Deweloperzy muszą wykupić obligacje za pół miliarda złotych

Słabsze perspektywy dla branży deweloperskiej utrudnią jej przedstawicielom emitowanie i rolowanie papierów dłużnych.? Eksperci uważają jednak, że firmy z warszawskiej giełdy powinny sobie poradzić

Publiczni deweloperzy mieszkaniowi w 2012 r. będą musieli wykupić obligacje warte ponad 0,5 mld zł – wynika z szacunków „Parkietu". Niektórzy z nich wprost mówią, że przy wykupie będą się posiłkować kolejnymi emisjami. Jak na ich plany wpłyną zawirowania gospodarcze, ograniczenie akcji kredytowej przez banki oraz wygaszanie programu „Rodzina na swoim"?

Ostrożny rynek

Większość ekspertów sądzi, że giełdowi deweloperzy poradzą sobie z wykupem lub rolowaniem papierów.

– Wysoka wartość przypadających do wykupu w pierwszej połowie 2012 r. obligacji stanowi czynnik ryzyka w wypadku Ganta. Spółka ma jednak zakończone oraz bliskie ukończenia inwestycje, które będzie przekazywała nabywcom w tym roku. Liczy, że przekazania i przepływy pieniężne zepną się z terminami wykupu obligacji – mówi Cezary Bernatek, analityk KBC?Securities. – Patrząc na ostatni wzrost kursu spółki na GPW, można przypuszczać, że rynek też wierzy w pomyślny przebieg wykupu obligacji – dodaje. W środę kurs Ganta wynosił 7,14 zł. Od początku roku zyskał ponad 10 proc. To efekt informacji o spłacie raty kredytu.

Maciej Krefta z Millennium DM?uważa jednak, że skoro inwestorzy tak mocno reagują na tego typu informację, to sygnał, że obawiają się o możliwość spłaty zobowiązań.

Obligacje o największej wartości (190,1 mln zł) w 2012 r. wykupić będzie musiał Polnord. Ta kwota uwzględnia 120,5 mln zł zadłużenia z tytułu emisji papierów zamiennych na akcje. Jeśli obligatariusze zdecydują?się na wymianę, to kwota, jaką musi zgromadzić spółka, będzie niższa. Wprawdzie cena akcji w ramach konwersji to 39,03 zł, podczas gdy kurs Polnordu wynosi 14,11 zł, ale historia pokazuje, że obligatariusze tej spółki są skłonni godzić się na zamianę papierów po cenie znacznie wyższej niż rynkowa.

Obligacje za 170 mln zł ma wykupić Dom Development. Maciej Wewiórski z DM IDMSA uważa, że spółka może zdecydować się na ich rolowanie. Stać ją jednak też na wykup całej emisji.

Papiery o zbliżonej wartości ma do wykupienia Gant.

– W tym roku zapadają nasze obligacje warte około 170 mln zł, a z obecnie finalizowanych projektów deweloperskich spodziewamy się wpływów rzędu 400 mln zł. Dlatego mamy komfortową sytuację finansową – mówi Andrzej Szornak, wiceprezes Ganta. – W pierwszej połowie roku zamierzamy spłacać zapadające obligacje. Nowe emisje mogłyby mieć miejsce w drugim półroczu, ale elastycznie podchodzimy do struktury finansowania. Wybierzemy te źródła, które będą w ogólnym rozrachunku tańsze.

Wzrosną koszty finansowe

Mimo spodziewanego dalszego pogorszenia koniunktury na rynku mieszkaniowym tegoroczne wyniki finansowe deweloperów nie powinny być słabsze niż w 2011 r. Niektóre spółki z branży (np. Gant) mogą liczyć na przypływ gotówki od klientów ze względu na to, że zdecydowana większość wpływów trafia do nich w momencie przekazywania lokali. W?2012 r. klienci będą otrzymywać mieszkania, na których zakup decydowali się w poprzednich dwóch latach.

Eksperci są jednak zgodni, że firmy będą musiały się pogodzić ze wzrostem oprocentowania obligacji (teraz wynosi ono 7–11,5 proc. w zależności od spółki). – Mając na uwadze pogarszające się perspektywy makroekonomiczne oraz wymagającą sytuację, w której znajduje się rynek mieszkaniowy, można zaryzykować tezę, że refinansowanie obligacji będzie utrudnione – mówi Cezary Bernatek. – Trudno jednoznacznie stwierdzić, czy i którzy deweloperzy mogą napotkać w tej kwestii problemy. Z pewnością można spodziewać się wzrostu kosztów finansowania, którego skala będzie zależała od sytuacji i perspektyw poszczególnych deweloperów – dodaje.

[email protected]

Opinie:

Piotr Zybała, analityk, DI?BRE Banku

Uważam, że podejście banków do firm deweloperskich nie zmieni się drastycznie, lecz o kredyt z pewnością będzie trudniej. Kredyty na grunty będą rolowane, gdyż bankom nie zależy na przejmowaniu aktywów deweloperów. Podobnie będzie wyglądała sytuacja na rynku obligacji oraz rynku kredytów inwestycyjnych. Dopóki parametry projektu deweloperskiego spełniają wymogi inwestora (np. dotyczące rentowności), emisja papierów dłużnych nie powinna stanowić problemu. Z powodu spowolnienia w sektorze takich projektów będzie zapewne coraz mniej, tym bardziej że kryteria ich oceny ulegną zaostrzeniu. By przyciągnąć inwestorów, firmy będą ponadto musiały oferować wyższe oprocentowanie, co wpłynie na ich wyniki. Oczekiwany przez nas spadek tempa sprzedaży mieszkań oraz spadek marż deweloperskich dodatkowo obniży zyski firm z branży. Będzie to silnie widoczne głównie w wynikach za 2013 r. Dzięki dobrej koniunkturze w zeszłym roku tegoroczne wyniki niektórych deweloperów mieszkaniowych mogą być bardzo dobre. ako

Łukasz Rosiński, analityk, DM AmerBrokers

Nie wyobrażam sobie, żeby duża spółka deweloperska notowana na GPW pozwoliła sobie na niewykupienie obligacji. Dlatego nie spodziewam się problemów w wypadku Ganta Development, Domu Development czy Polnordu. W marcu Gant będzie musiał wykupić papiery o wartości blisko 70 mln zł. Zakładam, że spółka zabezpieczyła już środki na ten cel. W wypadku dalszych serii papierów spore jest natomiast prawdopodobieństwo, że będzie się posiłkować kolejnymi emisjami. Popyt jest zawsze kwestią ceny. Rynek staje się coraz bardziej wybredny. Dlatego spółki muszą oferować wyższe oprocentowanie. Firmy giełdowe mogą się ponadto zgłosić do swoich akcjonariuszy finansowych, którzy chętniej obejmą obligacje znanych sobie podmiotów. Nie widzę zagrożenia w wypadku dużych deweloperów. Zakładam jednak, że w tym roku testowana będzie dojrzałość całego rynku Catalyst. Im większa emisja, tym wcześniej emitenci zabezpieczają środki na wykup papierów dłużnych. Mniejsze firmy liczą natomiast, że uda się zgromadzić kapitał w ostatniej chwili. ako