Sklepy i galerie handlowe. Niedzielny zakaz handlu może skłonić do renegocjowania umów

Najemcy od dawna mają przewagę nad zarządcami, ale zmienić zawarte umowy nie jest prosto.

Spółka LPP zapowiedziała, że rozważy renegocjację stawek czynszów z centrami, w których znajdują się jej sklepy. To właściciel marek odzieżowych Reserved, House, Cropp, Mohito i Sinsay. Z szacunków Retail Institute wiadomo, że w I tygodniu z niedzielą objętą zakazem handlu w galeriach pojawiło się o prawie 1 mln mniej klientów niż rok wcześniej. Na razie nie ma danych o zmianach w przychodach. Czy można się spodziewać, że najemcy będą renegocjować umowy?

Przeciąganie liny

Analitycy Cushman & Wakefield wskazują, że w związku z bardzo wysoką podażą powierzchni handlowej w ostatnich latach mamy do czynienia z rynkiem najemcy. Zarządcy muszą zabiegać o najemców, np. oferując okresy bezczynszowe czy pokrycie kosztów wykończenia sklepu. Tylko nieliczne galerie, gdzie kolejka chętnych do wynajęcia powierzchni jest długa, mają lepszą pozycję negocjacyjną.

– Umowy najmu na powierzchnie handlowe zawierane są na czas określony, najczęściej na pięć lat. W większości umów czynsz jest rozdzielony na podstawowy i obrotowy. Jeśli najemca w wyniku zakazu handlu nie osiągnie zakładanego progu obrotu, to nie będzie rozliczany z tytułu czynszu obrotowego – mówi Marta Mikołajczyk-Pyrć, dyrektor pionu nieruchomości handlowych w dziale zarządzania nieruchomościami i aktywami w Savills. – Wprowadzenie zakazu handlu wywołało wśród niektórych najemców spore emocje. Warunki najmu powierzchni handlowej precyzuje umowa, która jeśli nie posiada zapisów odnoszących się jednoznacznie do zakazu handlu, nie zostawia zwykle pola do interpretacji pozwalających na obniżkę czynszu. Przykładowo zapisy o zaistnieniu „nadzwyczajnych okoliczności", według bieżących interpretacji, nie mają zastosowania do sytuacji wprowadzenia zakazu handlu i nie dają podstaw do zmiany stawki najmu – dodaje.

Wskazuje, że niektóre z ostatnio podpisywanych umów zawierają klauzule precyzujące zasady ewentualnej modyfikacji warunków finansowych w przypadku wprowadzenia zakazu handlu, ale takie umowy należą do zdecydowanej mniejszości.

Anna Wysocka, dyrektor działu wynajmu powierzchni handlowych w JLL, mówi, że standardowo umowy najmu nie dają możliwości obniżenia czynszów w trakcie trwania kontraktu. Wszelkie odstępstwa od treści umowy podczas jej trwania są kwestią negocjacji i otwarcia stron na ewentualne zmiany. – Jeśli nie ma obiektywnych przesłanek i odpowiednich zapisów w kontrakcie, nie ma możliwości odstąpienia od nich, jeśli właściciel nie wyrazi na to zgody. Pod tym względem umowy nie są elastyczne – mówi Wysocka.

– Mimo wejścia w życie zakazu handlu w niedziele w znakomitej większości centra handlowe są nadal otwarte przez cały tydzień. To sieci handlowe, ze względu na zmiany przepisów prawnych, zostały pozbawione prawa do prowadzenia działalności na terenie galerii w niedziele i w dotychczasowej formule. Potencjalne roszczenia tytułem obniżonych obrotów powinny być zatem kierowane do ustawodawcy, a nie wynajmującego – mówi Anna Szmeja, prezes Retail Institute.

– Według naszej najlepszej wiedzy część sieci handlowych rozważa możliwość podjęcia rozmów na temat wysokości czynszów i kosztów eksploatacyjnych, tzw. service charges, z centrami handlowymi, które jednostronnie wydłużyły godziny pracy obiektów handlowych – mówi Szmeja. Ekspertka dodaje, że już w lutym Retail Institute oszacował, że wydłużenie czasu pracy centrów tylko w piątki i soboty może spowodować wzrost kosztów zatrudnienia po stronie najemców. – Sieci obawiają się, że decyzje zarządców centrów nie tylko nie przełożą się na wyższe obroty, ale przede wszystkim zwiększą i tak już wysokie koszty. To, czy zarządcy przychylą się do próśb o obniżki, będzie zależało od zapisów w umowach, regulaminach centrów oraz pozycji stron w negocjacjach – mówi Szmeja. Podkreśla, że na tym etapie większość zarządów, zarówno centrów, jak i sieci handlowych, deklaruje spokój i pilne obserwowanie tego, w jaki sposób zachowają się klienci.

Faza obserwacji

– W wolne od handlu niedziele rozrywka i gastronomia cieszyła się w naszych centrach dużym powodzeniem. Jesteśmy w trakcie szczegółowych analiz i dokładne wnioski, a co za tym idzie, bardziej precyzyjny komentarz, będziemy mogli podać w maju – mówi Monika Lewczuk-Kuropaś, rzeczniczka Unibail-Rodamco, zarządcy m.in. stołecznej Arkadii.

– Za nami dopiero dwie tzw. niehandlowe niedziele. Z naszych obserwacji wynika, że przygotowana przez nas i naszych najemców oferta rozrywkowa cieszy się dużym zainteresowaniem mieszkańców Poznania i regionu – mówi Filip Gruszczyński, rzecznik Posnanii. – Obecnie nie jesteśmy w stanie oszacować wpływu ograniczenia handlu w niedziele na wysokość obrotów, a w konsekwencji na zapisy umów z najemcami. Doświadczenie z innych krajów, np. Węgier, pokazuje, że wprowadzone ograniczenie nie spowodowało zmniejszenia obrotów. Myślę, że dopiero po kilku miesiącach będziemy w stanie oszacować rzeczywiste konsekwencje nowych przepisów – dodaje.

[email protected]