Prognozy ekspertów w tonie ostrożnego optymizmu

Rynek budowlany to od lat sinusoida, po latach chudych następuje odbicie przeradzające się w klęskę urodzaju. Zdaniem analityków po inwestycyjnej posusze w 2024 r. sytuacja będzie się poprawiać – grunt, by tempo nie przyspieszyło za mocno.

O 87 proc., do 7,6 tys. pkt, wzrosła w ubiegłym roku wartość indeksu WIG-budownictwo. Z pierwszych sesji tego roku wynika, że indeks ma apetyt na kolejne zwyżki. To okres paradoksów, bo z jednej strony giełdowi generalni wykonawcy mają wypchane portfele, a z drugiej dużo mówiło się o inwestycyjnym zastoju i wysokich kosztach. Czego eksperci spodziewają się w 2024 r.?

Przekleństwo kumulacji

– Perspektywy przed polskim rynkiem budowlanym zaczynają być coraz bardziej optymistyczne. Istotne będzie jednak odpowiednie zaplanowanie rozłożenia zasobów oraz akcentów (inwestycji) w czasie tak, aby uniknąć niekontrolowanej kumulacji prac lub alternatywnie stagnacji w przypadku, gdy sytuacja makroekonomiczna ponownie zaskoczy lokalną gospodarkę – mówi Maciej Niemierka, wicedyrektor w dziale doradztwa finansowego w Deloitte.

Krzysztof Pado, zastępca dyrektora wydziału analiz i informacji w DM BDM, ocenia, że dla spółek budowlanych dużą szansą jest nowe otwarcie na fundusze unijne. – Jednocześnie może to potencjalnie być też źródło wyzwań, jeśli nastąpi spiętrzenie prac w krótkim terminie i wzrost kosztów. Potrzebna jest tu na pewno elastyczność po stronie zamawiających w kwestii podziału ryzyka – podkreśla Pado.

– Wiele wskazuje na to, że budownictwo może patrzeć na ten rok z optymizmem, jednak zalecam dużą ostrożność, bo wyzwań nie zabraknie, a ewentualne ożywienie nie obejmie całego rynku. Prawdopodobnie będziemy mieli do czynienia z budownictwem dwóch prędkości: publiczne inwestycje infrastrukturalne wreszcie przyspieszą, natomiast w segmencie komercyjnym nie ma jeszcze sprzyjających warunków do większego odbicia – ocenia Damian Kaźmierczak, wiceprezes Polskiego Związku Pracodawców Budownictwa.

Drogi, energetyka, mieszkaniówka

Szymon Jungiewicz, główny analityk rynku budowlanego w PMR Market Experts, mówi, że dla całego rynku budowlanego scenariusz bazowy prognozy produkcji budowlano-montażowej na 2024 r. zakłada spadek wartości w ujęciu realnym o około 4 proc.

Gdzie eksperci upatrują największych szans, jeśli chodzi o przychody ze sprzedaży?

– Motorem napędowym branży budowlanej będzie segment drogowy, w którym w najbliższych dwóch latach należy oczekiwać rekordowych wydatków inwestycyjnych GDDKiA na poziomie około 45 mld zł. Wraz z napływem nowych środków unijnych spodziewane jest odblokowanie nowych inwestycji kolejowych, na które w ciągu dekady planuje się przeznaczyć blisko 100 mld zł. Powoli zaczyna się też ożywienie w segmencie energetycznym, który będzie największym beneficjentem 5 mld zł zaliczki w ramach KPO. Siłą rozpędu dobre tempo inwestycyjne powinno się utrzymać w samorządach, które sygnalizują jednak niedobór środków własnych na uruchamianie nowych projektów – wskazuje Damian Kaźmierczak.

Zdaniem Szymona Jungiewicza odblokowanie unijnych funduszy powinno podtrzymać dobrą koniunkturę w segmencie budownictwa drogowego, gdzie dodatkowym pozytywnym czynnikiem będzie zwiększona do 15 proc. waloryzacja kontaktów.

– Do budownictwa drogowego dołączy segment budownictwa energetycznego. Zaczynają być realizowane ogromne projekty związane z budową farm offshore, spodziewana szybka nowelizacja ustawy wiatrakowej odblokuje także farmy lądowe. Segment farm fotowoltaicznych rozwija się dynamicznie – praktycznie wszystkie grupy energetyczne intensywnie inwestują w ten segment. PSE rozbudowują sieci przesyłowe. Coraz bliżej jest rozpoczęcie inwestycji w energetyce atomowej: konwencjonalnej oraz rozproszonej w technologii SME. To sprawia, że branża energetyczna będzie drugim największym po budownictwie drogowym segmentem inżynieryjnym – mówi Jungiewicz.

Krzysztof Pado wskazuje, że plany GDDKiA i PKP PLK zakładają wzrost nakładów rok do roku. – Wydaje się więc, że w branży infrastruktury drogowej i kolejowej powinien to być dobry rok pod względem przychodów. Wydaje się, że nawet powyborcze zmiany organów zarządczych w tych spółkach nie powinny mieć wpływu na bieżące wydatkowanie środków. Ewentualne weryfikacje mogą dotyczyć ogłaszanych przetargów – mówi Pado. Więcej obaw jest o rynek sieci przesyłowych czy dystrybucyjnych. Tu za inwestycje odpowiadają poszczególne spółki, i tu 2024 r. może być przejściowy z powodu powyborczej wymiany kadr.

