Mieszkania – produkty inwestycyjne

Inwestorzy chętni zarabiać na najmie od dawna napędzają popyt na mieszkania. Zazwyczaj kupują lokale z ogólnej puli, ale coraz częściej spółki mają wyspecjalizowane oferty.

Zakupy mieszkań na wynajem są istotnym czynnikiem napędzającym obserwowany od kilku lat boom. Jako przedmiot inwestowania przegrywają tylko z dolarem i złotem, biorąc pod uwagę wzrost wartości w ciągu pięciu ostatnich lat – pisaliśmy niedawno w „Parkiecie".

Inwestorzy mają najczęściej możliwość zakupu lokali w tych samych budynkach, co osoby szukające mieszkań do życia. Deweloperzy co najwyżej projektują pewną pulę lokali (wielkość, rozkład) pod gusta inwestorów. Od pewnego czasu firmy zaczynają wprowadzać do oferty całe bloki z myślą o tej grupie nabywców. Lokale są wprost reklamowane jako produkt inwestycyjny.

Skala mikro i nie tylko

Notowany na Catalyst Robyg, gracz numer cztery, mierząc sprzedażą mieszkań po trzech kwartałach br., na początku przyszłego roku ruszy z budową mikroapartamentów pod marką Modern Space w dwóch budynkach, które wejdą w skład osiedla City Sfera na warszawskiej Woli. Mieszkania będą liczyć 18–38 mkw., zostaną wykończone pod klucz, wliczając technologię smart house. Bloki będą mieć m.in. recepcję z portierem i ofertę usług (pralnia, suszarnia, fitness). Będzie możliwość odpisania VAT.

– Od dłuższego czasu obserwujemy zmiany odnośnie do nabywania mieszkań. Polacy systematycznie podnoszą standard życia, coraz więcej osób kupuje mieszkania za gotówkę, często z myślą o zarabianiu na wynajmie – mówi Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży w Robygu. – Mikroapartamenty sprawdzają się zarówno jako wygodne mieszkania dla pracujących w biznesowych centrach miasta czy jako inwestycje pod wynajem, jak i jako pierwsze lokum dla studentów. Nie bez powodu zdecydowaliśmy się na ulokowanie mikroapartamentów w miejscu, skąd blisko do nowego centrum biurowego stolicy, jak i dobrze skomunikowanym z najważniejszymi uczelniami – dodaje.

Mieszkania inwestycyjne ma w ofercie również gracz numer dwa, Atal. To również wyodrębnione bloki wchodzące w skład standardowych osiedli. W Warszawie to dwa budynki ze 157 lokalami o powierzchni 22–39,7 mkw. na Targówku i jeden ze 158 lokalami o powierzchni 24–47 mkw. na Pradze-Południe. W krakowskim Bagry Parku to 255 lokali o powierzchni 24,3–47,8 mkw.

– Mikroapartamety są doskonałym produktem biznesowym albo ciekawym rozwiązaniem dla studentów, przedsiębiorców i pracowników delegowanych do poszczególnych aglomeracji. To bardzo dobra alternatywa dla hoteli – mówi Zbigniew Juroszek, prezes Atalu.

Oferta dla inwestorów to jednak nie tylko mikrolokale. Na wrocławski projekt Krakowska 37 składa się 255 apartamentów o powierzchni od 17 do nawet 84 mkw. Z kolei w gdyńskim Modern Tower deweloper dla inwestorów przygotował 135 lokali o powierzchni 31,9–79 mkw. na najniższych kondygnacjach.

– Koncentrujemy się przede wszystkim na budowie i sprzedaży mieszkań. Pozostałe przedsięwzięcia komercyjne, m.in. lokale inwestycyjne, stanowią jedynie uzupełnienie naszej oferty. Celem jest przede wszystkim możliwie optymalne wykorzystanie gruntów, które już znajdują się w naszym banku ziemi – zastrzega prezes Juroszek. W zasobach deweloperów nie brakuje działek, na których niedozwolona jest zabudowa mieszkaniowa. Co innego, jeśli apartamenty są sprzedawane jako lokale usługowe (nie można się w nich zameldować).

