Ceny mieszkań rosną, ale próg bólu wydaje się jeszcze daleko

Siła nabywcza spada od trzech lat, ale nie w takim tempie, jak podczas spekulacyjnej hossy sprzed ponad dekady. Wysoki popyt na lokale przy ograniczonej podaży powoduje, że trudno oczekiwać cenowej korekty.

Na konferencjach wynikowych deweloperzy są pytani o ceny mieszkań i odpowiadają tak samo: nie ma szans na zmianę trendu wzrostowego, bo popyt przewyższa podaż, a koszty wykonawstwa rosną. Jarosław Sznajaca, prezes Dom Developent, wręcz zaapelował do decydentów o ułatwienia w uzupełnianiu oferty (procedury, dostępność działek), bo inaczej zdrowy jeszcze wzrost cen zamieni się w dotkliwą dla konsumentów spiralę.

Co z cenami mieszkań w Polsce? Czy można już mówić o dochodzeniu do progu bólu?

To jeszcze nie winda

JLL monitoruje sześć największych aglomeracji nie tylko pod względem liczby mieszkań sprzedanych i wprowadzonych do oferty czy zmiany cen, ale także tego, ile mkw. lokalu można kupić za średnie wynagrodzenie brutto. Posługując się danymi zagregowanymi, na koniec I kwartału br. było to 0,65 mkw. Spadek tak liczonej siły nabywczej widać od 2017 r., wtedy wskaźnik sięgał 0,76. Czym jest prawdziwe szaleństwo hossy, pokazują lata 2005–2007. W 2005 r. średnia pensja pozwalała kupić 0,74 mkw., a dwa lata później już tylko 0,44. Analiza kolejnych lat pokazuje zaś, że odwrócenie trendu tak gwałtowne nie jest – powrót siły nabywczej do poziomu sprzed hossy zabrał aż osiem lat.

Foto: GG Parkiet

Sytuacja wygląda różnie na poszczególnych rynkach, np. w Trójmieście siła nabywcza kurczy się już od 2014 r., z kolei w Łodzi panuje względna stabilizacja. Licząc na koniec I kwartału br., najdrożej jest w Krakowie, gdzie przeciętna pensja wystarczała na zakup 0,54 mkw. nowego lokum.

Z kolei portal GetHome.pl zbadał zmiany siły nabywczej w miastach wojewódzkich.

– Do 2017 r. siła nabywcza rosła, od 2018 r., a w niektórych miastach od 2019 r., dostępność mieszkań zaczęła się pogarszać. Nie są to jednak spektakularne zmiany, z wyjątkiem Katowic, gdzie w latach 2018–2020 średnie ceny poszybowały o blisko 40 proc., a zarobki mieszkańców o 22 proc. – komentuje Marek Wielgo, ekspert GetHome.pl. Podobne tendencje widać było na rynku wtórnym. – Jedno wydaje się pewne: ponieważ rosną ceny gruntów, materiałów budowlanych oraz koszty robocizny, oferta najtańszych mieszkań będzie się kurczyła, a dolna granica cen przesuwała w górę. W największych miastach coraz trudniej będzie znaleźć mieszkanie kosztujące mniej niż 7 tys. zł za mkw., w Warszawie ich udział w ofercie wynosi już tylko 1,5 proc. – podsumowuje.

Spora siła nabywcza

– Przy niskich stopach, poprawiającej się sytuacji na rynku pracy, spodziewanej poprawie na rynku najmu, ale też w otoczeniu wzmożonej inflacji trudno spodziewać się innej konsekwencji niż wzrost cen mieszkań w perspektywie nie tyle kwartałów, ile lat. Kluczowe jest to, aby te zwyżki nie były zbyt dynamiczne, np. nie przekraczały przez dłuższy czas wzrostu płac – komentuje Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments. – Gdyby tylko uwzględnić inflację, a więc urealnić ceny mieszkań, to okazałoby się, że wciąż realnie za mkw. płacimy w Warszawie o kilkanaście proc. mniej niż u szczytu ostatniej hossy. W ostatnich latach nie tylko wzrosło przeciętne wynagrodzenie, ale też wyraźnie zmalało oprocentowanie kredytów. W takim ujęciu możliwości nabywcze Polaków jeszcze nigdy nie były tak wysokie, jak dziś. Gdyby para zarabiająca łącznie dwie średnie krajowe przeznaczała 30 proc. wynagrodzenia netto na ratę kredytu, mogłaby kupić w dużym mieście mieszkanie o powierzchni 73 mkw. wobec mniej niż 29 mkw. w 2008 r. – dodaje.

Ekspert zastrzega, że jest to pewna zabawa danymi. – Jasne jest, że większość rodaków zarabia mniej, niż wynika z urzędowej średniej, a zaciągając kredyt, trzeba dziś mieć świadomość, że raty pójdą w górę i nie należy wykorzystywać do cna zdolności kredytowej, zachowując w budżecie bufor na czarną godzinę czy mniej optymistyczny scenariusz gospodarczy – podsumowuje.

Agnieszka Mikulska, ekspert rynku mieszkaniowego w CBRE, ocenia, że dziś relacja cen lokali do poziomu wynagrodzeń jest korzystniejsza niż w hossie z 2007 r. Zwraca również uwagę, że oprocentowanie kredytów hipotecznych jest niższe niż wtedy (nawet w porównaniu z kredytami we frankach), z kolei inflacja jest wyższa, co powoduje, że realny wzrost cen mieszkań jest mniejszy niż nominalny.

– To zestawienie sugeruje, że istnieje jeszcze teoretyczna przestrzeń do wzrostu cen, który mogliby zaakceptować nabywcy. Można jednak oceniać, że obecnie uczestnicy rynku są bardziej świadomi ryzyka związanego z zakupem nieruchomości czy zaciąganiem kredytów. Również banki ostrożniej oceniają zdolność kredytową. Prawdopodobnie wzrost cen pozostanie w dużej mierze związany z fundamentami rynku, nie przejdzie w fazę emocjonalnego testowania granicy bólu – prognozuje Mikulska.