Deweloperzy podsumowują i prognozują

Ruszył sezon publikacji wyników sprzedaży mieszkań w IV kwartale słabego 2022 r. Co przyniesie kolejny rok?

Z danych Otodom Analytics wynika, że w w całym 2022 r. siedmiu największych miastach sprzedaż mieszkań na rynku pierwotnym skurczyła się o 38 proc., do 40,9 tys. Rynkowi eksperci spodziewają się, że sprzedaż w 2023 r. pozostanie słaba z uwagi na otoczenie makro, głównie niską zdolność kredytową Polaków. Wielu czeka też na szczegóły rządowego programu dopłat do kredytów, który może nieco rozruszać rynek w II połowie br.

Deweloperzy z giełdy rozpoczęli sezon publikacji wyników sprzedaży mieszkań w IV kwartale. Co wyłania się z liczb i jakie są zapatrywania na 2023 r.? Informacje będziemy aktualizować na bieżąco, wraz ze spływaniem raportów.

Cordia Polska

Notowana na Catalyst spółka budująca w kilku aglomeracjach w 2022 r. sprzedała (umowy deweloperskie i przedwstępne) 266 lokali, o 55 proc. mniej niż rok wcześniej. Sam IV kwartał wypadł najlepiej, deweloper znalazł nabywców na 81 mieszkań, o 37 proc. więcej niż w III kwartale i o 33 proc. mniej niż rok wcześniej.

-W IV kwartale 2022 r. znaleźliśmy nabywców, głównie gotówkowych, na 81 mieszkań, co oznacza wzrost kwartał do kwartału o 1/3 mimo braku nowych projektów w ofercie. Tym samym potwierdziły się nasze przewidywania o mocniejszej końcówce roku – podkreślił Tomasz Łapiński, dyrektor zarządzający inwestycjami mieszkaniowymi w Cordia Polska. – Spadek sprzedaży w całym 2022 r. wobec 2021 r. jest oczywiście wyraźny. Z wyjątkiem Poznania, gdzie uruchomiliśmy projekt Modena, na wszystkich innych rynkach mieliśmy znacznie mniej do zaoferowania niż rok wcześniej – wyjaśnił.

Robyg i Vantage Development

Działająca w kilku aglomeracjach grupa notowana na Catalyst w 2022 r. sprzedała (umowy deweloperskie i przedwstępne) 2144 mieszkań, o 50 proc. mniej niż w rekordowym 2021 r. W IV kwartale firma znalazła nabywców na 500 lokali, o 36 proc. mniej niż rok wcześniej ale i o 24 proc. więcej niż w III kwartale.

W tym roku Robyg spodziewa się sprzedać 2,4-2,5 tys. lokali, lada moment podpisanych ma zostać 419 umów deweloperskich (na skutek konwersji rezerwacji). Deweloper nie wyklucza wejścia na nowy rynek – po Warszawie, Trójmieście, Poznaniu i Wrocławiu.

- Rok 2022 był dużym wyzwaniem ze względu na inflację, szybko rosnące ceny, wyższe koszty oraz wojnę w Ukrainie. Jednak założyliśmy sobie ambitny cel sprzedaży ponad 2 tys. mieszkań i zrealizowaliśmy go z nadwyżką. W przyszłym roku sprzedaż powinna ustabilizować się na poziomie notowanym w poprzednich latach – czyli ok. 2,4-2,5 tys. mieszkań. Kolejne lata i ewentualny powrót do poziomu sprzedaży z 2021 r., czyli ponad 4 tys. mieszkań, będą zależeć od sytuacji na rynku kredytów hipotecznych – skomentował Oscar Kazanelson, przewodniczący rady nadzorczej Grupy Robyg.

Robyg należy do funduszu TAG Immobilien, został przejęty przez Niemców po to, by razem z kupionym przez nich wcześniej Vantage Development dostarczać mieszkania do platformy PRS. Ostatecznie zdecydowano, że PRS-em zajmie się tylko Vantage, a Robyg pozostanie przy budowaniu dla Kowalskich. Vantage również część lokali sprzedaje nabywcom indywidualnym. Jak podał Robyg w komunikacie, łącznie Grupa Tag Immobilien sprzedała w Polsce 2419 mieszkań, co oznacza, że na Vantage przypadło 275 lokali.

