania w kapitale z aktualizacji wyceny.

Jeżeli nieruchomość ujmowana w zapasach staje się nieruchomością inwestycyjną, bądź gdy jednostka gospodarcza zakończy budowę lub dostosowanie we własnym zakresie nieruchomości inwestycyjnej, która będzie wykazywana w wartości godziwej, wówczas ustaloną na dzień przeniesienia różnicę między wartością bilansową nieruchomości, a jej wartością godziwą należy ująć w rachunku zyskóZbycie nieruchomości

Nieruchomość inwestycyjna powinna zostać usunięta z ksiąg w momencie jej sprzedaży lub w przypadku trwałego wycofania z użytkowania, jeżeli nie oczekuje się uzyskania w przyszłości żadnych korzyści wynikających z jej zbycia.

Sprzedaż nieruchomości może nastąpić poprzez:

- sprzedaż lub

- zawarcie umowy leasingu finansowego.

Zyski lub straty wynikające z wycofania z użytkowania lub zbycia nieruchomości inwestycyjnej powinny zostać ustalone jako różnica między przychodami netto ze sprzedaży a wartością bilansową danego składnika aktywów, oraz powinny zostać ujęte w rachunku zysków i strat (chyba że MSR 17 "Leasing" wprowadza inny wymóg w przypadku leasingu zwrotnego).

Zakres i forma informacji

dodatkowej

Jednostka gospodarcza powinna ujawnić między innymi:

l stosowany model wyceny nieruchomości inwestycyjnych

l czy i w jakich okolicznościach prawa do użytkowania nieruchomości będących przedmiotem leasingu operacyjnego są klasyfikowane i wykazywane jako nieruchomości inwestycyjne,

l kryteria sklasyfikowania nieruchomości do nieruchomości inwestycyjnych, gdy klasyfikacja budzi pewne trudności,

l metody i założenia przyjęte przy ustalaniu wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych, ujęte w rachunku zysków i strat kwoty:

(i) przychodów z czynszów dotyczących nieruchomości inwestycyjnej oraz bezpośrednie koszty operacyjne dotyczące nieruchomości inwestycyjnej, która w danym okresie wygenerowała przychody z czynszów

(ii), bezpośrednie koszty operacyjne dotyczące nieruchomości inwestycyjnej, która w danym okresie nie wygenerowała przychodów z czynszów

(iii) łącznej zmiany wartości godziwej dotyczącej transferu nieruchomości inwestycyjnych z puli aktywów ujmowanych zgodnie z modelem ceny nabycia do puli aktywów ujmowanych zgodnie z modelem wartości godziwej,

(iv) fakt istnienia i kwoty ograniczeń prawa do zbycia nieruchomości inwestycyjnej oraz przekazania przychodu i zysku z tego tytułu, zobowiązania umowne dotyczące zakupu, wybudowania lub dostosowywania nieruchomości inwestycyjnej oraz zobowiązania dotyczące napraw, utrzymania i ulepszenia nieruchomości,

(v) zmiany stanów nieruchomości inwestycyjnych wraz z wykazaniem ich przyczyn (tabela zmian).

Gdy wycena uzyskana dla nieruchomości inwestycyjnej zostanie istotnie skorygowana do celów sprawozdania finansowego. Na przykład, aby uniknąć podwójnego liczenia aktywów lub pasywów ujmowanych jako oddzielne aktywa i pasywa, jednostka powinna przedstawić uzgodnienie między uzyskaną wyceną a wartością skorygowaną ujętą w sprawozdaniu finansowym.

Jeżeli jednostka, stosując model wyceny w wartości godziwej, wycenia niektóre nieruchomości zgodnie z modelem ceny nabycia ze względu na brak możliwości wiarygodnego ustalenia wartości godziwej, wówczas informacje dotyczące takich nieruchomości w tabeli zmian powinny być ujawniane oddzielnie, a ponadto jednostka powinna ujawnić dodatkowe informacje:

l opis nieruchomości,

l wyjaśnienie, dlaczego wartości godziwej nie można ustalić,

l jeśli istnieje taka możliwość, przedział wartości szacunkowych, w których z dużym prawdopodobieństwem mieści się wartość godziwa.

Jeśli jednostka stosuje model ceny nabycia, powinna ujawnić następujące informacje:

l stosowane metody amortyzacji,

l okres użytkowania i zastosowane stawki amortyzacyjnej,

l wartość brutto i łączne, dotychczasowe odpisy amortyzacyjne oraz odpisy z tytułu trwałej utraty wartości na początek i na koniec okresu,

l wartość godziwą nieruchomości inwestycyjnej.

Zasady wyceny nieruchomości inwestycyjnych według MSR w świetle przepisów ustawy o rachunkowości

Wprowadzona 1 stycznia 2004 roku zmiana ustawy o rachunkowości wprowadziła rozwiązanie zbliżone do z MSR.

Podstawową różnicę między uregulowaniami standardu a ustawy o rachunkowości stanowi sama definicja inwestycji, która według ustawy stanowi aktyw, nabyty w celu osiągania korzyści ekonomicznych, wynikających z przyrostu ich wartości, uzyskania z nich przychodów w postaci dywidend lub innych pożytków. Tym samym ustawa ogranicza ujmowanie w tej pozycji wszelkich aktywów służących osiąganiu takich właśnie korzyści, ale nabytych w innym celu, nie daje możliwości prezentowania aktywów zgodnie z ich faktycznym użyciem, utrzymując je w pozycji zgodnej z celem, dla którego zostały nabyte w przeszłości.

Dalsze różnice dotyczą sposobu ujmowania skutków wyceny doprowadzających wartość nieruchomości inwestycyjnej do jej wartości godziwej. Według standardu, przy zastosowaniu modelu wyceny w wartości godziwej zarówno dodatnie, jak i ujemne skutki wyceny ujmowane są w rachunku zysków i strat, podczas gdy według ustawy, skutki przeszacowania wartości inwestycji ponad cenę nabycia odnosi się na kapitał z aktualizacji wyceny.

MSR 40 daje możliwość wykazania jako nieruchomości inwestycyjnej prawa leasingobiorcy do użytkowania nieruchomości na mocy umowy leasingu operacyjnego, podczas gdy ustawa takiej możliwości nie przewiduje.

Zastosowanie modelu wyceny bilansowej opartej na historycznej cenie nabycia obliguje do dodatkowego ujawnienia informacji na temat wartości godziwej nieruchomości; ustawa nie zawiera takiego wymogu.

Ponadto MSR 40 szczegółowo opisuje metodologię pomiaru wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnej oraz uregulowania dotyczące zasad i możliwości przenoszenia nieruchomości między grupami bilansowymi i związanych z tym skutków.