Polityka mieszkaniowa potrzebna jak nigdy wcześniej

Kryzys na rynku mieszkaniowym wymaga podjęcia doraźnych działań, ale i przyjęcia długoterminowej, stabilnej strategii, której brak właśnie się na nas mści. O to upominali się w Senacie eksperci. Czy nadzwyczajną sytuację wykorzystamy do zrobienia przełomu?

Mieszkaniowa giełda pomysłów – pod takim hasłem odbyło się w Senacie spotkanie Parlamentarnego Zespołu ds. Miast, zwołane w odpowiedzi na gęstniejącą atmosferę na rynku: skokowy spadek zdolności kredytowej i dostępności mieszkań oraz napływ uchodźców z Ukrainy. W posiedzeniu zorganizowanym przez przewodniczącą zespołu Hannę Gill-Piątek wzięli udział eksperci różnych organizacji, przybył też szef Departamentu Mieszkalnictwa w Ministerstwie Rozwoju Juliusz Tetzlaff. Wnioski? Potrzebne są doraźne, natychmiastowe działania z wykorzystaniem dostępnych instrumentów. Ale kryzys powinien być momentem zmiany jakościowej i poważnego podejścia do opracowania długoterminowej, stabilnej polityki mieszkaniowej – z perspektywą liczoną w dekadach, a nie kadencjach. – Mieszkalnictwo, prawo budowlane, gospodarka przestrzenna to kwestie przez lata przerzucane z jednego ośrodka do drugiego i efekty są, jakie są. Chyba nie jestem odosobniona w tym, że powinien się tym zająć co najmniej instytut, jeśli nie osobne ministerstwo – wskazała Krystyna Sibińska, wiceprzewodnicząca zespołu.

Giełda pomysłów

Na problemy mieszkaniowe Polaków nałożył się napływ Ukraińców, głównie kobiet i dzieci, którzy schronili się u nas przed wojną.

Katarzyna Przybylska, członkini zarządu fundacji Habitat for Poland, powiedziała, że teoretycznie mamy instrumenty, z których możemy relatywnie szybko skorzystać, m.in. wprowadzone niedawno społeczne agencje najmu (SAN), czyli w uproszczeniu zarządzane przez gminy zasoby złożone np. z lokali wynajmowanych od właścicieli indywidualnych lub instytucjonalnych. Wymaga to jednak większych zachęt, by Polacy chcieli takie mieszkania – w tym nowe, kupowane jako lokata kapitału – SAN-om udostępniać. Niewykorzystany potencjał tkwi także w zasobach nieruchomości posiadanych przez spółki Skarbu Państwa czy pustostanach – lokalach i budynkach, które mogłyby zostać zaadaptowane na cele mieszkaniowe.

Zdaniem Przybylskiej warto też wykorzystać rozwiązanie typu lokal za grunt (gmina udostępnia deweloperowi ziemię, a ten płaci pulą mieszkań), żeby gminy zwiększały swój zasób, współpracując z deweloperami, którzy budują w Polsce najwięcej i najszybciej. – Odpowiadając na wyzwanie migracyjne, z jakim się teraz mierzymy, musimy mieć pełną świadomość, że jesteśmy na skraju przepaści i musimy działać szybko. Moment jest wyjątkowy, bo wszyscy chcą ze sobą współpracować – wskazała Przybylska.

Kamil Nowak z Obserwatorium Polityki Miejskiej przedstawił inicjatywę zintegrowanych osiedli modułowych (ZOM). Zdaniem eksperta takie „błyskawiczne osiedla" przyniosłyby więcej wartości dodanej niż zapewnienie dachu nad głową uchodźcom. ZOM-y mogłyby być elementem budownictwa socjalnego czy mieszkaniami na start dla młodych.

