c) w okresie największego nasilenia sprzedaży kredytów subprime firmy pośredniczące oferowały nawet kredyty bez żadnego poświadczenia dochodów i standingu finansowego (!), tzw. no-doc loans. Jak się dzisiaj okazuje, około 60 proc. pożyczkodawców zawyżało dochody o ponad 50 proc. (!). Nietrudno zrozumieć, dlaczego te osoby mają teraz kłopot ze spłatą. Warto zwrócić uwagę, że sygnały z rynku amerykańskiego wyraźnie wskazują, że obecne kłopoty większości spłacających (bądź już niespłacających) wynikają ze wzrostu stóp procentowych: z jednej strony ze wzrostu stóp rynkowych, a z drugiej - z zakończenia okresu promocyjnie niskich odsetek. Po stronie kredytodawców istotą problemu w USA było to, że rozwinięta inżynieria finansowa tamtejszego rynku prowadziła do koncentracji ryzyka najbardziej niepewnych pożyczkobiorców. W naszych warunkach krajowych, jeśli bank udziela puli kredytów np. na 500 mln złotych w danym okresie, to większość z nich będzie spłacana, z częścią będą jakieś kłopoty, ale w ujęciu średnim, przy zastosowaniu zasad ostrożności, przytłaczająca większość będzie spłacana, zaś koszty tych, które spłacane nie będą, rozłożą się na całą pulę kredytów udzielonych, tak że nie będzie to stanowić problemu w skali portfela banku. W warunkach amerykańskich zasadnicza różnica polegała na tym, że pula np. 500 mln USD kredytów trafiała do strukturyzacji. Jej sens polegał na tym, że pula kredytowa była dzielona na kilka (zazwyczaj 5-7) transz, z których te najwyżej w hierarchii zabezpieczone były ponadproporcjonalnym udziałem w spłatach z całej puli (to ważne). Wyższy poziom bezpieczeństwa okupiony był nieco niższą rentownością. Po drugiej stronie spektrum mieliśmy kredyty, które w przypadku zaburzeń spłat z całej puli jako pierwsze były niespłacane - jednak kiedy sytuacja była dobra, oferowały kilkunastoprocentową roczną rentowność, co stanowiło magnes do ich zakupów przez instytucje finansowe, magnes szczególnie silny w środowisku niskich stóp procentowych na globalnych rynkach w latach 2004-2005. Kiedy jednak okazało się, że przyjęto zbyt optymistyczne założenia dotyczące poziomu spłat, zaczęło okazywać się, że transze dotychczas uważane za w miarę bezpieczne stały się bardzo niebezpieczne, zaś wartość tych niebezpiecznych po prostu wyparowała. Szybko uderzyło to w fundusze posiadające transze mniej bezpieczne (co doprowadziło do zamknięcia kilku funduszy inwestycyjnych). Natomiast wciąż nie jest jasne, ile i jakiego rodzaju transze posiadają różne instytucje finansowe, ile to jest warte (po pierwsze zniknęła płynność tego rynku, po drugie każda emisja była nieco inna, po trzecie wciąż weryfikowane są metody wyceny) i jak będzie to wpływało na rynki w kolejnych miesiącach.