Spravia

Spółka spoza rynku kapitałowego, należąca wcześniej do giełdowego Budimeksu (i funkcjonująca pod szyldem Budimex Nieruchomości), w 2022 r. sprzedała (umowy deweloperskie i przedwstępne) 966 mieszkań, o 37 proc. mniej niż rok wcześniej. IV kwartał okazał się jednak najlepszy, firma znalazła nabywców na 310 lokali, o 48 proc. więcej niż w III kwartale i o 14 proc. mniej niż rok wcześniej.

- Jesteśmy zadowoleni z osiągniętych rezultatów, w 2022 r. zrealizowaliśmy 75 proc. założonego budżetu, przewidywał on sprzedaż 1279 lokali, co wynikało z liczby projektów, które mieliśmy przygotowane i przeznaczone do wprowadzenia – powiedział Andrzej Miś, rzecznik Spravii. - Jednym z największych wyzwań ubiegłego roku była sytuacja na rynku kredytów hipotecznych. Udział nabywców korzystających z kredytu wyniósł w 2022 r. około 30 proc. wobec 50 proc. rok wcześniej – zaznaczył.

Wyniki odnoszą się do nabywców indywidualnych. Po zmianach właścicielskich Spravia od 2021 r. buduje także na potrzeby PRS, zawarła wtedy duży kontrakt ramowy na dostarczenie 2,5 tys. lokali dla funduszu Heimstaden.

Ronson

Notowany na Catalyst deweloper budujący w kilku aglomeracjach w 2022 r. sprzedał (umowy deweloperskie i przedwstępne) 442 lokale, o 50 proc. mniej niż rok wcześniej. IV kwartał wypadł najlepiej, spółka znalazła nabywców na 144 mieszkania, o 30 proc. więcej rok do roku i 69 proc. kwartał do kwartału.

– Osiągnięte wyniki są odzwierciedleniem ogólnorynkowego trendu spadkowego, ale jednocześnie silnym bodźcem do wzrostu i mierzenia się z wymagającą sytuacją ekonomiczną. Nasza oferta obroniła się dzięki różnorodności. Największą sprzedaż wygenerowały nasze wieloetapowe warszawskie projekty Ursus Centralny i Miasto Moje, ale w 2022 r. wprowadziliśmy sporo nowych projektów, m.in. 11 luksusowych willi w Novej Królikarni w Warszawie, Osiedle Vola, które dzięki standardowi premium generuje stabilną sprzedaż, czy EKO Falenty pod Warszawą, gdzie budujemy domy jednorodzinne – wskazał prezes Boaz Haim. – na 2023 r. przygotowaliśmy bardzo ciekawe, zróżnicowane portfolio dla szerokiego grona odbiorców. Będziemy rozpoczynać kolejne etapy dotychczas realizowanych projektów z segmentu popularnego, takich jak Ursus Centralny, Miasto Moje, Nowe Warzymice, czy Viva Jagodno, ale też zaczynać zupełnie nowe, jak Zielono Mi na warszawskim Mokotowie. Wysyłamy do naszych klientów jasny sygnał – dobrze przygotowaliśmy się, by wesprzeć was w zakupie mieszkania. W I połowie roku nasza oferta będzie bardzo szeroka, a my zapewnimy wszelkie udogodnienia w zakresie finansowania inwestycji, m.in. harmonogram spłat 20/80 - podkreślił.

Echo Investment i Archicom

Grupa Echo Investment w 2022 r. sprzedała (umowy deweloperskie i przedwstępne) 1515 lokali, o 49 proc. mniej niż rok wcześniej. IV kwartał przyniósł odbicie, grupa znalazła nabywców na 313 lokali, o 79 proc. więcej niż w III kwartale, choć wciąż o 51 proc. mniej rok do roku.