Bartłomiej Sosna, ekspert rynku budowlanego w Spectis, największe obawy co do koniunktury w 2024 r. ma w odniesieniu do budownictwa inżynieryjnego. – Zakończenie wraz z końcem 2023 r. rozliczania inwestycji współfinansowanych ze środków unijnych na lata 2014–2020 oraz opóźniony start inwestycji z budżetu na lata 2021–2027 spowodować mogą lukę inwestycyjną, analogiczną do tej odnotowanej w 2016 r., kiedy to również gospodarka mierzyła się z efektem przejścia pomiędzy dwoma budżetami unijnymi – tłumaczy Sosna. – W 2024 r. luki tej nie będzie też w stanie zasypać kampania wyborcza w samorządach, bowiem po raz pierwszy od 30 lat wybory samorządowe będą miały miejsce wiosną, a nie jesienią. Zazwyczaj przy jesiennych wyborach samorządowych cały cykl inwestycyjny w samorządach ustawiony był pod jesienną kampanię. Tym razem jednak lokalnym władzom zabraknie czasu na realne rozpoczynanie nowych inwestycji (a nawet jeśli się rozpoczną w trakcie kampanii, to na wyniki budownictwa w 2024 r. będą one miały niewielki wpływ) – dodaje.

Krzysztof Pado zauważa jeszcze, że część firm coraz odważniej wskazuje rynki zagraniczne jako pole rozwoju, mimo że częściowo są po trudnych doświadczeniach.

A co z mieszkaniówką, która na przełomie 2022 i 2023 r. wpadła w inwestycyjną zapaść?

Damian Kaźmierczak podkreśla, że od końca 2023 r. widać większy ruch niż na początku roku, ale deweloperzy startują z nowymi projektami bardzo ostrożnie, bo nie mogą opierać swoich strategii inwestycyjnych wyłącznie na rządowych programach tanich kredytów mieszkaniowych.

Bartłomiej Sosna ocenia, że powrót do rekordowych wyników segmentu z 2021 r. nie wchodzi w grę (ponad 270 tys. mieszkań i domów), jednak oczekuje, że kontynuacja programu dopłat do kredytów przyczyni się do powrotu liczby rozpoczynanych budów do poziomu ponad 200 tys. lokali i domów.

– Tu wskazówka dla nowego rządu: dla wygenerowania bardziej trwałego i zrównoważonego ożywienia w budownictwie mieszkaniowym warto pracować nie tylko nad stroną popytową, lecz także podażową, np. przez większe zaangażowanie w budowę mieszkań na wynajem, gdzie świetnie sprawdzić się może szybsza w realizacji technologia prefabrykacji, czy też wprowadzając na rynek nieruchomości atrakcyjne grunty będące własnością publiczną: taki ruch mógłby jednocześnie podreperować budżet państwa – mówi Sosna.

Presja i waloryzacja

Krzysztof Pado podkreśla, że w 2023 r. presja kosztowa wyraźnie opadła i wydaje się, że sytuacja w 2024 r. zapowiada się stabilnie.

– Przy analizie rentowności należy jednak podchodzić indywidualnie do każdego podmiotu. Część spółek w sprawozdaniach za 2023 r. pokaże bardzo wysokie marże na kontraktach pozyskanych w 2022 r., kiedy obawy co do dalszego wzrostu cen były wysokie. W przypadku firm, których kontrakty mają okresy realizacji 12–18 miesięcy, tego efektu nie będzie już w 2024 r. Dodatkowo do przerobu wejdą kontrakty pozyskiwane w zeszłym roku, kiedy konkurencja była wyższa – mówi Pado. Dodaje, że dużym wyzwaniem jest obecnie rynek pracy. Po wybuchu wojny w Ukrainie nastąpił częściowy odpływ pracowników. Rośnie dalej płaca minimalna, co wpływa też na presję na wynagrodzenia na wyższych szczeblach drabinki płacowej.

Bartłomiej Sosna nie obawia się o rentowność firm budowlanych w perspektywie tego roku.

– Wszystko wskazuje na to, że 2023 r. zakończy się równie wysoką rentownością firm budowlanych jak w latach 2021–2022. Wygląda na to, że firmy budowlane w zdecydowanej większości przypadków zdołały już na stałe wypracować proces odpowiedniej kontroli rentowności kontraktów cechujący się wysokim poziomem asertywności cenowej względem inwestorów, zarówno prywatnych, jak i publicznych – tłumaczy ekspert.

Maciej Niemierka dodaje, że większy ruch na rynku dużych inwestycji infrastrukturalnych ucieszy nie tylko generalnych wykonawców, ale także mniejsze podmioty, podwykonawców. – Ci powinni zyskać przez współpracę przy realizacji większych projektów. Jednocześnie stale dyskutowany i ostatecznie wprowadzony mechanizm rozszerzonej waloryzacji kontraktów dodatkowo pozwoli na złapanie oddechu przedsiębiorstwom zmagającym się w ostatnich kwartałach z inflacją kosztową. Możemy się spodziewać, że wyniki finansowe spółek budowlanych w tym segmencie powinny się zauważalnie poprawić po szoku, jaki pojawił się w 2022 r. – mówi Niemierka.