Miliardy złotych napływają na rynek condohoteli

Polacy kuszeni są inwestycjami w lokale, które mają przynosić regularny zwrot z najmu. Podaż takich obiektów gwałtownie rośnie, przybywa też czynników ryzyka

W ciągu dwóch lat rynek apartamentów w formule condo w aglomeracjach wzrósł o 174 proc., do 10,2 tys. lokali (na różnym etapie zaawansowania) – wynika z przygotowanego przez portal InwestycjewKurortach.pl raportu „Aparthotele/Condohotele w największych miastach w Polsce", który publikujemy jako pierwsi. We Wrocławiu wzrost sięgnął 550 proc., w Gdańsku 239 proc., a w Warszawie 138 proc. W ciągu tych dwóch lat w miastach pojawiło się piętnastu nowych deweloperów stawiających takie obiekty.

Potężny kapitał

W ofercie sprzedaży są teraz obiekty typu condo liczące 5,74 tys. apartamentów (nie ma danych, jaka część lokali znalazła już nabywców). Do tej pory zakończyła się sprzedaż w dziesięciu projektach dysponujących 2,06 tys. lokali.

Przyjmując – za ekspertami – że przeciętna cena lokalu wynosi 360 tys. zł, można szacować, że Polacy zaangażowali w wyprzedane już obiekty condo około 740 mln zł, a dodatkowo 2,06 mld zł przypada na lokale w projektach, gdzie jest prowadzona sprzedaż.

To nie koniec, bo w planach deweloperzy mają inwestycje w miastach na jeszcze 2,39 tys. apartamentów. To szacunkowo kolejne 0,85 mld zł kapitału, który może popłynąć od Kowalskich do sektora condo.

Jak podkreśla Marlena Kosiura, ekspertka portalu InwestycjewKurortach.pl, raport obrazuje jedynie wycinek rynku – na celowniku znalazło się bowiem pół setki obiektów z dużych miast, podczas gdy wysyp inwestycji w formule condo przypada na – nomen omen – kurorty. To jednak mocno rozdrobniony rynek: Kosiura szacuje, że w bazie portalu jest około 250–300 obiektów, które można określić mianem condo.

Według listopadowego raportu Emmerson Evaluation, w miejscowościach typowo wypoczynkowych i turystycznych, czyli głównie nad morzem i w górach, istnieje około 200 obiektów działających w formule condo, a ponad 90 jest w przygotowaniu. Do 2020 r. podaż nowych pokoi na rynku ma sięgnąć 12,4 tys., a wliczając aglomeracje – 15,9 tys. Wracając do przyjętej średniej ceny za lokal, daje to 5,7 mld zł potencjalnie zaangażowanego kapitału Kowalskich.

Niełatwe życie rentiera

Nieruchomości jako produkt inwestycyjny od dawna przyciągają Polaków. Jednak mieszkaniem na wynajem trzeba się najczęściej zajmować samemu. Zaleta formuły condo polega na tym, że kupuje się lokal wchodzący w skład całego obiektu zarządzanego przez operatora, który ma dzielić się wpływami z najmu. W niektórych przypadkach nabywcom apartamentów obiecywane są konkretne, nierzadko gwarantowane przez wiele lat, roczne stopy zwrotu. Pytanie, czy te deklaracje są do zrealizowania.

– Kryteria bezpiecznego wyboru sprowadzają się nie do obiecywanych zysków, ale przede wszystkim do tego, kto obiekt realizuje i kto będzie nim zarządzać – podkreśla Kosiura. – Ważne jest profesjonalne podejście do zaplanowania inwestycji zgodne z wymogami obowiązującymi na rynku hotelowym, a nie deweloperskim, bo są to dwa różne rodzaje nieruchomości. Później kluczowe będzie sprawne zarządzanie najmem, by hotel miał nie tylko wysokie obłożenie, ale też by szły za tym odpowiednio wysokie stawki noclegów – dodaje.

Część deweloperów pozyskuje do współpracy międzynarodowe sieci hotelarskie, stąd pojawiające się w miastach obiekty pod szyldami Best Western, Staybridge Suites, Ibis Styles czy Holiday Inn Express.