Sytuacja krajowa
Odnosząc powyższe uwarunkowania do Polski, należy zauważyć, że u nas instytucje udzielające kredytów znajdują się pod kontrolą adekwatnych (w sensie prawnym, ale przede wszystkim w sensie kompetencji do kontroli) instytucji nadzorczych. Trudno wyobrazić sobie udzielenie kredytu hipotecznego bez dokumentów poświadczających dochody własne (a często także i żyranta), więc zawyżanie dochodów na skalę amerykańską jest niemożliwe. Dodatkowo, u nas nigdy stopy procentowe nie zostały zniżone do poziomów USA z okresu czerwiec 2003 - czerwiec 2004 (stopa Fed funds wynosiła wtedy 1 proc.), kiedy amerykańskie banki mogły finansować się po stopie niewiele wyższej od 1 proc. i udzielać kredytów również po rekordowo niskich stawkach. Jak zaznaczono powyżej, większość obecnych kłopotów amerykańskich gospodarstw domowych bierze się ze wzrostu kosztów obsługi kredytu, wzrostów których wcześniej nie antycypowały, a na pewno nie w takim rozmiarze. Zastanawiając się z tego punktu widzenia nad sytuacją w Polsce, kandydatem do roli kredytu hipotecznego o bardzo niskim oprocentowaniu, które to oprocentowanie ostatnio wzrosło, mógłby być kredyt we franku szwajcarskim. Kilka lat temu niski poziom szwajcarskich stóp umożliwiał wzięcie kredytu denominowanego w CHF na poziomie oprocentowania około 2-3 proc. (a "w promocji" nawet niżej). Później, w związku ze wzrostem stóp procentowych w CHF, wzrosło również oprocentowanie tych kredytów, do średnio 4,3 proc. (dane NBP, średnie oprocentowanie stanów kredytów w CHF przeznaczonych na cele mieszkaniowe; patrz wykres), co dla części gospodarstw domowych mogło być odczuwalne. Trzeba jednak wziąć pod uwagę, że w tym czasie na korzyść kredytobiorców zadłużających się w CHF pracował kurs walutowy - średni ważony kurs CHF/PLN dla całości portfela kredytów mieszkaniowych to około 2,58/, więc dzisiejsze poziomy pozwalają statystycznemu, uśrednionemu pożyczkobiorcy wciąż być na plusie.
Dodatkowo, należy pamiętać, że wprowadzona rok temu w lipcu rekomendacja S sugerowała bankom liczenie zdolności kredytowej w oparciu o PLN oraz uwzględnianie możliwości osłabienia CHF. Dodatkowo wzmacniało to ochronę systemu bankowego przed negatywnymi konsekwencjami wzrostu szwajcarskich stóp procentowych oraz przed potencjalnym osłabieniem franka szwajcarskiego względem złotego. Biorąc to pod uwagę, należałoby policzyć średni kurs kredytów wziętych przed tym okresem - kurs dla kredytów sprzed rekomendacji S to około 2,64 za CHF. W tym kontekście kredyty we frankach wydają się bezpieczne, jeśli chodzi o stabilność tej grupy kredytów w systemie bankowym. "Poduszka" kursowa (kurs CHF względem złotego jest teraz kilkanaście procent mocniejszy względem średniego kursu kredytów w CHF sprzed rekomendacji S) jest obecnie na tyle duża, że znaczna większość pożyczkobiorców nie powinna odczuwać istotnie większych ciężarów spłaty. To jeden z argumentów na rzecz tezy, że kryzys subprime na miarę amerykańskiego nam raczej nie grozi.
Polska jest krajem o stosunkowo wysokim udziale kredytów z niewielkim wkładem kredytobiorcy. W sytuacji rosnących cen nieruchomości (jak to było do niedawna) problem sam się rozwiązuje. Bo jeśli ktoś bierze kredyt np. na 100 proc. wartości mieszkania po cenie X, to kiedy cena wzrosła np. o 20 proc., to o tyle więcej warte było zabezpieczenie banku, obniżając tzw. wskaźnik LtV (Loan to Value). Taka sytuacja dotyczy dominującej większości kredytów zaciąganych w przeszłości - dotychczasowe wzrosty cen równocześnie podniosły zabezpieczenia banków. Obawa dotyczyć może nowo zaciąganych kredytów w miastach, gdzie ceny metra kwadratowego nieruchomości w odniesieniu do średnich zarobków osiągnęły już pułapy zbliżone do droższych miast europejskich. Gdyby doszło do korekty cen, kredytobiorcy zorientowawszy się, że ich mieszkanie warte jest mniej, niż za nie zapłacili, mogliby zawiesić spłaty, przerzucając kłopot na kredytodawcę. Długoterminowo (w perspektywie kilkunastu lat) zarówno stopień "ukredytowienia" naszego rynku nieruchomości (stosunek długu hipotecznego do PKB pozostaje znacznie poniżej średniej dla Europy Zachodniej), jak i zależności pomiędzy poziomem zamożności ludności a poziomem cen nieruchomości sugerują, że ten problem nie powinien być poważny. Jednak w terminach krótszych mógłby prowadzić do zawirowań.
W Polsce tak naprawdę rynek kredytów hipotecznych jest rynkiem masowym dopiero od kilku lat, co skutkuje tym, że banki udzielając ich, mogą skupić się na kliencie znacznie bardziej wiarygodnym kredytowo niż przeciętny amerykański klient instytucji typu subprime.
