Machina nie zwalnia. Deweloperzy wciąż dużo budują

Dane GUS po wrześniu dowodzą, że mimo słabszej sprzedaży mieszkań aktywność inwestycyjna deweloperów wcale się nie schładza. Uruchamiane są nowe inwestycje, zdobywane nowe pozwolenia.

We wrześniu w Polsce ruszyła budowa 19,2 tys. mieszkań i domów, o 0,8 proc. więcej niż rok wcześniej i 3,3 proc. mniej niż rok wcześniej – podał GUS. W ciągu trzech kwartałów rozpoczęło się stawianie 181,5 tys. nieruchomości, o prawie 31 proc. więcej niż rok wcześniej.

Śledząc dane z największych aglomeracji słyszymy o kurczącej się sprzedaży mieszkań i powolnym hamowaniu deweloperów z wprowadzaniem nowych projektów do oferty – bo ta ostatnia jest już bardzo duża. Najnowsze dane GUS, dotyczące całej Polski, świadczą o tym, że mimo trudniejszego rynku firmy nie nacisnęły mocno na hamulec, jak na przełomie lat 2022 i 2023.

Po trzech kwartałach tego roku nowych inwestycji mieszkaniowych więcej niż w pełnych latach 2022 i 2023

Deweloperzy ruszyli we wrześniu z budową 11,8 tys. lokali, o 3 proc. mniej niż rok wcześniej i o 8 proc. mniej niż w sierpniu. Dane wciąż zatem nie pokazują, by w związku z osłabieniem sprzedaży mieszkań produkcyjna machina miała mocno zwalniać. Widać to wyraźnie porównując tegoroczne dane z wcześniejszymi słabymi latami. W skali dziewięciu miesięcy br. deweloperzy ruszyli z budową prawie 117 tys. mieszkań – to o 2 proc. więcej niż w całym 2023 r. i 1,5 proc. więcej niż w całym 2022 r. To także o nieco więcej niż w analogicznym okresie 2021 r.

Deweloperzy cały czas aktywnie zabiegają o pozwolenia na budowę. We wrześniu uzyskali zgodę na postawienie 16,1 tys. mieszkań, o 1 proc. mniej niż rok wcześniej i o 10 proc. mniej niż w sierpniu. Po trzech kwartałach br. mowa o 152,4 tys. lokali z pozwoleniem, o 33 proc. więcej niż rok wcześniej i o 6 proc. mniej niż dwa lata wcześniej.

Należy pamiętać, że ta kategoria statystyk GUS grupuje firmy deweloperskie, jak i inne formy budowania z nastawieniem na zysk ze sprzedaży lub najmu na warunkach rynkowych – zatem są tu i TBS-y.

Mieszkaniowa nisza pozostaje niszą. Lokali komunalnych i spółdzielczych jak na lekarstwo

Oddzielne kategorie GUS to budownictwo spółdzielcze, komunalne i społeczne czynszowe (czyli TBS-y z czynszem dotowanym). Tu tradycyjnie skala jest niewielka. W ciągu trzech kwartałów br. ruszyła budowa 2,1 tys. mieszkań społecznych czynszowych, 0,54 tys. spółdzielczych i 0,46 tys. komunalnych.

W tym czasie urzędy dały zielone światło na budowę 3,33 tys. lokali społecznych czynszowych, 1,23 tys. komunalnych i 207 spółdzielczych.

Budowa domów się ustabilizowała

Jeśli chodzi o budownictwo indywidualne, we wrześniu rozpoczęto budowę prawie 7 tys. domów, o 4,8 proc. więcej niż rok wcześniej i o 0,8 proc. więcej niż w sierpniu. Od wiosny utrzymuje się wynik z zakresu 7-7,7 tys. miesięcznie. W skali trzech kwartałów br. Polacy zaczęli stawiać 61,2 tys. domów, o 10 proc. więcej niż rok wcześniej, ale i o 12 proc. mniej niż dwa lata wcześniej.

Po letnim ożywieniu Polacy we wrześniu uzyskali pozwolenie na budowę 6,8 tys. domów, o 6,5 proc. więcej niż rok wcześniej i o 0,5 proc. więcej niż w sierpniu. W ciągu trzech kwartałów dostali zgodę na budowę 60,4 tys. domów, o 11 proc. więcej niż rok wcześniej, ale i o blisko 20 proc. mniej niż w analogicznym okresie 2022 r.