Samo Echo, działające na kilku rynkach, w 2022 r. sprzedało 688 lokali, o 14 proc. mniej niż rok wcześniej. Na wrocławski Archicom, wciąż oddzielnie notowany na GPW, przypadło 827 lokali, o 35 proc. mniej niż rok wcześniej.

- W 2023 r. będziemy kontynuować rozpoczynanie projektów we wszystkich segmentach naszej działalności, ale z większą ostrożnością i dyscypliną finansową – móiw Nicklas Lindberg, prezes Grupy Echo Investment. - Odpowiadając na oczekiwania klientów, koncentrujemy się na centrach najsilniejszych miast. Popyt na rynku mieszkaniowym jest nadal silny, jednak jest aktualnie hamowany przez czynniki makroekonomiczne. Jesteśmy jednak głęboko przekonani, że po pewnym czasie zdolność kredytowa klientów wróci i wtedy będziemy mogli oferować im mieszkania we wszystkich segmentach rynku. Trudny czas to zawsze moment przegrupowania – także na rynku nieruchomości. Spodziewam się, że nastąpi konsolidacja: duże i silne firmy będą stawały się większe. Echo będzie nadal koncentrować się na wdrażaniu zdywersyfikowanej strategii biznesowej skupiającej się na Polsce – dodaje.

Inpro

Trójmiejska spółka w 2022 r. sprzedała (płatne rezerwacje oraz umowy deweloperskie i przedwstępne) 420 lokali, o 42 proc. mniej niż rok wcześniej. IV kwartał okazał się najlepszy, firma znalazła nabywców na 141 mieszkań, o 7 proc. mniej rok do roku, ale i o 79 proc. więcej niż w bardzo słabym III kwartale ub.r.

„Miniony rok był trudny dla potencjalnych nabywców mieszkań (trudna sytuacja rynkowa, wzrost oprocentowania kredytów hipotecznych i wprowadzenie ostrzejszych rekomendacji KNF dotyczących zasad udzielania kredytów, mocno obniżających poziom udzielanych kredytów), a co za tym idzie spółki deweloperskie mają za sobą miesiące pełne wyzwań, w których sprzedaż opierała się głównie na klientach gotówkowych” – podało Inpro w komunikacie.

Murapol

Budująca w kilkunastu miastach firma w 2022 r. znalazła nabywców indywidulanych (umowy deweloperskie i przedwstępne) na 2783 lokale, o 0,9 proc. mniej niż rok wcześniej. W samym IV kwartale sprzedała 732 mieszkania, o 6 proc. więcej kwartał do kwartału i 37 proc. więcej niż rok wcześniej.

Dodatkowo firma sprzedała w ub.r. 664 mieszkania inwestorowi PRS wobec 1,7 tys. rok wcześniej. W sumie deweloper znalazł więc w 2022 r. nabywców na 3447 lokali, o 24 proc. mniej niż w 2021 r.

Stabilny wynik sprzedaży detalicznej na tle mocnego spadku całego rynku Murapol tłumaczy m.in. rodzajem oferty: to kompaktowe, przystępne cenowo mieszkania w najszerszym segmencie rynku, a także obecnością w 15 miastach i pionowo zintegrowanym modelem biznesowym.

- Załamanie się rynku kredytów hipotecznych oraz inne wydarzenia makroekonomiczne i geopolityczne w najmniejszym stopniu dotknęły Murapol. Obrana strategia produktowa i biznesowa dała owoce w formie powtórzenia wyniku operacyjnego sprzedaży naszych mieszkań klientom detalicznym z jakże korzystniejszego, jeśli chodzi o warunki rynkowe, 2021 r. – powiedział Nikodem Iskra, prezes Murapolu. - Głównymi filarami naszego sukcesu w tak wymagającym czasie jest 22-letnie doświadczenie i trafnie obrane cele długoterminowe. Budujemy obecnie ponad 6,2 tys. lokali w ok 60 budynkach na terenie 10 polskich miast. W minionym roku do oferty wprowadziliśmy ponad 2,6 tys. mieszkań. Niezmiennie też jesteśmy aktywni, jeśli chodzi o zakupy gruntów, tak aby zabezpieczać potencjał na przyszłość. W rozpoczynającym się roku planujemy oddać do dyspozycji klientów kolejne mieszkania zarówno w nowych projektach, jak i kolejnych etapach już realizowanych przedsięwzięć – zaznaczył.