Specjalne produkty dla inwestorów ma w katalogu Murapol, gracz numer trzy. Na stołecznej Pradze-Południe powstanie budynek z 276 lokalami o powierzchni 25–50 mkw.

– Uruchomiliśmy projekt dla osób chcących ulokować nadwyżki w nieruchomości. Wybraliśmy Warszawę, gdyż jest to rynek, którego chłonność na tego rodzaju produkty jest największa. W budynku będzie reprezentacyjne lobby z recepcją i pomieszczeniami niezbędnymi do obsługi lokatorów, a także miejsca parkingowe w garażu podziemnym i wewnętrzny dziedziniec – mówi Nikodem Iskra, prezes Murapolu.

Latem tego roku deweloper przygotował dla inwestorów inną ofertę: pulę lokali usługowych z gwarancją najmu w osiedlach budowanych w siedmiu aglomeracjach.

Na inwestorów jako ważną grupę nabywców mieszkań stawia odbudowujący ofertę Polnord.

– Przygotowujemy cztery przedsięwzięcia z lokalami dla klientów inwestycyjnych – mówi Artur Pietraszewski, dyrektor sprzedaży w Polnordzie. – W ramach joint venture z Waryńskim planujemy uruchomienie jeszcze w tym roku projektu z lokalami na wynajem przy ul. Żabi Kruk w Gdańsku. Przygotowaliśmy też inwestycję przy ul. Jana Kazimierza w Warszawie z małymi jednostkami (25–30 mkw.). Pracujemy też nad zagospodarowaniem na cele mieszkaniowe i na realizację projektu o charakterze wakacyjnym w dzielnicy Stogi w Gdańsku oraz nad projektem apartamentów inwestycyjnych stanowiących kontynuację inwestycji Smarty przy ul. Ledóchowskiej na warszawskim Wilanowie – wylicza.

Wszystkie te projekty są na różnych etapach prac przygotowawczych, a ich wprowadzenia odbywać się będą od końca tego roku do 2022 r.

– Przyglądamy się uważnie rynkowi mieszkań dla inwestorów zarówno indywidualnych, jak i instytucjonalnych. Uważamy, że przyszłość tego rynku silnie związana będzie z kierunkiem regulacji rynkowych w zakresie uporządkowania kategorii umów na rynku najmu, jak również regulacjami o charakterze fiskalnym – mówi Pietraszewski. – Dziś na rynku najmu wciąż panuje daleko idąca dowolność inwestorów oraz uznaniowość organów skarbowych. Dodatkowo pojawiają się błędne w naszej ocenie próby włączenia tej części rynku w regulacje dotyczące bezpieczeństwa obrotu w ramach nowelizacji tzw. ustawy deweloperskiej. Wciąż brakuje też spójnego i ważnego dla rozwoju tej części rynku sektora polskich REIT–ów, które są naturalnym odbiorcą tego rodzaju inwestycji – podsumowuje.

Niewielki, pożądany rynek

– Rynek mikrokawalerek jest i zapewne pozostanie niewielkim, ale zdecydowanie pożądanym marginesem – ocenia Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu Rynekpierwotny.pl. – Na dziś udział takich mieszkań w ofercie deweloperów można oszacować na zaledwie kilka promili, a jego potencjał rozwoju, nawet przy założeniu ewentualnej zmiany niekorzystnych przepisów, najwyżej na nieco ponad 1 proc. Nie ma mowy o materializacji scenariusza masowego wysypu mikromieszkań – dodaje.

Zdaniem rynkowych ekspertów w nieodległym czasie można się spodziewać przesuwania oferty deweloperów do inwestorów instytucjonalnych. Na razie koniunktura sprzyja i spółki wolą sprzedawać pojedyncze mieszkania niż pakiety czy wręcz całe bloki, bo to zapewnia lepsze marże.