Leszek M. Gołąbiecki, prezes Unibepu: Czas dywersyfikacji i końca bańki

Brak finansowania z funduszy unijnych byłby ciosem szczególnie w rynek infrastrukturalny. Dlatego ważne jest różnicowanie źródeł przychodów. Na rynku mieszkaniowym po „pewnej” bańce wróci normalność – mówi Leszek M. Gołąbiecki, prezes Unibepu.

O spowolnieniu w budownictwie słychać od jakiegoś czasu, o presji kosztów również. Dziś do czynników ryzyka dołącza to, że Polska może nie otrzymać nie tylko pieniędzy z KPO, ale także w ramach funduszy z polityki spójności. Jak w tych okolicznościach widzicie perspektywy budowy portfela zamówień?

Unibep jest zdywersyfikowaną grupą, w ramach generalnego wykonawstwa działamy na rynku kubaturowym, przemysłowym, energetycznym i infrastrukturalnym. Mamy też spółkę deweloperską i fabrykę drewnianych modułów. Dzięki dywersyfikacji mamy bardzo duży portfel zleceń, jego wartość to 3,3 mld zł. W tym roku, co ważne, pozyskaliśmy zlecenia o wartości 2,5 mld zł, z czego 560 mln zł w samym III kwartale – oczywiście sytuacja w poszczególnych częściach rynku wygląda różnie, ale generalnie widać, że jest co robić i nie musimy na siłę zabiegać o kontrakty.

Te przykre wiadomości o ryzyku wstrzymania funduszy unijnych na pewno odbiją się na branży budowlanej, głównie będzie to miało wpływ na inwestycje infrastrukturalne, które w dużej mierze zależą od tego finansowania. Ale i w budownictwie kubaturowym widzimy hamowanie na pewno będziemy mieć zamówień, w szczególności budownictwie mieszkaniowym. Inwestycje powstają w miejscach, które się bronią – w dobrych lokalizacjach mieszkania cały czas się sprzedają.

Postawiliśmy na większą dywersyfikację i zaczęliśmy rozwijać budownictwo energetyczne i przemysłowe, pozyskaliśmy nowe kompetencje. Poszerzyliśmy też działalność na rynku infrastruktury, otworzyliśmy nową wytwórnię mas bitumicznych i liczymy na mniejsze kontrakty drogowe, finansowane z Polskiego Ładu.

Co do presji kosztów, czuje to cała branża i odbija się to na budżetach. Jesteśmy wykonawcą dla inwestorów przede wszystkim prywatnych, z którymi dużo łatwiej jest nam renegocjować kontrakty – bo jeśli nie możemy mieć wpływu na koszty, to staramy się mieć wpływ na przychody. Muszę powiedzieć, że z bardzo wieloma inwestorami udało nam się wynegocjować może nie pełne pokrycie wzrostu kosztów, ale w stopniu ratującym nas przed stratami. Na pewno nie pozwala to uzyskać takich marż, jakie planowaliśmy. Na szczęście wzrost cen materiałów i robocizny wyhamowały – nie spadają, ale przestały dynamicznie rosnąć. Na spadki nie należy liczyć przy obecnych cenach energii i kursach walut.

Czyli nie ma co liczyć na spadki cen mieszkań?

Ceny przestały rosnąć, co nie pozwala już wprost rekompensować wyższych kosztów. Na pewno przed wykonawcami i deweloperami jest dużo pracy, jeśli chodzi o optymalizację. Trzeba dostosowywać produkty do rynku.

Po trzech kwartałach Unidevelopment sprzedał 318 mieszkań, o 60 proc. mniej niż rok wcześniej – a przypomnijmy, że bazą jest rekordowy dla branży okres. Spodziewacie się lepszego wyniku w IV kwartale m.in. dzięki spodziewanej transakcji z funduszem PRS. Jeszcze w zeszłym roku fundusze chciały kupować lokale od deweloperów, ale ci woleli sprzedawać Kowalskim. Dziś karta się odwróciła: deweloperzy chcą sprzedawać, ale fundusze borykają się z wyższymi kosztami finansowania. Czy PRS będzie wsparciem dla branży, czy mamy raczej okres wyczekiwania?

Kończymy kolejny projekt dla funduszu, umowę przedwstępną podpisaliśmy w grudniu 2020 r., mówimy o całym etapie osiedla Fama Jeżyce dostosowanym do potrzeb funduszu. To bardzo duży projekt w Poznaniu, praktycznie miasto w mieście, łącznie 110 tys. mkw. powierzchni mieszkaniowej, pierwszy etap sprzedaliśmy na rynku detalicznym, w trakcie realizacji jest trzeci etap i myślimy o kolejnych, w tym także z przeznaczeniem na PRS. To też dla nas sposób na szybsze odzyskanie zainwestowanych w ziemię pieniędzy.

Na pewno dziś widzimy pewne wstrzymanie się funduszy, one też rozglądają się za jakimiś okazjami, ale myślę, że rynek się ustabilizuje. Z jednej strony fundusze mają wyższe koszty finansowania, ale z drugiej czynsze poszły w górę o około 20 proc. jak wspominałem, nie ma co liczyć na to, że koszty wykonawstwa będą niższe, one będą raczej utrzymywać się na wysokim poziomie. Transakcje z inwestorami instytucjonalnymi będą dalej realizowane.

Jak ocenia pan perspektywy rynku detalicznego? Dziś kupują tylko ci, którzy mają gotówkę, popyt kredytowy został zduszony. Musimy poczekać na spadek stóp?

W ostatnim czasie mieliśmy taką bańkę mieszkaniową, lokale sprzedawały się na etapie dziury w ziemi, zdarzało się, że w momencie oddania do użytkowania wszystkie lokale miały już właścicieli. Wracamy po prostu do normalności, czyli tego, że ostatnie mieszkania będą sprzedawane rok po zakończeniu budowy. Oczywiście, działy sprzedaży i marketingu będą musiały włożyć więcej wysiłku. O tak wysokiej sprzedaży, jaką branża widziała w zeszłym roku, zapomnijmy.

Coraz więcej zwłaszcza mniejszych deweloperów, przez wysokie koszty finansowania, będzie zmuszonych sprzedawać projekty z pozwoleniami na budowę. Mamy dobrą sytuację finansową, dobrą współpracę z bankami, możemy korzystać z takich okazji.