Thomas Devonshire-Griffin, wiceprezes JLL Poland: Nieruchomości w Polsce wciąż przyciągają kapitał

Inwestorzy obeznani z Polską chcą dalej powiększać portfele, nowi gracze czekają z decyzjami – mówi Thomas Devonshire-Griffin, wiceprezes JLL Poland.

Czy rosyjska agresja na Ukrainę mocno wpłynęła na postrzeganie Polski jako miejsca inwestowania w nieruchomości?

I połowa 2022 r. obfitowała w spektakularne transakcje, w tym największe transakcje biurowe w Warszawie, jak i miastach regionalnych. Co więcej, liczba projektów w przygotowaniu świadczy o tym, że II połowa roku będzie również bardzo intensywna.

O obecnej sytuacji na polskim rynku inwestycji w nieruchomości nie można oczywiście mówić w oderwaniu od rosyjskiego ataku na Ukrainę i jego skutków zarówno dla regionalnej, jak i globalnej gospodarki. Akt agresji spowodował bezprecedensową skalę sankcji nałożonych na Rosję. Bezpośrednim skutkiem konfliktu jest przerwanie łańcuchów dostaw, masowa migracja uchodźców uciekających przed wojną oraz wzrost inflacji napędzany przez rosnące koszty surowców energetycznych.

Obecna niepewność niewątpliwie wydłuży procesy decyzyjne, a rosnące koszty finansowania wpłyną na stopy kapitalizacji w większości sektorów nieruchomości. Niemniej nastawienie większości inwestorów, którzy są już w Polsce i rozumieją rynek, nie zmieniło się – chcą oni powiększać swój portfel inwestycyjny. Podejście „wait and see” (czekaj i obserwuj – red.) widzimy zwłaszcza wśród podmiotów, które dopiero rozważają inwestycje na polskim rynku lub są geograficznie oddalone. Dlatego w najbliższych miesiącach możemy obserwować ograniczoną aktywność kapitału azjatyckiego.

Jak wartość transakcji za I półrocze wygląda na tle poprzednich lat i czego można się spodziewać w całym roku?

Wartość inwestycji w I półroczu 2022 r. wyniosła około 2,9 mld euro, co przekłada się na trzecie pierwsze półrocze w historii. Wynik ten jest również o 16 proc. wyższy rok do roku.

Biorąc pod uwagę już ogłoszone transakcje, cały rok 2022 ma szansę dorównać lub nawet przekroczyć wynik z poprzedniego, czyli 6,4 mld euro. W rezultacie roczny wolumen może stać się trzecim w historii, wyprzedzonym jedynie przez rekordowe lata 2018 i 2019. Świadczy to o utrzymującym się zainteresowaniu inwestorów polskim rynkiem, szczególnie mając na uwadze sytuację globalną.

Pod względem udziału w wartości inwestycji na prowadzenie wysunęły się biurowce, głównie za sprawą megatransakcji, czyli zakupu The Warsaw HUB. Jak rynek prezentuje się, wyłączając tę transakcję? Jak oceniacie perspektywy?

Rynek inwestycji biurowych powitał ten rok w bardzo dobrej kondycji na fali przełomowej transakcji zakupu przez Google od Ghelamco budynków B i C kompleksu The Warsaw HUB za 583 mln euro. To rekordowa inwestycja na rynku biurowym.

Nie tylko stolica odnotowuje rekordowe wyniki. Miasta regionalne również przyciągają uwagę inwestorów, ustanawiając najwyższą wartość inwestycji w I półroczu. Prawdziwym przełomem był zakup przez Eastnine Nowego Rynku D w Poznaniu. Była to pierwsza transakcja tego szwedzkiego inwestora w Polsce. Skanska sprzedała obiekt za około 121 mln euro, co oznacza, że była to największa w historii transakcja sprzedaży pojedynczego budynku biurowego poza Warszawą.

Całkowita wartość inwestycji biurowych w Polsce przekroczyła w I półroczu 1,3 mld euro, to wzrost o 54 proc. rok do roku. Wyniki mogą dodatkowo wzrosnąć na skutek potencjalnego popytu na biura firm przenoszących się zza wschodniej granicy.

Co prawda rosnące koszty finansowania i budowy wywierają presję na wzrost stóp kapitalizacji w sektorze biurowym, jednak najlepsze w swojej klasie aktywa pozostają bardzo atrakcyjnym produktem inwestycyjnym, co było widoczne w I połowie br.

Z kolei blask magazynów przygasł – czy to efekt braku podaży, czy może nastąpił „przesyt” po wzmożonych zakupach w latach 2020–2021?

