Polscy deweloperzy wciąż z wysokimi marżami

W I półroczu spółki zaksięgowały dobre wyniki ze sprzedaży lokali. Rosnące koszty wykonawstwa i gruntów zaczną być widoczne w sprawozdaniach dopiero za kilka kwartałów.

LC Corp, Lokum Deweloper i Unidevelopment z grupy giełdowego Unibepu to liderzy rankingu rentowności uzyskanej ze sprzedaży mieszkań w I połowie 2018 r. Dziewięć z 19 analizowanych przedsiębiorstw uzyskało marżę brutto ze sprzedaży na poziomie zbliżonym lub wyższym niż 30 proc.

Wyniki z przesunięciem

Inwestorzy bacznie obserwują wyniki firm, słysząc o wzroście kosztów wykonawstwa i cen gruntów, których nie można w nieskończoność przerzucać na ceny lokali. Specyfika sprawozdawczości deweloperów polega jednak na tym, że bazą przychodów w I połowie 2018 r. są mieszkania sprzedane blisko dwa lata temu, a więc budowane na relatywnie tańszych gruntach, z cenami wykonawstwa sprzed obserwowanego od II połowy 2017 r. wzrostu kosztów.

Dlatego można się spodziewać, że w najbliższych kwartałach spółki będą jeszcze raportować relatywnie wysokie, zbliżone do obecnych, marże. Pełny obraz bieżących realiów kosztów powinien być widoczny w raportach za lata 2021–2022.

Analizując wyniki za I połowę roku, należy wziąć poprawkę na sezonowość – ze względu na cykl budowlany przeważającą część wyników deweloperzy księgują dopiero w II półroczu, szczególnie w IV kwartale. Dlatego spółki zalecają, by analizować ich wyniki w ujęciu rocznym. Średnia rentowność zależy też od miksu projektów – przykładowo Ronson pokazuje w sprawozdaniu rentowność poszczególnych inwestycji – w I półroczu wahała się ona między 30 a zaledwie 0,3 proc. W przypadku Polnordu są projekty z marżami 25 proc., ale i z ujemnymi wynikami.

Jak przedsiębiorstwa zapatrują się na wyniki kolejnych okresów?

– Ze względu na dynamicznie zmieniającą się sytuację na rynku – gruntów, wykonawstwa, pracy – utrzymanie przez LC Corp osiągniętej w I półroczu marży brutto ze sprzedaży będzie zadaniem niezwykle trudnym, jednak spółka wierzy, że kontynuacja strategii pozwoli zredukować wpływ niekorzystnych czynników na wyniki – mówi Dariusz Niedośpiał, prezes lidera zestawienia, LC Corp.

– W I półroczu ukończyliśmy budowy terminowo mimo widocznych na rynku problemów z pozyskaniem wykonawców i deficytem materiałów budowlanych. Było to możliwe dzięki pełnieniu roli generalnego wykonawcy dla naszych inwestycji. Taki model biznesowy pozwala nam na pełną kontrolę kosztów i terminów realizacji projektów – mówi Bartosz Kuźniar, prezes Lokum Deweloper.

– Rynek nie jest łatwy, ale z pewnością cały czas panuje na nim dobra koniunktura. Mieliśmy wprawdzie do czynienia ze wzrostem cen mieszkań, co było efektem rosnących kosztów materiałów budowlanych oraz robocizny. Obecnie obserwujemy jednak stabilizację kosztów wykonawstwa, choć już na wyższym poziomie. Na takim rynku udaje nam się efektywnie wprowadzać projekty do sprzedaży. Bardzo dobrze dopasowujemy produkt do aktualnych potrzeb i możliwości klientów, co pozwala nam na systematyczny wzrost skali działania – przekonuje Waldemar Wasiluk, wiceprezes notowanej na Catalyst Victorii Dom. Spółka w I półroczu utrzymała rentowność brutto ze sprzedaży rzędu 32 proc.

GG Parkiet

– Widzimy, że gorączka z przełomu 2017 i 2018 r. stygnie, ceny ziemi stają się bardziej racjonalne. Nas też nie omijają zwyżki kosztów realizacji, ale mamy własne generalne wykonawstwo i zdecydowanie niższe niż konkurencja koszty ogólnego zarządu. Celem jest utrzymywanie marży brutto ze sprzedaży rzędu 28–30 proc. – mówił niedawno „Parkietowi" Mateusz Juroszek, wiceprezes Atalu.

Rynek stygnie?

Inwestorzy bacznie śledzą też wyniki sprzedaży lokali – właśnie ruszył sezon publikacji danych po III kwartale. W skali całego rynku w 2018 r. spodziewana jest kilkuprocentowa korekta.

Pierwsze firmy giełdowe podały dobre dane: Murapol zwiększył sprzedaż o 9 proc., do 2,69 tys., Lokum Deweloper i Victoria Dom po ponad jedną piątą, do odpowiednio 784 i 707 mieszkań.