Polnord: 2012 rokiem okazyjnych zakupów

Z Bartoszem Puzdrowskim, prezesem Polnordu, o planach spółki rozmawia Błażej Dowgielski

Polnord zakończył 2011 r. w dobrym stylu. Po słabszym III kwartale, w którym spółka znalazła nabywców na 213 mieszkań netto, w IV kwartale sprzedaż wzrosła do 289 lokali.

 

Słabszy wynik w III kwartale był efektem tego, że nasza oferta w tym okresie została mocno wyprzedana. Nowych inwestycji nie przybywało, ponieważ zdecydowaliśmy się część przeprojektować, zwiększając m.in. udział mniejszych mieszkań oraz zmieniając układ lokali. Uzupełnienie oferty pod koniec III kwartału pozwoliło nam powrócić do wysokiego poziomu sprzedaży.

Rok do roku sprzedaż Polnordu wzrosła w 2011 r. o 40 proc., do 1083 sztuk. Większość deweloperów z GPW również dobrze sobie poradziła. Mamy więc kryzys w branży czy to tylko wymysł dziennikarzy?

Kryzys jest faktem, całkowita sprzedaż mieszkań na rynku się zmniejsza. Na szczęście dla nas większość konkurentów nie nadąża za zmianami trendów, z uporem oferując mieszkania o zbyt dużym metrażu w stosunku do liczby pokoi, o mało atrakcyjnym rozkładzie, utrzymując ceny nieprzystające do jakości. W 2011 r. Polnord rósł w dużej mierze kosztem konkurentów.

Na waszym głównym rynku, stołecznym Wilanowie, działa kilkunastu deweloperów, z których znakomita większość narzeka na słaby popyt. Tymczasem Polnord i Robyg zwiększają w tej dzielnicy sprzedaż. Stosujecie dumpingowe ceny?

Wystarczy przeanalizować nasze wyniki finansowe, by bez trudu dostrzec, że na mieszkaniach w Wilanowie zarabiamy dobrze, a obecnie prowadzone inwestycje powinny być jeszcze bardziej zyskowne. Ceny ofertowe naszych mieszkań w przeliczeniu na metr kwadratowy są często wyższe niż u konkurencji. Powtórzę – produkt musi być dostosowany do potrzeb klienta. Czas 60-metrowych dwupokojowych mieszkań z olbrzymim korytarzem już minął.

Czy w 2012 r. Polnord również zwiększy sprzedaż?

Biorąc pod uwagę obecną sytuację na rynku, ostrożnie zakładamy, że 2012 r. nie będzie gorszy od ubiegłego. Wiele zależy od sytuacji makro, wpływającej na nastroje klientów, oraz od dostępności kredytów.

Jakie są plany inwestycyjne spółki na 2012 r. w segmencie mieszkaniowym?

Ilość nowych inwestycji będzie zależeć od popytu, staramy się nie rozbudowywać oferty, tylko ją uzupełniać, utrzymując ją na poziomie nieco powyżej sprzedaży za 4–5 kwartałów. Dziś w ofercie mamy około 1,2 tys. lokali. Zakładając, że 2012 r. będzie nie gorszy od minionego, ruszymy z budową podobnej ilości lokali.

Czy Polnord zamierza rozbudowywać swój bank ziemi, będący i tak jednym z większych, analizując spółki z GPW?

Chcemy się pojawić na rynkach mieszkaniowych Poznania i Krakowa, w tym drugim mieście jesteśmy w zaawansowanej fazie negocjacji zakupu gruntów pod sporą inwestycję.

Poznań i Kraków to trudne rynki. W pierwszym panuje moda na domy, segmenty poza centrum, których ceny są niewygórowane, a w Krakowie młyny administracji mielą wyjątkowo powoli, nawet jak na standardy polskie.

To trudne rynki, ale miejscowi deweloperzy radzą sobie na nich całkiem nieźle. Mam spore doświadczenie z inwestycji w Krakowie, Poznań również nie jest obcy zatrudnionym u nas fachowcom. To duże aglomeracje, by dalej się rozwijać, musimy uwzględniać je w planach rozwoju. Bliżej jesteśmy wejścia na rynek krakowski, chcemy wystartować tam z budową kilkuset mieszkań.

Czy to dobry czas na zakupy, wchodzenie na nowe rynki? Kryzys to czas gromadzenia pieniędzy i defensywnych zachowań.