Develia

Budujący w kilku aglomeracjach deweloper w 2022 r. sprzedał (umowy deweloperskie i przedwstępne) 1634 mieszkania, o 15 proc. mniej niż rok wcześniej. W samym IV kwartale spółka znalazła nabywców na 409 lokali, o 3 proc. mniej rok do roku, ale i 57 proc. więcej niż w III kwartale ub.r. Na koniec roku Develia miała 95 umów rezerwacyjnych wobec 173 rok wcześniej.

- W minionym roku, mimo wielu wyzwań rynkowych, wypełniliśmy cel zakładający sprzedaż minimum 1600 mieszkań. Co warto podkreślić, w IV kwartale, który historycznie jest słabszy pod względem sprzedaży, znaleźliśmy nabywców na 409 lokali, czyli o 56% więcej niż w III kw. 2022 r. i tylko 12 lokali mniej niż przed rokiem – powiedział prezes Andrzej Oślizło. - Mimo utrzymującej się wymagającej sytuacji rynkowej i wysokich stóp procentowych na 2023 r. patrzymy optymistycznie. Zdywersyfikowana oferta i stabilna pozycja finansowa sprawiają, że chcemy zwiększać udziały w rynku – zaznaczył.

Victoria Dom

Budujący w Warszawie i Krakowie deweloper notowany na Catalyst w 2022 r. sprzedał (płatne rezerwacje oraz umowy deweloperskie i przedwstępne) 1208 lokali, o prawie 25 proc. mniej niż rok wcześniej. W samym IV kwartale sprzedano 238 lokali, o 26 proc. mniej rok do roku i 47 proc. mniej kwartał do kwartału.

Spółka spodziewa się stabilizacji popytu, a następnie wzrostu sprzedaży w II połowie roku wraz ze znikaniem presji inflacyjnej oraz planowanym wprowadzeniem rządowego programu wsparcia zakupu pierwszego mieszkania. Victoria planuje wejść do Trójmiasta.

- Trudno dziś szacować wielkość możliwej do zrealizowania sprzedaży w 2023 r., zakładamy jednak że może to być co najmniej 1500 mieszkań – powiedział wiceprezes Waldemar Wasiluk. - Ustabilizowanie popytu w ostatnim kwartale minionego roku sugeruje, że okres spadków sprzedaży mamy już za sobą. Ruch klientów w naszych biurach powoli się zwiększa. W II połowie tego roku oczekujemy ożywienia sprzedaży wraz ze znikaniem presji inflacyjnej. Dodatkowy impuls popytowy powinno stanowić planowane wprowadzenie rządowego programu wsparcia przy zakupach pierwszego mieszkania. Oczekujemy, że w bieżącym roku koszty produkcji ustabilizują się na wyższym poziomie, co wpłynie również na wzrost cen mieszkań – dodał.

Victoria buduje też w Niemczech, ale do tej pory nie prezentowała wyników. W 2022 r. sprzedała 93 lokale w Berlinie i Lipsku wobec 33 rok wcześniej. Plan na 2023 r. to utrzymanie ubiegłorocznego wyniku.

Lokum Deweloper

Budująca we Wrocławiu i Krakowie firma w 2022 r. sprzedała (umowy deweloperskie i przedwstępne) 435 mieszkań, o 42 proc. mniej niż rok wcześniej. Sam IV kwartał okazał się najlepszy, spółka znalazła nabywców na 155 lokali, wciąż o 30 proc. mniej rok do roku, ale i 51 proc. więcej kwartał do kwartału.