Magazyny, jako najgorętszy sektor w ostatnich latach, wciąż przyciągają dużą uwagę inwestorów. Popyt na powierzchnie utrzymuje się na imponującym poziomie i może się jeszcze zwiększyć ze względu na wojnę w Ukrainie i dodatkowe potrzeby podmiotów dotkniętych zaburzeniami w łańcuchu dostaw. W związku z tym nieruchomości logistyczne pojawiły się na listach zakupów wielu podmiotów chcących zainwestować w dobrze prosperujące aktywa w Polsce. Nowe perspektywy otwierają się dla mniejszych i średnich graczy, którzy w obliczu osłabienia konkurencji spowodowanej bardziej defensywnym podejściem największych funduszy zwiększyli szanse na zakup projektów, które wcześniej były poza ich zasięgiem.

Niemniej rosnące koszty finansowania, jak również potencjalne ryzyko globalnej recesji mogą wpływać zarówno na nastroje, jak i ceny w sektorze.

Wartość inwestycji w I półroczu wyniosła ok. 0,7 mld euro, co stanowi trzeci wynik za I półrocze w historii. Nie są widoczne oznaki nasycenia inwestycyjnego na tym rynku. Jednak obecne otoczenie makroekonomiczne i geopolityczne powoduje, że procesy decyzyjne rozciągają się w czasie. Biorąc pod uwagę liczbę projektów w przygotowaniu, przewiduje się, że II połowa roku powinna przynieść wzrost wartości inwestycji o dodatkowy 1 mld euro lub więcej.

W tym roku obserwujemy wyraźny trend wzrostowy czynszów, zwłaszcza w nowych inwestycjach, które obecnie borykają się z ogromnym wzrostem kosztów budowy. Rosną również koszty finansowania. W efekcie stopy kapitalizacji dla najlepszych aktywów przestały się umacniać, a na rynku pojawiły się pierwsze oznaki dekompresji. Oczekuje się, że trend ten utrzyma się przez resztę roku.

Handel też w I półroczu wypadł okazale, ale to głównie efekt restrukturyzacji EPP. Czy dalej parki i centra convenience przyciągają kapitał?

Wartość inwestycji na rynku nieruchomości handlowych w I półroczu przekroczyła 760 mln euro, co jest najwyższym wynikiem od rekordowego I półrocza 2018 r. (1,86 mld euro). Faktycznie, zdecydowana większość wartości to dwie złożone transakcje joint venture sfinalizowane przez EPP w marcu. Pozostała część wartości skupiła się na parkach handlowych i sektorze zakupów codziennych, który nadal przyciąga inwestorów.

Pomimo stosunkowo niskiego wolumenu inwestycji handlowych w II kwartale wiemy o wielu nowych transakcjach, które zostały uzgodnione i weszły w finalną fazę (exclusivity) przed latem, a także o wielu innych trwających transakcjach z planowanymi datami zamknięcia w II połowie 2022 r. Oprócz parków handlowych i centrów zakupów dotyczą one również portfeli nieruchomości handlowych i obiektów o większym wolumenie. Jeśli te transakcje zostaną sfinalizowane jeszcze przed końcem 2022 r., spodziewamy się, że ubiegłoroczny wolumen około 1 mld euro może zostać przekroczony.

Jakie perspektywy widzicie, jeśli chodzi o PRS? Czy kryzys na rynku mieszkaniowym może być katalizatorem?

Ostatnie zmiany na rynku mieszkaniowym rzeczywiście miały znaczący wpływ na segment PRS. Wzrost oprocentowania kredytów hipotecznych i masowy napływ ukraińskich uchodźców wygenerowały bezprecedensowy popyt na wynajem, pozostawiając nas z niezwykle ograniczoną ofertą najmu, pełnym obłożeniem w działających obiektach PRS i z gwałtownymi zwyżkami czynszów we wszystkich dużych miastach. Tymczasem deweloperzy odnotowali wyraźny spadek sprzedaży mieszkań nabywcom indywidualnym, w związku z tym są znacznie bardziej skłonni do współpracy z funduszami PRS niż jeszcze kilka miesięcy temu. Należy jednak ponownie podkreślić, że wielu inwestorów instytucjonalnych również boryka się z problemem zwiększonych kosztów finansowania, co znajduje odzwierciedlenie w oczekiwanej stopie zwrotu. Z uwagi na trwający proces adaptacji do nowego otoczenia rynkowego odnotowujemy tymczasowe wyhamowanie aktywności inwestycyjnej w tym segmencie, ale spodziewamy się odbicia pod koniec tego lub na początku przyszłego roku. Dla inwestorów, którym udało się rozwiązać lub złagodzić problem finansowania, jest to idealny moment na wejście lub ekspansję na rynku PRS.

Thomas Devonshire-Griffin jest dyrektorem działu rynków kapitałowych w Europie Środkowo-Wschodniej w JLL. Od kwietnia br. zasiada także w zarządzie JLL w Polsce – nic dziwnego, bo działaniami zespołów w regionie od połowy 2021 r. kierował z warszawskiej siedziby JLL, blisko współpracując z ekspertami lokalnymi oraz z kierownictwem regionu CEE i EMEA. Wcześniej był m.in. dyrektorem na Rosję i WNP. W latach 2004–2008 był szefem działu inwestycyjnego w praskim King Sturge (firmie przejętej później przez JLL).