Czy PPK pomogą zmienić rozkład sił na rynku nieruchomości?

W optymistycznym scenariuszu udział polskiego kapitału w inwestycjach w nieruchomości komercyjne w Polsce mógłby sięgnąć nawet 10 proc.

Nieruchomości komercyjne w Polsce są postrzegane jako atrakcyjna lokata kapitału. W 2018 r. padł rekord – kupiono budynki za 7,2 mld euro (31 mld zł). Szkopuł w tym, że grubo ponad 90 proc. zainwestowanego kapitału pochodzi spoza Polski. Czy PPK mają potencjał, by udział rodzimego kapitału zwiększył się z 2 do 5–10 proc.?

Szanse i wyzwania

Wątek pojawił się na niedawnym spotkaniu organizowanym przez firmę Cushman & Wakefield. Przedstawiciele funduszy inwestycyjnych podkreślali, że mocno angażują się w rynek nieruchomości jako nabywcy akcji i obligacji deweloperów – ta branża to jedna z największych na rynku długu korporacyjnego. Tylko w przypadku papierów notowanych na Catalyst to – licząc na koniec 2018 r. – 3,5 mld zł.

Uczestnicy dyskusji wskazywali też na brak elastycznego instrumentu dającego ekspozycję na rynek nieruchomości. Idealnym byłyby akcje REIT-ów, ale politycy nie kwapią się z ustawą organizującą ten sektor w nawet okrojonej formie po krytyce NBP (zakaz inwestowania w nieruchomości inne niż mieszkania na wynajem).

– Próby stworzenia w Polsce dużego krajowego popytu na nieruchomości jako produktu inwestycyjnego dla małych inwestorów przyniosły w większości przypadków rozczarowanie. Większość TFI powołanych prawie 15 lat temu i lokujących środki w spółkach nieruchomościowych nie dostarczyła oczekiwanego zwrotu. Z kolei FIZ (zamknięte fundusze inwestycyjne – red.) także nie mają charakteru umożliwiającego powszechne inwestowanie – mówi Mira Kantor-Pikus, dyrektor w dziale rynków kapitałowych C&W. Biorąc pod uwagę zapisy ustawy dotyczące alokacji środków zgromadzonych w ramach PPK oraz wskaźniki takie, jak liczba pracowników, średnie wynagrodzenie i minimalna wysokość składki na PPK (3,5 proc.), C&W szacuje roczną kwotę, która mogłaby być przeznaczona na inwestycje w nieruchomości, na 2,4 mld zł, czyli 0,55 mld euro.

Ekspertka przyznaje, że ustawowo wskazani zarządzający PPK nie specjalizują się w inwestycjach nieruchomościowych, zatem ze względu na brak kompetencji mogą nie rozważać inwestycji w ten segment.

– Fundusze emerytalne działające w zachodniej Europie na inwestycje w nieruchomości przeznaczają 20–30 proc. zarządzanego kapitału. Większość ma wyspecjalizowanych doradców od inwestycji w nieruchomości. Kluczem do sukcesu w inwestycje w ten sektor przez zarządzających PPK byłoby utworzenie w ich strukturach zespołów doradztwa lub korzystanie z profesjonalnych podmiotów zewnętrznych – mówi Kantor-Pikus. – Otwartą kwestią pozostają możliwości inwestycyjne zarządzających PPK, którzy nie mogą inwestować bezpośrednio w nieruchomości, a jedynie w akcje, udziały, certyfikaty inwestycyjne lub obligacje spółek nieruchomościowych. Aktualnie możliwości takich nie ma dużo. Sytuację mogłoby poprawić wdrożenie ustawy o REIT-ach inwestujących w nieruchomości komercyjne – podsumowuje.

Płonne nadzieje

Jakub Pacholec, zarządzający funduszami w Mount TFI, szacuje, że przełożenie PPK na rynek nieruchomości może być mizerne.

– To do zespołów zarządzających PPK będą należały ostateczne decyzje odnośnie do alokacji w dane klasy aktywów w ramach określonych limitów. Jeśli dzisiejsza struktura lokat instytucji rynku finansowego w Polsce miałaby się utrzymać, na rynek nieruchomości może trafiać rocznie raptem kilkadziesiąt milionów złotych, za mało, aby mówić o istotnej zmianie. W naszej ocenie kluczem jest więc świadomość inwestorów co do wysokiej jakości produktów dostępnych na rynku i korzyści, jakie może nieść dywersyfikacja w tę klasę aktywów, nie zaś PPK samo w sobie – mówi Pacholec.