Nie chodzi też o budowę enklaw. Takie osiedla byłyby zintegrowane z tkanką miejską, miały dostęp do transportu publicznego itp. Ponadto, ważne jest to, gdzie takie osiedla miałyby powstawać. Wszyscy – w tym uchodźcy – ciągną do aglomeracji. ZOM-y powinny być jednak lokowane w średnich miastach, które zmagają się z problemami demograficznymi i wyludnieniem, ale mają wciąż potencjał rozwojowy i rynek pracy. Trwają konsultacje w sprawie pilotażowych ZOM-ów ze Związkiem Miast Polskich.

Aleksandra Jadach-Sepioło, zastępca dyrektora Instytutu Rozwoju Miast i Regionów, kontynuowała temat pustostanów, szczególnie tych porzuconych, często o trudnym do ustalenia statusie właścicielskim. Tu przydatne byłoby stworzenie specustawy na wzór drogowej, czyli możliwości wywłaszczenia. – Skala problemu jest naprawdę duża, gminy mają ogromne niewykorzystane zasoby, które tylko przy wykorzystaniu specustawy są do odblokowania. To jedyny historycznie moment, kiedy można coś takiego zrobić – ze względu na kryzys mieszkaniowy – powiedziała Jadach-Sepioło. Na zagospodarowanie tego typu odzyskanych nieruchomości samorządy powinny uzyskiwać specjalne granty.

Łukasz Pancewicz, architekt i urbanista oraz adiunkt w Politechnice Gdańskiej, powiedział, że gminy powinny być koordynatorami polityki mieszkaniowej – i chociaż samorządy obligowane są do posiadania wieloletniego programu gospodarowania zasobem mieszkaniowym, to tylko nieliczne traktują to jako poważny instrument. Tymczasem posiadanie takiej strategii i rozpoznanie potrzeb mogłoby usprawnić współpracę z deweloperami w ramach mechanizmu „Lokal za grunt".

Arena deweloperów

Po zmianach ustrojowych budowanie mieszkań w Polsce stało się praktycznie w pełni domeną przedsiębiorców.

Konrad Płochocki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD), podał, że od stworzenia Narodowego Programu Mieszkaniowego w 2016 r. deweloperzy oddali do użytkowania 750 tys. mieszkań, a wynik budownictwa społecznego, komunalnego wynosił nieco ponad 3 proc. tej liczby. W najbliższej przyszłości to wciąż sektor prywatny będzie głównym producentem. Przedsiębiorcy potrzebują jednak wsparcia decydentów, by budowanie było tańsze i szybsze.

– Mieszkania są drogie, bo drożeją grunty, a koszty wykonawstwa po wybuchu wojny w Ukrainie oszalały. Dziś generalni wykonawcy oczekują wynagrodzenia za budowę przeciętnych budynków 7–7,5 tys. zł za mkw., a gdzie koszty działki, projektowania, finansowania? Na globalny wzrost cen surowców nic nie poradzimy, ale legislatorzy mogą podjąć pewne działania, które przełożyłyby się na ceny mieszkań – wskazał Płochocki.

Dodał, że w 2015 r. koszt zakupu gruntu na uchodzącej za tanią warszawskiej Białołęce wynosił 600–700 zł w przeliczeniu na mkw. możliwej do zbudowania powierzchni mieszkaniowej, a dziś to 2,5 tys. Niezbędne jest zatem odblokowanie gruntów zarezerwowanych pod program Mieszkanie+ i umożliwienie sprzedaży działek przedsiębiorstwom Skarbu Państwa. Kolejna propozycja to szybsze przekształcanie terenów usługowych – np. po starych biurowcach czy galeriach handlowych – w parcele umożliwiające zabudowę mieszkaniową. Płochocki pozytywnie ocenił program „Lokal za grunt", choć przyznał, że wymaga on marketingu. Bolączką jest również tempo wydawania pozwoleń i decyzji administracyjnych. Sam proces wymaga też uproszczeń.

Przedstawiciel PZFD postulował też powrót do ulgi budowlanej, co zachęciłoby zamożnych Polaków do kupowania mieszkań na wynajem w kraju, zamiast szukania okazji inwestycyjnych za granicą. Wprowadzenie zerowego VAT na pierwsze lokum również przysłużyłoby się poprawie dostępności mieszkań.