- Rok 2022 był bardzo trudny dla potencjalnych nabywców mieszkań. Wysokie stopy procentowe i rygorystyczne kryteria badania zdolności kredytowej uniemożliwiły większości z nich uzyskanie kredytów hipotecznych. Dziś mieszkania dostępne są jedynie dla osób dysponujących gotówką lub o bardzo wysokich dochodach. Nie dziwi więc fakt, że sprzedaż mieszkań mocno spadła – wskazał prezes Bartosz Kuźniar. Firma w ub.r ruszyła z budową tylko 150 lokali wobec blisko 1 tys. w 2021 r. W tym roku nie ruszy żaden nowy projekt, sprzedaż będzie bazować na mieszkaniach gotowych stanowiących połowę oferty oraz na lokalach w inwestycjach, których budowa zakończy się w ciągu 2-3 kwartałów. Na koniec 2022 r. w ofercie były w sumie 772 lokale.

– Mimo bogatego banku ziemi i kilku pozwoleń na budowę nie planujemy w tym roku uruchamiania nowych inwestycji. Wysokie koszty finansowe uniemożliwiają dziś budowę mieszkań „na zapas”, gdy grono kupujących jest zbyt wąskie, zaś koszty realizacji przekraczają ceny mieszkań oczekiwane przez klientów. Mamy nadzieję, że wraz ze spadkiem inflacji i stóp procentowych, sytuacja finansowa klientów poprawi się na tyle, by mogli oni uzyskiwać kredyty wystarczające na zakup mieszkań, co umożliwi start nowych inwestycji – wskazał Kuźniar.

Wikana

Budująca w południowo-wschodniej Polsce firma sprzedała (umowy deweloperskie i przedwstępne) w 2022 r. 189 mieszkań, o 42 proc. mniej niż w bardzo dobrym 2021 r. Sam IV kwartał wypadł najsłabiej, Wikana zawarła 25 umów, o 65 proc. mniej niż rok wcześniej i 17 proc. mniej kwartał do kwartału.

Marvipol

Budujący głównie w Warszawie deweloper w 2022 r. sprzedał (płatne rezerwacje oraz umowy deweloperskie i przedwstępne) 207 lokali, o 45 proc. mniej niż rok wcześniej. W IV kwartale firma zanotowała odbicie względem dwóch wcześniejszych okresów i znalazła nabywców na 55 lokali, o 25 proc. więcej niż w III kwartale i 66 proc. mniej rok do roku.

Spółka podała, że wartość sprzedanych w 2022 r. lokali wyniosła 160,9 mln zł (o 56 proc. mniej niż rok wcześniej), z czego 37,9 mln zł w IV kwartale (o 71 proc. mniej niż rok wcześniej).

Atal

Budująca w siedmiu aglomeracjach spółka w 2022 r. sprzedała (umowy deweloperskie i przedwstępne) 2091 mieszkań, o blisko 49 proc. mniej niż rok wcześniej. Ostatnie miesiące przyniosły stabilizację sprzedaży rzędu 125-130 umów miesięcznie. W IV kwartale firma sprzedała 385 lokali, o 64 proc. mniej rok do roku i 2 proc. więcej kwartał do kwartału.

- Obecnie zakładany przez nas model wskazuje, że pierwsze dwa kwartały 2023 r. będą podobne do III i IV kwartału 2022 r. z możliwą tendencją do odbicia w II połowie 2023 r.- podkreślił prezes Zbigniew Juroszek. - Mamy rozbudowaną ofertę w każdej z siedmiu największych aglomeracji w kraju, co pozwala odpowiedzieć na aktualne potrzeby nabywców oraz potencjalne zwiększone zainteresowanie, które może pojawić się po uruchomieniu programów wspierających zakup zapowiedzianych na połowę roku. Jest wiele zmiennych, od których zależy, jaki będzie rok 2023. Kluczową jest poziom stóp procentowych. Ostatnia w 2022 r. decyzja RPP, pozostawiająca je na niezmienionym poziomie, może być argumentem za tym, że cykl podwyżek osiągnął już swój szczyt. Mogą też pojawić się impulsy, które poprawią sytuację branży. Na przykład decyzja regulatora, która złagodzi rygorystyczne warunki wyliczania zdolności kredytowej - dodał.

