Branża krytykuje założenia ustawy o polskich REIT-ach

Nikt poza funduszem BGKN nie spełnia warunków, by szybko uzyskać status FINN.

Polskie REIT-y coraz bliżej. Pytanie: dla kogo? Rząd przyjął projekt ustawy o firmach inwestujących w najem nieruchomości (FINN). Mają one być notowane na giełdzie i korzystać z ulgi podatkowej, w zamian za co mają regularnie wypłacać akcjonariuszom dywidendy. To, co ma odróżniać te podmioty od funkcjonujących od dawna na świecie, to ograniczenie do inwestowania wyłącznie w portfele mieszkań na wynajem. Status FINN będzie przysługiwać firmom z kapitałem zakładowym co najmniej 50 mln zł i portfelem minimum pięciu nieruchomości. Przepisy – po przyjęciu przez parlament – powinny wejść w życie od początku przyszłego roku.

A co z komercyjnymi?

– Projekt ustawy w obecnym kształcie jest bardzo okrojony i zawiera wiele ograniczeń w porównaniu z legislacją istniejącą w innych krajach, zwłaszcza w tych, w których takie regulacje spowodowały istotne zaangażowanie osób fizycznych w rynek nieruchomości. Najważniejszym ograniczeniem jest zawężenie obszaru inwestowania wyłącznie do nieruchomości mieszkaniowych – ocenia Małgorzata Kosińska, prezes stowarzyszenia REIT Polska. – Zaproponowanie przez rząd nowych przepisów traktujemy jako pierwszy krok do wprowadzenia na polski rynek możliwości inwestowania w formule REIT. Wierzymy, że kolejnym krokiem będzie rozszerzenie katalogu dostępnych inwestycji o nieruchomości komercyjne. Mamy nadzieję, że stanie się to już na etapie merytorycznej dyskusji poselskiej poprzedzającej uchwalenie ustawy. Formuła REIT jest bowiem doskonałym sposobem na budowę rodzimego kapitału. Należy zaznaczyć, że na europejskim rynku wartość inwestycji w REIT-y mieszkaniowe stanowi kilka procent wszystkich inwestycji w REIT-y, natomiast na rynku amerykańskim, na którym regulacje takie pojawiły się znacznie wcześniej niż na innych rynkach, jest to kilkanaście procent – dodaje.

Ekspertka uważa, że pierwsze REIT-y będą bardzo uważnie obserwowane i od ich doświadczeń będzie zależeć dalszy rozwój tej formuły.

– W wielu krajach REIT-y odniosły sukces. Ciekawym przykładem z ostatniego roku jest model węgierski. Ustawodawstwo w tym zakresie istniało od kilku lat, lecz przepisy te były praktycznie martwe. Po wprowadzonych zmianach ustawowych i nowelizacji w ostatnich miesiącach zostały założone pierwsze węgierskie REIT-y – mówi Kosińska.

– Generalnie to ruch w dobrym kierunku. Warto jednak zauważyć, że początkowo skala działalności firm inwestujących w najem nieruchomości mieszkalnych będzie stosunkowo niewielka. Potrzeba bowiem kilku lat, aby stworzyć portfel składający się z co najmniej kilku tysięcy lokali. Stąd nasze przypuszczenie, że tzw. polskie REIT-y mieszkaniowe w pierwszym stadium działalności nie będą dawać stabilnego, długoterminowego przychodu z dywidend, a to przecież stanowi istotę ich funkcjonowania na rynku. Istnieje też obawa, że zainteresowanym może być trudno zebrać kapitał na rozwój na GPW, a sam pomysł może się nie spotkać z oczekiwanym szerokim odzewem – mówi Maciej Drozd, wiceprezes Echo Investment. Firma jest zaangażowana w budowę platformy mieszkań na wynajem Resi4Rent: w ciągu trzech lat w portfelu ma być 5–7 tys. lokali.

