Na mieszkaniach ciągle można dobrze zarobić

Rosnąca z miesiąca na miesiąc podaż lokali na wynajem nie wymusiła spadków czynszów. Przeciwnie – stawki najmu idą w górę.

W Warszawie na wynajem lokalu trzeba mieć średnio niemal 1,7 tys. zł miesięcznie, podczas gdy rok temu wystarczyło niespełna 1,6 tys. zł. W Łodzi lokator płaci przeciętnie 972 zł. Rok temu średnie stawki najmu w tym mieście wynosiły 886 zł. W Gdańsku czynsze poszły w górę o 80 zł, do niemal 1,5 tys. zł – wynika z najnowszego raportu ZBP/AMRON-SARFiN. Analitycy wzięli pod uwagę m.in. dane firmy Mzuri, która zarządza mieszkaniami na wynajem w całej Polsce.

Średnia rentowność najmu mieszkań to 5–6 proc. rocznie. Najlepsze lokale wynajmowane na doby mogą dać niemal 10 proc.

Z zagranicy

Z analiz wynika, że największa różnica pomiędzy minimalną a maksymalną stawką najmu jest w Warszawie – to 5,59 tys. zł. Najtańsze lokale w pierwszym kwartale wynajmowano w stolicy za 910 zł, najdroższe – za 6,5 tys. zł. We Wrocławiu różnica ta wynosi 4 tys. zł. Na najtańsze lokum w tym mieście wystarczy 1 tys. zł. Najbardziej luksusowe mieszkania można wynająć za 5 tys. zł. W Poznaniu czynsze wahają się od 850 do niemal 1,7 tys. zł. I to w tym mieście różnica w stawkach najmu jest najmniejsza – wynosi 840 zł. Najtańsze lokale wynajmiemy w Łodzi, gdzie najniższe czynsze wynoszą 420 zł. Najwyższe – 2,4 tys. zł miesięcznie.

Krzysztof Bystrosz, członek zarządu firmy Mzuri, zwraca uwagę na rosnące zainteresowanie lokalami na wynajem. – W 2017 roku sprzedaż nowych mieszkań w Polsce osiągnęła rekordowy poziom niemal 73 tys. lokali – przypomina. – Znaczna część – szacunki mówią o 25–30 proc. – to mieszkania kupione inwestycyjnie na wynajem. Można założyć, że duża część z nich trafiła na rynek najmu w czwartym kwartale 2017 roku i w pierwszym kwartale tego roku – mówi Krzysztof Bystrosz. Dodaje, że we wszystkich miastach wynajmem mieszkań są coraz bardziej zainteresowani pracownicy z zagranicy, szczególnie z Ukrainy, Indii i Bangladeszu.

– Imigranci zarobkowi są zainteresowani przede wszystkim wynajmem pokoi lub większych mieszkań, w których może mieszkać większa grupa lokatorów – zauważa ekspert Mzuri. – Nie zawsze mogą oni jednak udokumentować stałe dochody lub opłacić kaucję. W takim przypadku wymagane są dodatkowe zabezpieczenia. Nie należy się jednak obawiać takich najemców. Z naszego doświadczenia wynika, że są oni z reguły solidni w opłacaniu czynszu i dbaniu o mieszkania.

Dobry standard

Pytany o sytuację na rynku wynajmu Marcin Jańczuk, ekspert sieciowej agencji Metrohouse, potwierdza, że nie można mówić o spadkach średnich czynszów spowodowanych rosnącą pulą mieszkań.

Mieszkanie w Katowicach przekształcone w cztery kawalerki od 18 do 21 mkw. Stawki najmu: 1,1–1,2 tys. zł.

Foto: Archiwum

– Lokale, które trafiają na rynek najmu, to zwykle mieszkania deweloperskie o dobrym standardzie wykończenia i wyposażenia – wyjaśnia ekspert Metrohouse. – Czynsze za takie lokale są wyższe niż w starszym budownictwie. W największych miastach nie ma problemów z wynajęciem dobrze zlokalizowanych mieszkań o popularnych metrażach – zauważa.

Potwierdza, że popyt na wynajem lokali generują m.in. pracownicy ze Wschodu.

Według Marcina Jańczuka dziś możemy mówić o względnej równowadze rynku. – Zapotrzebowanie na lokale na wynajem nie maleje – komentuje ekspert Metrohouse. – Mimo pojawienia się w ofercie nowej fali mieszkań właścicielom udaje się uzyskiwać zakładane poziomy czynszów. Muszą jednak podwyższać standard lokali, co wcale nie jest jednoznaczne z możliwością osiągnięcia znacznie wyższej rentowności niż dotychczas – zwraca uwagę.

Także Diana Polak, ekspert z sieciowej agencji Freedom Nieruchomości w Katowicach, wskazuje na coraz wyższy standard mieszkań na wynajem. – Właściciele muszą go podnosić, aby móc uzyskać czynsz, za który wcześniej najemca dostawał znacznie gorszy produkt – zauważa Diana Polak. – Lokatorzy mogą się więc cieszyć z wyremontowanych mieszkań, które wypierają z rynku wynajmowane „przypadkowo" lokale ze starymi meblami – opowiada.

Według przedstawicielki agencji Freedom Nieruchomości na rynku wciąż pojawiają się kolejni inwestorzy.

– Szukają mieszkań nie tylko w swojej okolicy, ale i innych regionach Polski. Odbywa się więc rotacja w obrębie miejsc, które generują lepsze i gorsze stopy zwrotu – mówi Diana Polak.

Marcin Jańczuk zastanawia się zaś, czy rynek najmu się wkrótce nie nasyci. – Na niektórych osiedlach ponad połowa mieszkań jest sprzedawana inwestorom, którzy wystawiają je na wynajem – mówi ekspert Metrohouse. – Ale odpowiedź o nasycenie rynku nie jest łatwa. Trzeba jej szukać w kształtowaniu się czynników makro. Popyt jest napędzany m.in. doskonałą sytuacją na rynku pracy i wzrostem siły nabywczej Polaków. Hossa nie będzie jednak trwać wiecznie. Inwestując w mieszkania, należy zatem dywersyfikować swój portfel nie tylko pod względem lokalizacji, ale i rodzaju kupowanych lokali.

[email protected]