Rynek wtórny zyska na tanim kredycie. Mieszkania coraz droższe

Na preferencyjny kredyt kupimy nawet trzy -, czteropokojowe mieszkanie z drugiej ręki. Wielkim wygranym rządowego programu dopłat może się okazać wielka płyta.

„Bezpieczny kredyt 2 proc.” działa od dwóch tygodni. Obejmuje i rynek pierwotny, i rynek wtórny. Oblężenie przeżywają deweloperskie biura sprzedaży mieszkań. Część firm podnosi ceny. Na jednym z osiedli podwyższano je dwa razy w ciągu jednego tygodnia.

Nowe lokale są coraz droższe. Jak podaje portal RynekPierwotny.pl, średnia cena ofertowa mkw. mieszkań w Warszawie w czerwcu przekroczyła 14,9 tys. zł (11-proc. wzrost, r./r.). W Krakowie ceny lokali w ciągu roku wzrosły o 18 proc., do ponad 13,7 tys. zł za mkw., w Trójmieście – o 14 proc., do niemal 12,9 tys. zł za mkw. Mieszkanie od dewelopera trzeba jeszcze wykończyć, a do lokalu z drugiej ręki można się wprowadzić od razu, nawet jeśli wymaga odświeżenia czy nawet remontu.

Przypomnijmy, że o preferencyjny kredyt mogą się ubiegać osoby w wieku do 45 lat. Singiel może pożyczyć nie więcej niż 500 tys. zł, rodzina – 600 tys. zł. Maksymalny wkład własny to 200 tys. zł. Można więc kupić mieszkanie nie droższe niż 700 tys. i 800 tys. zł.

Dopasowane do klienta

Jak zauważa Łukasz Wydrowski, prezes Estatic Nieruchomości, program tanich kredytów już wpływa na rynek wtórny, zwłaszcza na budownictwo z wielkiej płyty. – Wielka płyta będzie jednym z największych beneficjentów programu dopłat, choć i bez tego wsparcia mieszkania w blokach z czasów PRL cieszyły się dużą popularnością – zaznacza Wydrowski. Ich atutem są świetne adresy, dobra komunikacja, rozwinięta infrastruktura. – To niejedyny sektor, który skorzysta na programie – uważa prezes Estatic Nieruchomości. – Mocno zwiększy się też popyt na lokale w dzielnicach sypialniach, które są wręcz dopasowane do profilu docelowej grupy beneficjentów programu.

Jak mówi Wydrowski, ceny mieszkań w blokach z wielkiej płyty są zróżnicowane. Np. w Trójmieście, jednej z najdroższych aglomeracji, lokale kosztują 9–12 tys. zł za mkw. – Budżet 700–800 tys. zł powinien wystarczyć na ok. 63-metrowe trzypokojowe mieszkanie z wielkiej płyty. Będzie można też kupić, zwłaszcza w mniej popularnej lokalizacji, także czteropokojowe mieszkanie o powierzchni ponad 70 mkw. – mówi prezes Estatic Nieruchomości. – Tradycyjnie jednak popyt skieruje się przede wszystkim na rynek lokali dwu- i trzypokojowych od 45 do 60 mkw.

Zdaniem Łukasza Wydrowskiego program „Bezpieczny kredyt 2 proc.” będzie co do zasady stymulował rynek do wzrostów. – Będzie to szczególnie widoczne do końca tego roku, bo już od 2024 r. mają obowiązywać limity dopłat (chodzi o łączną kwotę rezerwowaną przez państwo na dopłaty – red.) – wyjaśnia. – Z programu będzie więc mogło skorzystać relatywnie niewiele osób. Ten skokowy, krótkoterminowy wzrost cen może wynieść nawet 10–15 proc. w stosunku do maja tego roku – szacuje.

Także Marcelina Wolny z katowickiego oddziału Power Invest zauważa, że zainteresowani programem dopłat klienci często wybierają mieszkania z rynku wtórnego, także te w blokach z wielkiej płyty. – Takie lokale są zdecydowanie tańsze niż lokale z rynku pierwotnego – mówi. Z analiz portalu Nieruchomosci-online.pl wynika, że średnia cena ofertowa mkw. mieszkania do remontu w Katowicach to niespełna 6,4 tys. zł, a do odświeżenia – ponad 7,2 tys. zł. Za lokale o dobrym standardzie sprzedający żądają średnio niespełna 7,9 tys. zł. Dla porównania – metr nowego mieszkania w aglomeracji katowickiej jest wyceniany średnio na ponad 9,2 tys. zł.