Deweloperskie fabryki pracują mimo niepewnego otoczenia

– Analizując dane GUS dotyczące budownictwa deweloperskiego musimy pamiętać o specyfice rynku pierwotnego. Chodzi o to, że uzyskanie pozwolenia budowlanego na inwestycję, a nawet jej rozpoczęcie nie jest równoznaczne z wprowadzeniem projektu do sprzedaży. Do ofert mogą trafiać np. projekty z pozwoleniem na budowę, ale jeszcze nierozpoczęte albo takie, których budowa rozpoczęła się wcześniej niż w analizowanym miesiącu. Poza tym deweloperzy mają tendencję do wnioskowania o pozwolenia „na zapas” - mówi Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

– Dwie największe grupy podmiotów budujących w Polsce mieszkania i domy – firmy deweloperskie i gospodarstwa domowe – mimo braku jasnych deklaracji rządzących jaka polityka mieszkaniowej będzie w najbliższych latach realizowana, spokojnie „robią swoje” – mówi Katarzyna Kuniewicz, szefowa działu badań rynku mieszkaniowego w Otodom Analytics. – Oznak ożywienia oczywiście nie widać i mimo że to niezwykle racjonalne zachowanie w kontekście niższych wyników sprzedaży z ostatnich miesięcy – to gorzka konkluzja dla branż powiązanych z budownictwem. Jednocześnie zarówno firmy deweloperskie, jak i gospodarstwa domowe (inwestorzy indywidualni) w okresie styczeń - wrzesień zdecydowały się rozpocząć budowę znacznie większej liczby lokali mieszkalnych niż w dwóch poprzednich latach. I to optymistyczna (słodka) część konkluzji – dodaje.

Ekspertka zaznacza, że bieżące dane GUS o rozpoczynanych budowach należy interpretować w kontekście statystyki udzielanych pozwoleń. – Od początku roku różnica między liczbą uzyskanych pozwoleń i liczbą rozpoczynanych budów wynosi prawie 38 tys. co oznacza, że 17 proc. uzyskiwanych pozwoleń nie ma kontynuacji w realizowanych budowach. Ten wynik nie byłby niepokojący gdyby nie fakt, że w pierwszych dziewięciu miesiącach roku inwestorzy indywidualni rozpoczęli większą od uzyskanych pozwoleń liczbę budów. Było to możliwe dzięki nadwyżce pozwoleń z lat poprzednich, co należy ocenić pozytywnie. W tym kontekście, jako zaskakujące (a może nawet niepokojące) należy odczytać wyniki firm deweloperskich, które od początku 2024 roku odłożyły 24 proc. uzyskanych pozwoleń. Oznacza to, że w skali całego kraju nadwyżka pozwoleń nad rozpoczynanymi przez deweloperów budowami, systematycznie się powiększa – mówi Kuniewicz. – Kiedy jednak porównamy liczby pozwoleń uzyskanych przez deweloperów w ostatnich 12 miesiącach z rozpoczynanymi w tym samym czasie budowami, okazuje się że w porównaniu do dwóch poprzednich lat sytuacja nieznacznie się poprawia. W kontekście niepewności co do kształtu polityki mieszkaniowej rządu w najbliższych latach ten fakt zaskakuje i świadczy o dużej dojrzałości i niezależności od uwarunkowań politycznych rynku mieszkaniowego w Polsce – podsumowuje.

Deweloperzy czekają na spadek stóp

Patryk Kozierkiewicz, radca prawny w Polskim Związku Firm Deweloperskich ocenia, że po mocnym I kwartale br. w kolejnych widać powolne osłabienie podaży nowych inwestycji, co wynika z dużej wobec obecnego tempa sprzedaży oferty i niepewności co do przyszłego kształtowania się popytu.

– Wydaje się, że w przypadku braku istotnej zmiany okoliczności rynkowych, takich jak spadek poziomu stóp procentowych i idącego za tym faktem zwiększenia dostępność kredytowej, liczba nowych inwestycji będzie ulegać dalszemu powolnemu kurczeniu, ale nie powinna spać do poziomów niższych niż średnia około 10 tys. wprowadzeń na miesiąc – uważa Kozierkiewicz. Zwraca uwagę na stabilną, relatywnie wysoką liczbę uzyskiwanych pozwoleń na budowę.