Echo jest też deweloperem nieruchomości biurowych i handlowych. – Nie rozumiem, dlaczego ustawodawca wyklucza możliwość włączenia nieruchomości komercyjnych do portfeli REIT-ów. Mam nadzieję, że w niedalekiej przyszłości zostanie to zmienione – mówi Drozd.

Państwowy monopol

Dariusz Węglicki, przedstawiciel funduszu Catella w Polsce, który buduje kilkaset mieszkań na wynajem w Warszawie i Krakowie, również nie jest entuzjastą propozycji zawartych w projekcie.

– Ograniczenie możliwości tworzenia REIT-ów jedynie do inwestycji mieszkaniowych jest eksperymentem, a argumentacja dla takiego podejścia jest dość przewrotna. Na świecie ograniczeniu ryzyka w inwestycjach służy dywersyfikacja, a nie ich zawężanie do jednej dziedziny – wskazuje menedżer. – Patrząc na parametry – co najmniej 50 mln zł kapitału zakładowego i co najmniej pięć inwestycji w portfelu – w zasadzie można stwierdzić, że jedynym podmiotem mogącym skorzystać na ustawie jest BGK Nieruchomości i tworzony przez niego program Mieszkanie+. Proszę mi pokazać podmiot mający obecnie pięć nieruchomości po ponad 100 mieszkań na wynajem. Za rok, dwa, trzy lata rząd rozpocznie konsultacje na temat nowelizacji, a do tego czasu będzie ściągał jako monopolista pieniądze na „swoje" inwestycje – podkreśla.

BGK Nieruchomości zarządza jedynym w Polsce dużym portfelem, rzędu 1,7 tys. lokali, w ramach Funduszu Mieszkań na Wynajem (to co innego niż Mieszkanie+).

– Przyjęcie przez rząd projektu ustawy o firmach inwestujących w najem nieruchomości to dobra wiadomość dla rynku kapitałowego. Inwestorzy od dwóch dekad czekają na taki instrument dywidendowy, plasujący się między obligacjami skarbowymi a bardziej ryzykownymi klasami aktywów. FINN pozwolą inwestować w nieruchomości większej liczbie ludzi, w końcu nie każdy może kupić mieszkanie na wynajem. Dla inwestora ryzyko rozłożone będzie na duży portfel lokali, a nie na jedno czy kilka mieszkań – ocenia Włodzimierz Stasiak, wiceprezes BGK Nieruchomości. Dodaje, że dzięki FINN na rynek napłynie nowy kapitał, który posłuży do budowy kolejnych lokali, których w Polsce jest wciąż za mało.

– Miejmy nadzieję, że już wkrótce po wprowadzeniu przepisów na rynku pojawią się pierwsi gracze. W mojej ocenie warto będzie rozważyć pomysł, by Fundusz Mieszkań na Wynajem stał się FINN. Decyzja należy do inwestora – mówi Stasiak. Do niedawna był to Bank Gospodarstwa Krajowego, ale przed weekendem BGKN został sprzedany Polskiemu Funduszowi Rozwoju.

Mieszkania to też produkt inwestycyjny

Nad Wisłą wciąż nie istnieje klasa aktywów, jakimi są portfele mieszkań na wynajem – takie pomysły dopiero raczkują. U naszego zachodniego sąsiada – przeciwnie. Jak szacują analitycy Savills, w ciągu trzech kwartałów inwestorzy instytucjonalni ulokowali w mieszkania w Niemczech 10,8 mld euro (46,5 mld zł), o 22 proc. więcej niż rok wcześniej. Właściciela zmieniły portfele obejmujące 91 tys. lokali. Największą transakcją było przejęcie Buwogu (firma notowana równolegle na GPW) przez Vonovię, która ma teraz w portfelu 353 tys. mieszkań i domów. Analitycy prognozują, że w całym 2018 r. wartość inwestycji w portfele mieszkań na wynajem w Niemczech sięgnie nawet 16 mld euro (69 mld zł) wobec 15,5 mld euro rok wcześniej.