Atal nie widzi warunków, by ceny mieszkań miały spadać, szczególnie w dużych aglomeracjach. - Na zamrożenie cen wpływ ma wciąż duża presja na koszty budowy a także systematyczne ograniczanie podaży przez mniejszych deweloperów – podkreślił Juroszek. - Czołowi deweloperzy, tacy jak Atal, o stabilnej sytuacji finansowej, lepiej poradzą sobie na wymagającym rynku, nawet utrzymując podobny poziom sprzedaży. W czasie dwuletniego cyklu budowy to firmy deweloperskie, w niesprzyjających warunkach, ponoszą ciężar finansowania budów i utrzymania administracji, co kosztuje coraz więcej. Wytrzymałość sektora jest ograniczona, dlatego mniejsi, obciążeni kredytowo deweloperzy, mogą nie przetrwać trudów kryzysu. Mamy zdrowy bilans i środki własne na działalność. To daje naszym klientom gwarancję oraz pewność wywiązania się ze zobowiązań. Z punktu widzenia kupującego rzetelność dewelopera jest teraz niezwykle istotna – zastrzegł.

Dom Development

Działająca w czterech aglomeracjach firma w 2022 r. znalazła nabywców (płatne rezerwacje oraz umowy deweloperskie i przedwstępne) na 3093 lokale, o 24 proc. mniej niż rok wcześniej. W IV kwartale sprzedała 831 mieszkań, o 36 proc. mniej niż rok wcześniej, ale i o 18 proc. więcej niż w III kwartale. Dodatkowo spółka zawarła pierwszą umowę z funduszem PRS na budowę 397 mieszkań. Uwzględniając to, sprzedaż w 2022 r. wyniosła prawie 3,5 tys. lokali, o 14 proc. mniej niż rok wcześniej.

- Mimo niesprzyjającego otoczenia rynkowego w dalszym ciągu obserwujemy znaczne zainteresowanie klientów naszymi projektami. Wysoka inflacja oraz prężnie rozwijający się rynek najmu zachęcają do lokowania oszczędności w nieruchomości mieszkaniowe, zaś nabywcy w trudnym otoczeniu ekonomicznym preferują podmioty o silnej pozycji rynkowej i finansowej, takie jak Grupa Dom Development – skomentował prezes Jarosław Szanajca. - Klienci pragnący ochronić wartość swojego kapitału chętnie inwestują w lokale o podwyższonym standardzie - w minionym roku odnotowaliśmy rekordowy, 70-proc. udział transakcji gotówkowych w strukturze sprzedaży – podkreślił.

Przedsiębiorca dodał, że wykluczenie z rynku grupy klientów o niższej zdolności kredytowej odbiło się istotnie na sprzedaży mieszkań przede wszystkim w segmencie popularnym i w mniejszych miastach. – Dzięki silnej marce, atrakcyjnej ofercie i obecności w najlepiej prosperujących aglomeracjach, Grupa Dom Development doświadcza relatywnie niewielkiego spowolnienia sprzedaży. Dodatkowo, w IV kwartale sfinalizowaliśmy pierwszą transakcję z inwestorem, dzięki czemu osiągnęliśmy całkowitą sprzedaż zbliżoną do poziomu z bardzo dobrych lat 2018-2019. Jesteśmy otwarci na dalszą współpracę z funduszami PRS, jednak nadal koncentrujemy się przede wszystkim na ofercie skierowanej do klientów indywidualnych – powiedział Szanajca.

Prezes zaznaczył, że inflacja podbija koszty budowy. Choć pod koniec roku ceny materiałów budowlanych wyhamowały, a zmniejszenie liczby projektów na rynku zwiększyło dostępność i elastyczność cenową podwykonawców, to wciąż jednak należy liczyć się z negatywnymi skutkami rosnących cen energii.

- 2023 r. zapowiada się jako okres wytężonej pracy i licznych wyzwań. W Grupie Dom Development jesteśmy jednak spokojni o naszą sytuację. Wierzymy, że dzięki silnemu bilansowi, wiodącej na rynku marce oraz starannie dobranej ofercie, obecny kryzys będzie kolejnym, w którym umocnimy naszą pozycję jako lidera – podkreślił Szanajca.