Polowanie na najlepsze pokoje

Na pokoju czy apartamencie w condohotelu można zarobić 5–6 proc. rocznie. Nawet najlepszy obiekt może mieć jednak problemy z przychodami, jeśli w okolicy jest wiele hoteli, które prowadzą wojnę cenową.

Ceny mieszkań wystrzeliły w górę nawet o kilkadziesiąt procent, co doprowadziło do spadków rentowności z ich wynajmu. Część inwestorów szansy na lepsze zarobki upatruje na rynku apart- i condohoteli. Obiekty z pokojami hotelowymi powstają już nie tylko w miejcowościach wypoczynkowych i uzdrowiskach, ale i w centrach największych miast.

Czy chętni na condobiznes zdążą z inwestycją na wakacje? Można kupić pokój, który będzie zarabiał jeszcze w tym sezonie? – W dużym mieście tak, w kurorcie trudniej – mówi Marlena Kosiura, analityk portalu InwestycjewKurortach.pl. – Większość inwestycji w systemie condo od dawna sprzedaje się na etapie dziury w ziemi.

Liczenie zysków

W kurortach można wybierać spośród kilku działających condohoteli – to m.in. nowo otwarty obiekt we Władysławowie. Lokale znajdziemy też w Świnoujściu i Kołobrzegu. – Większy wybór jest w dużych miastach – mówi Marlena Kosiura. Lokale condo są dostępne m.in. w Warszawie, Wrocławiu, Lublinie.

Ceny zaczynają się od ok. 200 tys. zł netto (plus 23 proc. VAT), a kończą średnio na 1–2 mln zł netto. – Najdroższe lokale potrafią kosztować ponad 3 mln zł netto, ale takich apartamentów powstaje w każdym obiekcie zaledwie kilka – opowiada Marlena Kosiura. – Większość kupujących jest zainteresowana nieruchomością za ok. 300 tys. zł. Nawet jeśli dysponują budżetem np. 600 tys. zł, to z reguły wolą dywersyfikować portfel, kupując dwa lokale po 300 tys. zł w różnych inwestycjach. Stawki najmu condolokalu są uzależnione od lokalizacji, standardu. Ważne, czy hotel jest zarządzany przez międzynarodową sieć.

– Model condo zakłada wypłatę stałego czynszu od uruchomienia operacyjnego hotelu – dodaje Agnieszka Łuczak, członek zarządu spółki GM Invest. – Wysokość czynszu jest określona w umowie, która trwa zazwyczaj od 10 do 15 lat, czasem nawet 20. Przez ten czas nabywcom nieruchomości jest wypłacany zysk z zainwestowanej kwoty – wyjaśnia.

Pokoje i apartamenty spółka oferuje w kompleksie Gwiazda Morza Resort Spa & Sport we Władysławowie. W pierwszych trzech latach można liczyć średnio na 6 proc. zysku. Od czwartego roku – na 7 proc.

Condo oferuje też Zdrojowa Invest & Hotels. Są do kupienia w Baltic Park Fort w Świnoujściu i w Diune Hotel & Resort w Kołobrzegu. Pokoje w Szklarskiej Porębie zaczną pracować pod koniec roku.

– Proponowane rozwiązania to stały czynsz 5–5,5 proc. netto w skali roku – mówi Piotr Śliwka, dyrektor ds. rozwoju Zdrojowej Invest & Hotels. – Mamy też opcję z podziałem zysku 50/50 – tu zyski zależą od wielu czynników, ale oscylują na poziomie 5–6 proc.

Na co zwracać uwagę, inwestując w condohotel? – Absolutny priorytet to sprawdzenie, kto go buduje, kto nim będzie zarządzał, jak wcześniejsze obiekty zarządzane przez tę firmę radzą sobie na rynku – podkreśla Marlena Kosiura. – Condohotel jest inwestycją podwyższonego ryzyka. Jeśli nie będzie przynosić odpowiednich zysków, wyjście z inwestycji i sprzedanie lokalu będzie praktycznie niemożliwe.

Agnieszka Łuczak potwierdza, że wybór powinien być poprzedzony wnikliwą analizą doświadczenia sprzedającego w zarządzaniu hotelami.

– Przychody nabywcy muszą być zabezpieczone realnym planem operacyjnym hotelu – podkreśla. – Trudno zakładać, że na wymagającym rynku hotelarskim sprawne działanie obiektu przez kilkanaście lat zapewni podmiot bez doświadczenia. Pod uwagę trzeba wziąć także lokalizację i nasycenie rynku ofertą konkurencji. Nawet najlepszy obiekt może mieć problemy z przychodami, jeśli w okolicy jest wiele condohoteli, które prowadzą wojnę cenową – podsumowuje Agnieszka Łuczak.

Adres i konkurencja

Lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja – to w ocenie Piotra Śliwki najważniejsze kryteria wyboru obiektu. Liczy się też możliwość odsprzedaży apartamentu – Zdrojowa obsługuje także rynek wtórny. – Warto też zwrócić uwagę na „gwarantowanie" przez inwestora określonych wyników. To wprowadzanie w błąd. Jest niezgodne z prawem i nieetyczne – mówi.

Zakup lokalu w dobrym obiekcie powinien się zwrócić po 10–15 latach. To inwestycje długoterminowe. – Dlatego też część klientów, którzy od lat pomnażają kapitał, obracając gotówką na rynku kapitałowym, nie inwestuje w system condo. Uznają, że przez ten czas są w stanie wypracować większe zyski, wybierając inne, krótkoterminowe formy inwestowania – podkreśla Marlena Kosiura.

Jednym z większych wyzwań w hotelarstwie jest dziś zarządzanie ceną. – Rosnąca konkurencja jeszcze bardziej zaostrzy walkę cenową na rynku wynajmu obiektów turystycznych – ocenia analityczka. – Hotele nie konkurują jedynie z hotelami, lecz także z mieszkaniami wynajmowanymi turystom na doby. Według danych firmy STR Global w 2018 roku w Warszawie wskaźnik rentowności pokoi spadł, w Trójmieście, Krakowie i Wrocławiu był porównywalny z tym, jaki udało się osiągnąć w 2017 roku. Dlatego przed zakupem takiej nieruchomości warto przeprowadzić analizę potencjalnych zysków. Niestety, wielu deweloperów w materiałach marketingowych pokazuje dane wskazujące, że stawki najmu pokoi będą rosły. Taki scenariusz niekoniecznie jest realny.

Grzegorz Woźniak ze spółki Quelle Locum, która przygotowuje inwestycję condo na krakowskim Zabłociu, radzi, by uważać na obiekty z wysoką ceną za mkw. i wysokim procentem zwrotu. – Mogą mieć problem z utrzymaniem rentowności, a co za tym idzie – wypłatą zysków od zainwestowanego kapitału – wyjaśnia.