Konkurencja dla wynajmu

Pośrednik Radosław Wąsak, dyrektor zarządzający iWealth Nieruchomości, potwierdza, że rynek wtórny już staje się beneficjentem programu. – Ceny ofert wielu mieszkań w dużych miastach wzrosły. Chodzi głównie o dwupokojowe lokale mieszczące się w limitach dopłat – zaznacza.

Dyrektor iWealth Nieruchomości zwraca uwagę na atuty budownictwa z lat 70. i 80. w technologii wielkiej płyty. – To atrakcyjne, często centralne adresy, dobra komunikacja, rozwinięta infrastruktura. Atrakcyjne są też rozkłady lokali. Na tej samej powierzchni mają więcej pomieszczeń niż mieszkania z rynku pierwotnego – mówi.

Szacuje, że przy średnich cenach transakcji na poziomie 13–15 tys. zł za mkw. mieszkania w starszym, niekoniecznie wielkopłytowym budownictwie singiel zaciągający 500 tys. zł kredytu, przy wkładzie własnym 100 tys. zł, może kupić w Warszawie ponad 40-metrowe, dwupokojowe mieszkanie. Rata takiego kredytu wyniesie mniej niż 3 tys. zł. – To sensowna alternatywa dla wynajmu mieszkań – ocenia Radosław Wąsak.

Joanna Lebiedź, ekspertka Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości, przyznaje, że sporo osób szuka mieszkań, licząc na kredyt 2 proc. – A ponieważ mamy limit cen, przedmiotem zakupu będą z całą pewnością mieszkania w wielkiej płycie – uważa pośredniczka. – Ceny mieszkań w wielkiej płycie są bardzo zróżnicowane. W Warszawie lokale do generalnego remontu można kupić za ok. 10 tys. zł za mkw., a czasem nieco taniej. Mieszkania o lepszym standardzie są sprzedawane za 12–14 tys. zł za mkw., choć pojawiają się już nieco droższe.

Pytana o wpływ programu na rynek wtórny Alicja Palińska z portalu Nieruchomosci-online.pl, podziela opinie, że mieszkania używane mogą się stać jego beneficjentem.

Najważniejsza cena

– Podaż na rynku pierwotnym szybko się kurczy. Deweloperzy wprowadzają ostatnio na rynek więcej mieszkań, które wpisują się w limity programu (jedno-, dwupokojowe i kompaktowe trzypokojowe), ale nie jest to skala, która odpowiada na rosnący popyt – wyjaśnia Alicja Palińska. – Część kredytobiorców wybierze rynek wtórny, gdzie sprzedający są bardziej elastyczni, jeśli chodzi o ceny, a mieszkania często nie wymagają nakładów na wykończenie.

Ekspertka podkreśla, że w założenia programu wpisuje się duża część mieszkań z drugiej ręki. – Lokale do 700 tys. zł stanowią 79 proc. oferty rynku wtórnego w całej Polsce – wskazuje. – Te z ceną do 800 tys. zł to 85 proc. W takich miastach jak Białystok, Lublin, Olsztyn, Bydgoszcz odsetek lokali do 800 tys. zł wynosi nawet 95 proc. Wbrew pozorom, sporo do zaoferowania ma rynek wtórny w najdroższej Warszawie. W naszym portalu jest ponad 3,3 tys. ogłoszeń lokali, których cena nie przekracza 800 tys. zł (55 proc. oferty używanych mieszkań w stolicy). W Krakowie (2,4 tys. ofert) i Gdańsku (1,7 tys. ofert) jest to ok. 65 proc.

Palińska zauważa, że mieszkania z wielkiej płyty są nawet o kilkanaście procent tańsze. – Część osób zdecyduje się na nieruchomość budowaną w tej technologii, uznając, że niższa cena rekompensuje niedogodności typowe dla budownictwa z lat 70. czy 80. – np. gorszą akustykę – mówi.

Ceny wielkopłytowych mieszkań różnią się w zależności od miasta. – Para z maksymalnym budżetem 800 tys. zł (600 tys. zł kredytu plus 200 tys. zł wkładu własnego) w Warszawie znajdzie mieszkania do 60–63 mkw. Podobnie w Gdańsku i Gdyni – wskazuje Palińska. – Na nieco większy metraż można liczyć np. we Wrocławiu, Toruniu i Bydgoszczy, gdzie w tej cenie są już ok. 70-metrowe lokale. W Białymstoku 800 tys. zł pozwoli kupić nawet ok. 80 mkw.