Nie zgadzam się, spowolnienie na rynku to bardzo dobry czas dla okazyjnych zakupów i budowania podstaw dla przyszłej ekspansji. Na rynku pojawia się coraz więcej okazji inwestycyjnych, grunty sprzedają mający problemy deweloperzy, banki kredytujące ich zakup. Chcemy na tym skorzystać.

Jak Polnord będzie finansował te zakupy?

Mamy środki pieniężne na zakup gruntów. III kwartał kończyliśmy z ponad 50 mln zł w kasie, od tamtej pory suma ta się zwiększyła. Szukamy jednak alternatywnych sposobów sfinansowania przejęć, w grę wchodzi współpraca z inwestorami zewnętrznymi, gotowymi współfinansować zakupy. Przy wspomnianym zakupie projektu w Krakowie taki właśnie wariant jest rozważany.

Przed przyjściem do Polnordu działał pan głównie w segmencie inwestycji komercyjnych. Czy Polnord będzie mocniej się rozwijał na tym rynku?

Tak się dzieje. Pozyskujemy najemców dla biurowców w Wilanów Office Park, jesteśmy blisko pełnego wynajęcia drugiego biurowca Polnordu i części powierzchni w trzecim budynku, którego budowa ma dopiero ruszyć. Mam nadzieję, że w tym roku joint venture Polnordu i GTC uzyska pozwolenie na budowę galerii w Wilanowie i pod koniec roku ruszymy z budową.

Szukamy też nowych projektów – mamy na oku projekt centrum handlowego, którego obecny właściciel ma problemy z zapewnieniem finansowania dla inwestycji i zdobyciem najemców.

W jakim mieście projekt jest zlokalizowany?

To wojewódzkie miasto, a sam projekt ma około 30 tys. mkw. powierzchni użytkowej. Na obecnym etapie rozmów więcej szczegółów nie mogę zdradzić.

Chcemy, by Polnord był mocniej obecny w tym segmencie działalności deweloperskiej. Z jednej strony rynek ten jest mniej podatny na gospodarcze turbulencje, z drugiej – zyski mogą być widocznie wyższe, szczególnie przy okazyjnych zakupach, niż z projektów mieszkaniowych.

Biorąc pod uwagę rynkową wycenę akcji, niższą od jednej czwartej wartości księgowej przypadającej na walor Polnordu, najlepszą z możliwych inwestycji wydaje się skup akcji.

Słyszymy takie opinie na niemal każdym spotkaniu z funduszami inwestycyjnymi. Jeżeli akcjonariusze zgłoszą i przegłosują taką propozycję, skup ruszy. Biorąc pod uwagę obowiązujące regulacje, osobiście uważam skup akcji za mało efektywne narzędzie.

Po dziewięciu miesiącach ub.r. Polnord miał 60 mln zł zysku netto, wypracowanego głównie dzięki sprzedaży wierzytelności od miasta Warszawy z tytułu odszkodowań za przejęte w Wilanowie grunty pod budowę dróg. Miasto przed sądem walczy o odsunięcie w czasie wypłaty odszkodowań, Polnord z kolei informował, że się spodziewa kolejnych wypłat z tego tytułu.

Wkrótce NSA ma wydać wyrok w tej sprawie. W przypadku korzystnego dla Polnordu rozstrzygnięcia możemy oczekiwać, że rozmowy z miastem w sprawie wypłaty odszkodowań nabiorą szybszego tempa. Biorąc pod uwagę skalę roszczeń, w grę wchodzą pokaźne, z punktu widzenia spółki, kwoty, nie mniejsze od już uzyskanych.

Na co spółka przeznaczy wypracowany w 2011 r. zysk? Jak co roku drobni akcjonariusze zastanawiają się, ile główny akcjonariusz Ryszard Krauze wyciśnie z Polnordu.

Pan Ryszard Krauze jest jednym z akcjonariuszy spółki, decyzja o wypłacie podejmowana jest przez wszystkich tym zainteresowanych. Jak co roku, biorąc pod uwagę plany inwestycyjne, w tym uruchomienie budowy galerii handlowej w Wilanowie, zarząd przygotuje rekomendację w sprawie poziomu dywidendy. Decyzja jednak – jak zawsze – należy do akcjonariuszy.

Dziękuję za rozmowę.