– Mimo licznych zalet, z inwestowaniem w segment condo wiążą się czynniki ryzyka, które należy uwzględnić. Zdecydowana większość takich obiektów znajduje się w miejscowościach wypoczynkowych, a sezon turystyczny w Polsce to jedynie kilka miesięcy w roku. Zastanawiające, jak długo operatorzy będą oferować wysokie stopy zwrotu z inwestycji w obliczu coraz większej podaży i rosnącej konkurencji – mówi Izabela Bednarczyk, analityczka Emmerson Evaluation. – Przewidujemy, że w kolejnych latach rynek zacznie dojrzewać i z biegiem czasu nasyci się. Bardzo wysoka podaż oraz duża liczba firm deweloperskich i operatorskich spowoduje, że nowe inwestycje będą pojawiać się wolniej i prawdopodobnie nie zaoferują już tak wysokich stóp zwrotu – dodaje.

– Najpewniej spora część inwestorów będzie ze swojej inwestycji bardzo zadowolona – szczególnie jeśli wybierze obiekt w dobrej lokalizacji zarządzany przez profesjonalny podmiot z doświadczeniem. Trzeba mieć świadomość, że przynajmniej część prowadzonych dziś inwestycji okaże się klapą – nie dadzą rady zadośćuczynić gwarancjom i upadną, a inwestorzy będą zmuszeni zorganizować się i wybrać nowego zarządzającego, aby nieruchomość stojąca pusta nie niszczała, tylko znowu zaczęła generować zyski – mówi Bartosz Turek z Open Finance.

Biorąc pod uwagę dane z raportu InwestycjewKurortach.pl, dużymi graczami w miastach na rynku condo są notowane na Catalyst Arche oraz giełdowe J.W. Construction i Marvipol. Tego typu inwestycje mają na koncie także Dekpol, a na pojedynczą skalę Atal, Ronson, Robyg czy Polnord.

Opinie

Sebastian Barandziak, członek zarządu Dekpolu.

Pierwszym zrealizowanym przez naszą spółkę projektem aparthotelowym był kompleks Nowa Motława zlokalizowany na gdańskiej Wyspie Spichrzów. Inwestycja składa się z budynków apartamentowych oraz hotelu Number One.

Ta inwestycja odniosła duży sukces, jeśli chodzi o sprzedaż. Obecnie właściciele apartamentów mogą liczyć na stopę zwrotu na poziomie ponad 7 proc. w skali roku. Jednocześnie wartość lokali w ciągu niecałych dwóch lat wzrosła o kilkadziesiąt procent.

Obecnie Dekpol realizuje – również w Gdańsku oraz w podobnej formule – projekt Grano Residence i Hotel Grano. Wprowadziliśmy też niedawno do sprzedaży inwestycję Sol Marina w Gdańsku z apartamentami na wynajem blisko morza.

Dekpol w swoim banku ziemi posiada grunty i rezerwacje działek pod realizację kolejnych inwestycji między innymi w Gdańsku i Warszawie. AR

Mariusz Poławski, wiceprezes Marvipolu Development

Obserwujemy rosnące zainteresowanie nieruchomościami jako produktami inwestycyjnymi. Powodzeniem cieszą się także lokale w condo- i aparthotelach, dlatego zainteresowaliśmy się tym segmentem rynku. Tak jak w przypadku magazynów, gdzie weszliśmy w alians z branżowym potentatem, tak w obszarze aparthotelowym będziemy współpracować z renomowanymi partnerami.

W Gdańsku zbudujemy aparthotel z 346 lokalami, które będą funkcjonować na zasadzie franczyzy pod markami InterContinental Hotels Group: Holiday Inn Express oraz Staybridge Suites.

Na gdańskiej inwestycji zrealizujemy marżę deweloperską, ponadto interesuje nas partycypacja w zyskach z najmu, dlatego w budowanych obiektach chcemy pozostać jako operator – oczywiście w joint venture z uznanymi partnerami działającymi w tym obszarze, bo sami jesteśmy przede wszystkim deweloperem.