Otrzymaliście ratingi od agencji Moody’s i Fitch – obie chwalą jakość portfela pod różnymi względami: rodzaju najemców, poziomu technicznego, osiąganych wyników finansowych. Słabsze strony to mała skala i duża koncentracja na Polsce. Znaczna nadsubskrypcja oznacza, że inwestorzy uwierzyli w waszą strategię wzrostu – szczególnie że nie sprzedajecie wybudowanych magazynów, tylko tworzycie portfel dochodowy. Czyli odsetki i dług będą spłacane z zysków z najmu. Jak ocenia pan koniunkturę?
Zawsze powtarzam zasłyszane powiedzenie: w Nowym Jorku czy dobra, czy zła pogoda – to nic nie zmienia. Do pogody trzeba się odpowiednio ubrać. Rynek w Europie wygląda dobrze, oceniłbym go na czwórkę. Rynek jest stabilny i my się stabilnie rozwijamy, mamy bardzo zdywersyfikowane portfolio najemców – przywiązujemy do tego bardzo dużą wagę. MLP nie jest firmą, która nagle zrobi jakąś grę komputerową i albo przychody będą bardzo duże, albo rozczarujemy wszystkich. Będziemy się rozwijali liniowo, każdego roku będziemy rośli dwucyfrowo, jak przez ostatnich 15 lat, kiedy wzrost sięgał średnio 15–20 proc. Udowodniliśmy, że jesteśmy w stanie dostarczać magazyny, dobrze je wynajmować, kupować nowe działki. Nikogo nie zaskoczymy ani negatywnie, ani pozytywnie. Trzeba tylko patrzeć w dłuższym terminie, na pewno nie kwartalnym. Dzisiaj pracujemy nad działkami, które wejdą do realizacji w latach 2028–2029.
Stawiamy na Niemcy, bo są największym rynkiem w Europie. To 100 mln mkw. istniejącej powierzchni, co roku przybywa 7–8 mln mkw., a w Polsce niecałe 3 mln mkw. Pojawiają się nagłówki, że z niemiecką gospodarką jest źle, ale nikt nie mówi, że to dotyczy niewielkiej części. To generalnie mocna, stabilna gospodarka, trzecia na świecie. Nearshoring jest gigantycznym czynnikiem popytu na powierzchnie, część zaawansowanej produkcji wraca z Azji do Europy, przede wszystkim do Niemiec, bo to niemieckie firmy głównie lokowały zakłady produkcyjne w Chinach, Malezji itd. Z kolei do Polski przychodzi coraz więcej firm z Azji, które chcąc dalej współpracować z koncernami europejskimi, muszą za nimi podążać. Polska tu wygrywa, 50–60 proc. naszych nowych najemców to właśnie firmy, które przychodzą z Azji i chcą tu budować fabryki do obsługi rynku europejskiego. I to nie jest prosta produkcja, tylko zaawansowana technologicznie.
Oprocentowanie papierów jest stałe: 6,125 proc. w skali roku, to także obligacje zielone. Na czym polega ich „zieloność”?
Mamy zdefiniowane w parametrach emisji obligacji, że projekty, które będą finansowane z wpływów, muszą spełniać wszelkie kryteria ekologiczne. Ale to robimy od lat. Budujemy magazyny do własnego portfela, więc staramy się, by spełniały wszystkie coraz bardziej zaawansowane normy środowiskowe, gdzie się da, montujemy panele fotowoltaiczne itd.
Regulacyjnie w UE idziemy właśnie w takim kierunku, że kto nie będzie „zielony”, ten będzie mieć trudniejszy dostęp do finansowania. Czy podczas spotkań z inwestorami pierwsze pytanie było o waszą strategię ESG?
Znowu powiem coś, co jest niepopularne, ale kiedy podczas road show spotykaliśmy się z inwestorami z całego świata, to pytano nas o to, czy mamy strategię ESG, i to wyczerpywało temat, przechodziliśmy do parametrów finansowych. Jeżeli instalacje solarne się opłacają, to je montujemy. Staramy się, żeby nasze magazyny miały wyższą termoizolacyjność, bo dzięki temu klienci mają mniejsze opłaty eksploatacyjne. Nie wierzę jednak w rozwiązania ekologiczne, które nie są podparte Excelem i które nie dają pozytywnego efektu w rachunku wyników. Nie jesteśmy instytucją charytatywną, świat jest brutalny i musimy zarabiać, inwestorzy oczekują odpowiedniego zwrotu na kapitale.
Spółka niedawno weszła do sWIG80, ale płynność akcji nie jest waszą mocną stroną. A co z dywidendami? W swoich prognozach Fitch założył, że dywidendy w najbliższych latach nie będzie…
To poprawne założenie. Jesteśmy spółką wzrostową, rośniemy średnio kilkanaście procent rocznie i wszystkie zyski są i będą reinwestowane. Mamy ten luksus, że działamy na rynku, który mimo spowolnienia, mimo zawirowań związanych z inflacją, z geopolityką itd. przez ostatnie 22 lata rośnie każdego roku, a my staramy się rosnąć troszkę szybciej niż rynek. Nie przewidujemy wypłat dywidendy, a nasi akcjonariusze mają ten benefit, że pozyskaliśmy relatywnie tanie finansowanie, co pozwoli się rozwijać i zwiększyć zyski na akcje, zwrot na kapitale.
