Deweloperzy. W raportach jeszcze sowite zyski, ale walka o obronę marż ruszyła

W sprawozdaniach za 2018 r. spółki nadal będą mogły chwalić się bardzo dobrymi rezultatami finansowymi ze sprzedaży mieszkań. Branża mierzy się jednak z coraz większymi wyzwaniami.

Lokum Deweloper, spółka działająca we Wrocławiu, a od niedawna także w Krakowie, to lider naszego rankingu rentowności deweloperów mieszkaniowych. Na kolejnych pozycjach znalazły się trójmiejskie Inpro oraz ogólnopolski LC Corp, któremu po piętach depcze Atal.

Kwestia porównywalności

Pod lupę wzięliśmy marżę brutto ze sprzedaży. Część deweloperów lubi chwalić się tym poziomem rentowności, choć niektórzy zżymają się, że przecież z punktu widzenia akcjonariuszy najważniejszy jest zysk netto – to z niego wypłacane są dywidendy.

Trudno byłoby jednak dokonać porównania dużej grupy deweloperów na innej podstawie. Spółki prowadzą bardzo zróżnicowaną działalność – niektóre obok dostarczania na rynek mieszkań zajmują się na większą lub mniejszą skalę nieruchomościami komercyjnymi. W sprawozdaniach w ramach segmentów wykazywane są zazwyczaj tylko przychody i zysk brutto ze sprzedaży właśnie.

Coraz trudniej na rynku

W ostatnim czasie o deweloperach mieszkaniowych mówi się głównie w kontekście rosnących kosztów wykonawstwa i cen gruntów czy opóźnień w rozpoczynaniu i oddawaniu projektów. Wszystko to wywiera znaczną presję na osiągane przez spółki marże.

Deweloperzy w swoich wynikach finansowych uwzględniają mieszkania odebrane przez klientów, a więc przynajmniej kilkanaście miesięcy po sprzedaży. Z tego powodu wartości w sprawozdaniach za 2017 r. są bardzo dobre, podobnie powinno być w raportach za 2018 r. Widoczny wzrost kosztów wykonawstwa nastąpił w II połowie zeszłego roku, a więc inwestycje realizowane w realiach wyższych kosztów pojawią się w wynikach spółek dopiero w raportach za lata 2019–2020.

Foto: PARKIET

– Pełnimy funkcję generalnego wykonawcy, co pozwala trzymać koszty w ryzach. Co prawda ceny materiałów i koszty podwykonawców rosną, ale jesteśmy w stanie reagować, podnosząc ceny mieszkań – mówi Bartosz Kuźniar, prezes Lokum Deweloper. Spółka zgromadziła bank ziemi obejmujący ponad 28 ha we Wrocławiu i Krakowie, w realizacji ma 1,54 tys. mieszkań, a w przygotowaniu 4,81 tys. Ta baza umożliwia utrzymanie sprzedaży na poziomie ponad 1 tys. lokali rocznie i uzyskiwanie dobrej rentowności.

Duży bank gruntów kupionych odpowiednio wcześniej to niewątpliwie przewaga konkurencyjna. Ale przed zwyżkami kosztów budowy obronić się nie będzie łatwo.

– Koszty wykonawstwa są prawdziwym wyzwaniem. Jeszcze dwa, trzy lata temu rezerwy zawiązywane na przewidywany wzrost kosztów były najczęściej niewykorzystywane. Dziś budżety i harmonogramy są pod dużą presją – mówi Kazimierz Kirejczyk, prezes firmy badawczej REAS.

Wymowne są badania pokazujące, jak w ciągu dwóch lat (I kwartał 2018 r. do I kwartału 2016 r.) zmieniła się struktura ceny mkw. mieszkania w Warszawie.

Modelowa cena wzrosła o 6 proc., do 8,01 tys. zł. W tym marża deweloperska to 1,05 tys. zł, co oznacza spadek o – bagatela – 40 proc. Koszt gruntu podskoczył o 45 proc., do 1,2 tys. zł, a wykonawstwa o 19 proc., do 4,37 tys. zł.

Razem koszty ziemi i budowy stanowią więc 69 proc. tego, co płaci klient, a marża deweloperska 13 proc. Dwa lata wcześniej było to odpowiednio 59 i 23 proc.

Co więcej, z miniankiety przeprowadzonej przez REAS wśród dużych przedsiębiorstw deweloperskich wynika, że 38 proc. ankietowanych spodziewa się w tym roku zwyżek kosztu budowy 1 mkw. PUM (powierzchnia użytkowa mieszkań) o 6–10 proc., a 25 proc. respondentów oczekuje wzrostu o 11–15 proc.

Możliwe hamowanie

W ostatnich pięciu latach sprzedaż w największych sześciu aglomeracjach rosła w tempie średnio prawie 19 proc., by w 2017 r. sięgnąć rekordowego poziomu 72,3 tys. mieszkań.

W I kwartale br. deweloperzy znaleźli nabywców na 18,4 tys. lokali, o 1,1 proc. mniej niż rok wcześniej.

Z uwagi na sezonowość trudno ekstrapolować ten wynik na cały rok, niemniej eksperci REAS spodziewają się stopniowego schłodzenia rynku. Organizacja pokusiła się o nakreślenie scenariusza na lata 2018–2022 dla trzech aglomeracji: warszawskiej, trójmiejskiej i wrocławskiej. Zakłada on spadek sprzedaży do 2020 r., do poziomu o około 40 proc. niższego niż uzyskany w 2017 r. W kolejnych dwóch latach sprzedaż może lekko odbić – o ile do tego czasu nie dojdzie do turbulencji w światowej gospodarce.

Notowani na GPW i Catalyst deweloperzy na tle szerokiego rynku wypadli lepiej jako grupa, zwiększając sprzedaż lokali w I kwartale o 5,1 proc., do 7,71 tys. mieszkań. Jeszcze do niedawna pojawiały się deklaracje, że ten rok pod względem sprzedaży wcale nie musi wypaść gorzej od 2017 r. Nie jest jednak wykluczone, że część spółek zdecyduje się wyhamować tempo sprzedaży, broniąc w ten sposób marż. Taką możliwość zasugerował Dom Development na ostatniej konferencji.