REIT-y mogą pracować na nasze emerytury

Profesjonalnie zarządzane portfele jakościowych nieruchomości będą przynosić regularne zwroty z najmu – mówi prezes Reino Capital.

Zgodnie z zapowiedziami Ministerstwa Rozwoju po wakacjach powinniśmy poznać finał prac międzyresortowego zespołu i założenia ustawy o polskich REIT-ach. Do omówienia pozostają nie tylko detale, ale i zasadnicze kwestie, jak to, w co REIT-y mogłyby inwestować: czy tylko w nieruchomości komercyjne, czy także mieszkaniowe?

Zdaniem Radosława Świątkowskiego, prezesa Reino Capital, ustawodawca powinien skupić się na zapewnieniu dobrego prawa, które będzie egzekwowane, a wybór aktywów pozostawić inwestorom. Sukces REIT-ów zależy też od umożliwienia lokowania w tego typu spółki instytucjom odpowiedzialnym za nasze emerytury.

Inwestycja pośrednio

– Co o zasady, przepisy nie powinny dyskryminować lub wykluczać żadnego typu nieruchomości. Decyzja powinna należeć do inwestorów. Ustawodawca nie powinien wiedzieć lepiej, niż uczestnicy rynku; obowiązki instytucji państwowych to uchwalenie dobrego prawa i jego egzekwowanie – mówi Świątkowski. – W tym kontekście najważniejsze jest, by zawsze były to nieruchomości dywidendowe, aktywa przynoszące stały dochód, a nie projekty deweloperskie, które wprawdzie zapewniają wyższą stopę zwrotu, ale też wiążą się z wyższym ryzykiem. REIT-y to alternatywa dla obligacji. Zysk powinien wynikać z jakości aktywów i dobrego zarządzania, a nie wyższego ryzyka – podkreśla.

Wprowadzenie REIT-ów to otwarcie rynku nieruchomości komercyjnych dla inwestorów indywidualnych. Dziś Kowalscy mają jedynie możliwość lokowania bezpośrednio w mieszkania, a deweloperskie statystyki pokazują, że niskie stopy procentowe przekierowują istotną część oszczędności z banków na rynek mieszkaniowy.

– Ideą REIT-ów jest umożliwienie inwestorom indywidualnym inwestowanie w duże nieruchomości, których jednostkowa wartość przekracza możliwości osoby fizycznej, także zamożnej. Szczególnie gdy mowa o dobrze zdywersyfikowanym portfelu. Dlatego REIT-y mają sens głównie na rynku nieruchomości komercyjnych. Cena przeciętnego dobrej jakości biurowca to nie mniej niż 25 mln euro. To skala nieosiągalna dla większości nawet zamożnych inwestorów indywidualnych – mówi Świątkowski. – Rynek najmu mieszkań, który jest obecnie jedyną praktycznie alternatywą nieruchomościową, jest bardziej podatny na koniunkturę. Zarządzanie pakietem mieszkań jest często albo bardzo pracochłonne, albo – jeśli zlecone podmiotom zewnętrznym – drogie w relacji do wartości nieruchomości i stóp zwrotu w dłuższym horyzoncie.

GG Parkiet

Ekspert dodaje, że poza aktywami koniecznymi cechami REIT-ów, stanowiącymi argument i zachętę dla inwestorów, są przede wszystkim: pojedyncze opodatkowanie dochodów (mylone ze zwolnieniem REIT-ów z podatku) oraz płynność. To pierwsze ma sprawić, że z punktu widzenia podatków REIT-y nie będą gorszym rozwiązaniem od bezpośredniego inwestowania, które jest opodatkowane jednorazowo.

– Z kolei największą płynność zapewnia upublicznienie. Dlatego REIT powinien mieć formę prawną, która umożliwia notowanie na giełdzie. Pod uwagę powinny być brane także spółki komandytowo-akcyjne i FIZ. Szczególnie po dostosowaniu ustawy o funduszach do dyrektywy AIFMD. Ustawa o obrocie umożliwia notowanie akcji spółek komandytowo-akcyjnych – czas, by GPW łaskawiej spojrzała na ten instrument – podkreśla Świątkowski.

Zwraca uwagę na istotną kwestię: kto ma być inwestorem REIT-ów. – Ustawa to zaledwie pierwszy krok. Właściwą skalę zapewni wyłącznie duży kapitał. REIT-y nie powstaną na bazie pieniędzy bezpośrednio od inwestorów indywidualnych, to może być nie więcej niż 20–30 proc. Resztę mogą zapewnić tylko profesjonalne podmioty kumulujące środki prywatnych osób i zamieniające je w pieniądz instytucjonalny. To m.in. towarzystwa ubezpieczeniowe, ale głównie fundusze emerytalne. Te ostatnie są kluczowe dla sukcesu REIT-ów: inwestycja w REIT-y musi być dla nich ustawowo dopuszczalna, uwzględniona w modelowym portfelu – zaznacza Świątkowski.

Długoterminowa optyka

Jakie są perspektywy, jeśli chodzi o rynek nieruchomości komercyjnych? REIT-y to spółki, które mają zarabiać na najmie. Co prawda nieruchomości to inwestycje długoterminowe, ale pandemia zachwiała stabilnością w zakresie pozyskiwania gotówki. Hotele i obiekty handlowe ucierpiały z powodu obostrzeń administracyjnych, ale np. w biurach, które bazowały na nawet dziesięcioletnich umowach najmu z określonym czynszem, pojawia się wątek elastyczności. Czy w tym świetle nieruchomości komercyjne to wciąż atrakcyjna lokata?

– W gospodarce co jakiś czas wydarzają się sytuacje nadzwyczajne, kryzysowe i gospodarka zawsze sobie z tymi problemami radzi. Powstrzymywanie wprowadzania REIT-ów argumentowane ochroną inwestorów jest co najmniej dziwne. Dlaczego nieruchomości mają być rynkiem specjalnej troski. Inne nie zostały dotknięte pandemią? M.in. w związku z pandemią funkcjonujemy w środowisku ujemnych realnych stóp procentowych. Czy to powód, by ustawowo zakazywać lokowania pieniędzy w bankach lub inwestowania w akcje banków? Przykłady można mnożyć – komentuje Świątkowski. – Dobre prawo zapewniające wysoką jakość zarządzania to wszystko, czego potrzebują inwestorzy. Pandemia zmienia rynek nieruchomości, ale po pierwsze, różnie w różnych klasach aktywów, a po drugie, na teraz nie wiadomo, jak rynek będzie wyglądał docelowo. Pięć lat temu, przy pierwszym podejściu do REIT-ów, argumentem przeciwko był rzekomy szczyt cyklu. Jeśli ktoś uważa, że rynek jest obecnie w dołku, to zgodnie z tą logiką właśnie teraz polskie REIT-y powinny powstawać i kupować nieruchomości. Jeśli będziemy starali się wpasować w odpowiedni moment, REIT-y nigdy nie powstaną. Czas przestać się bać – podsumowuje.

Według szacunków Knight Frank, w I kwartale inwestorzy, głównie zagraniczni, kupili w Polsce nieruchomości komercyjne za 1,3 mld euro. W całym 2020 r. wartość transakcji wyniosła 5,29 mld euro, o 33 proc. mniej rok do roku. Z powodu pandemii to pierwszy spadek po pięciu latach wzrostu.