Czy jest już fundament pod odbicie sprzedaży mieszkań?

W I kwartale deweloperzy z rynku kapitałowego jako grupa zanotowali stabilnie niską sprzedaż. W II kwartał wchodzimy z zapowiedzią obniżek stóp. To jaskółka pozwalająca myśleć o zakończeniu trendu bocznego sprzedaży. Pytanie, kiedy nastąpią cięcia stóp i jak będą głębokie.

16 deweloperów z rynku kapitałowego w I kwartale sprzedało 5038 lokali. To o prawie 16 proc. mniej niż rok wcześniej, kiedy rynek korzystał jeszcze z „Bezpiecznego kredytu 2 proc.” (konwersja rezerwacji na umowy deweloperskie, a tak większość notowanych spółek rozpoznaje sprzedaż). To również o 2,1 proc. więcej niż kwartał wcześniej. Patrząc na wykres, widzimy, że obecne spowolnienie przybrało bardziej formę stabilizacji na obniżonym poziomie niż mocnego spadku i szybkiego odbicia.

Tyle cała grupa firm, bo poszczególni deweloperzy wyniki i dynamiki mieli tradycyjnie bardzo zróżnicowane. Jeśli chodzi o dużych graczy, Dom Development utrzymał wysoki pułap, podpisując ponad 1 tys. umów, cuglami szarpnięto w Develii. Z drugiej strony z wciąż małą na tle wcześniejszych lat sprzedażą borykały się Robyg i Atal – ta druga firma miała za sobą najsłabszy kwartał od lat.

Powód spowolnienia jest jasny: wysokie stopy, mała dostępność kredytu i brak rządowego dopalacza, który tak napędził sprzedaż w 2023 r.

– Ciągle drogi kredyt i brak programów wsparcia kredytobiorców musiały zaowocować spadkiem sprzedaży. Do tego doszły inne czynniki: stabilizacja, a w niektórych miastach nawet spadki, cen najmu, odpływ popytu inwestycyjnego za granicę, niepewność co do gospodarki, malejąca dostępność gruntów inwestycyjnych w największych miastach – wylicza Tomasz Puzyrewicz, dyrektor departamentu emisji obligacji w DM Navigator. – Deweloperzy wolą przy tym, co było też widoczne w poprzednich okresach, bronić cen niż wielkości sprzedaży – zaznacza.

Jednak w II kwartał rynek wszedł z nową perspektywą. Prezes NBP powiedział na początku kwietnia, że w 2025 r. jednak jest możliwe obniżanie stóp – jeszcze w grudniu to wykluczał. Efekt już mamy w postaci spadku stawek WIBOR. Czy w takim razie dołek sprzedaży mieszkań za nami?

Diabeł w szczegółach

– Myślę, że w perspektywie najbliższych dwóch, trzech kwartałów większość graczy zakłada poprawę sprzedaży. Obniżki stóp na pewno będą stanowić ważny impuls dla popytu – również tego odłożonego, na rynku pierwotnym, choć pytanie, czy oczekiwana w tym roku głębokość cięć (100–125 pkt baz.) okaże się wystarczająca do materialnego przeskalowania sprzedaży. Większego wzrostu rynku spodziewamy się dopiero w 2026 r. – komentuje David Sharma, analityk DM Trigon.

Foto: Parkiet

Agnieszka Mikulska, ekspertka rynku mieszkaniowego w CBRE, podkreśla, że dostęp do kredytów to jeden z najważniejszych czynników kształtujących sytuację na rynku. – Zapowiadana obniżka stóp stanowiłaby wyraźny bodziec do poszukiwania nowego mieszkania, zwłaszcza w sytuacji dużego wyboru. WIBOR-y już w kwietniu zaczęły spadać, a za nimi oprocentowanie kredytów. Wobec tego już w najbliższych danych miesięcznych jest szansa, że zobaczymy pierwsze skutki rzeczywistych zmian oprocentowania dla rynku – mówi Mikulska. – Jednak niewątpliwie ewentualna decyzja RPP o obniżce stóp procentowych i jej szerokie ogłoszenie będą miały jeszcze większy wpływ nie tylko na dostęp do finansowania, ale też na nastroje na rynku i decyzje potencjalnych nabywców. Istotna będzie też skala ewentualnych obniżek – dodaje.

– Na rynku obserwujemy wzrost liczby mieszkań w ofercie, co prowadzi do spadku przeciętnej sprzedaży per projekt. Może to sugerować, że deweloperzy przygotowują się na oczekiwany wzrost popytu w kolejnych kwartałach, zwłaszcza w kontekście potencjalnego łagodzenia stóp procentowych – zauważa Aleksandra Gawrońska, dyrektorka działu badań rynku mieszkaniowego w JLL. – Patrząc w przyszłość, można oczekiwać stopniowego wzrostu sprzedaży w kolejnych kwartałach. Początkowo może to dotyczyć głównie klientów gotówkowych, a następnie, wraz z przewidywanym łagodzeniem polityki monetarnej, również kredytobiorców. Perspektywa obniżek stóp może stać się impulsem dla wyjścia rynku z obecnego niskiego poziomu sprzedaży – dodaje.

Jest jeszcze program

Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka ds. analizy rynku w Otodom, zaznacza, że kluczowym problemem, z którym zmagali się w ostatnich kilkunastu miesiącach deweloperzy, nie jest słabnące zainteresowanie zakupem mieszkania, tylko niska skłonność zainteresowanych do finalizowania transakcji. To efekt wysokiego oprocentowania kredytów, ale również wysokich cen mieszkań na rynku pierwotnym oraz wtórnym.

Respondenci ankiety Otodom deklarują, że do sfinalizowania zakupu mieszkania skłoniłoby ich: większy wybór tańszych mieszkań (25 proc. ankietowanych), co najmniej 10-proc. rabat (25 proc. ankietowanych), obniżka stóp (13 proc. ankietowanych).

– Dodatkowym czynnikiem, który mógłby uruchomić istotną grupę potencjalnych kupujących, jest uruchomienie przez rząd programu wspierającego zakup. Z zapowiedzi wynika jednak, że taki program będzie dotyczył wyłącznie zakupów na rynku wtórnym. Niezależnie od kształtu, jaki ostatecznie przyjmie program, jeśli w krótkim czasie (dwa–trzy miesiące) w otoczeniu rynku mieszkaniowego uruchomione zostaną jednocześnie dwa istotne dla kupujących czynniki: np. obniżka stóp i program wspierający zakupy na rynku wtórnym albo obniżka stóp i rozszerzenie akcji promocyjnych na rynku pierwotnym, z pewnością wpłynie na wzrost skłonności do sfinalizowania transakcji wśród osób zainteresowanych zakupem mieszkania – mówi Kuniewicz.

Jarosław Jędrzyński, analityk Rynekpierwotny.pl, ocenia, że odbicie sprzedaży może nastąpić być może nawet prędzej niż później. – Tego typu tezę uzasadnia obserwowana już dziś wyraźna odwilż na rynku hipotek, potwierdzona danymi BIK za marzec, która powinna przybrać na sile wraz z oczekiwaną obniżką stóp, uruchamiając potencjał od miesięcy odkładanego „na lepsze czasy” popytu na mieszkania. Z kolei program dopłat do kredytów „Pierwsze klucze”, choć ma wykluczać z grona beneficjentów nabywców mieszkań deweloperskich, to w jakimś stopniu w sposób pośredni może przełożyć się na poprawę koniunktury sprzedażowej także lokali z pierwszej ręki – podsumowuje Jędrzyński.