Rynek powrócił na ścieżkę wzrostu

Z Avi Barzilayem, prezesem zmierzającego na GPW AFI Europe, rozmawia Błażej Dowgielski

[b]Co przesądziło o tym, że AFI Europe zdecydowało się wejść na warszawską giełdę w poszukiwaniu kapitału? Główny akcjonariusz notowany jest w Tel Awiwie, siostrzana spółka AFI Development – w Londynie. Z kolei z Czech, Rumunii czy Serbii, gdzie AFI Europe prowadzi większość swoich biznesów, bliżej jest chociażby do Wiednia. [/b]

Jesteśmy środkowoeuropejską spółką i naturalny był dla nas wybór największej giełdy w tym regionie. Siłą warszawskiego rynku są polskie instytucje finansowe – fundusze emerytalne i inwestycyjne, poprzez GPW inwestują również światowi gracze. Liczymy również, że dzięki naszym projektom deweloperskim w Polsce nie jesteśmy anonimowi dla polskich inwestorów.

[b]Oferta AFI Europe jest największą prowadzoną w Warszawie przez firmę deweloperską od wybuchu kryzysu. Nie obawiacie się, że 500 mln zł, które maksymalnie pozyskać chcą spółka i jej właściciele, to może być za dużo jak na dzisiejsze możliwości polskiego rynku?[/b]

Jestem optymistą. Oferty PZU czy GPW pokazały, że potencjał polskiego rynku jest nawet większy. W trakcie roadshow będziemy starali się przekonać inwestorów o wartości naszych aktywów i przewagach konkurencyjnych.

[b]Jednym z najważniejszych rynków, na których inwestuje AFI Europe, jest Rumunia. Analitycy przekonują, że tamtejszy rynek nieruchomości jeszcze nie wrócił na ścieżkę wzrostu po kryzysie. Tymczasem gros inwestycji, które mają być finansowane m.in. środkami pozyskanymi z emisji akcji, będzie realizowanych w tym kraju. Czy to właściwy czas na ich rozpoczęcie? [/b]

Gdyby spytano mnie o radę, czy rozsądnie jest dziś wystartować z projektem spekulacyjnym, tj. bez podpisanych przed rozpoczęciem budowy umów wynajmu lub przynajmniej listów intencyjnych, odpowiedziałbym, że jest to inwestycja bardzo wysokiego ryzyka. AFI Europe jest jednak konserwatywnym inwestorem, nie uruchamia inwestycji w ciemno. Na projekty, z którymi chcemy wystartować, podpisaliśmy już znaczącą część przedwstępnych umów najmu. Każdorazowo przed rozpoczęciem projektów zapewniamy także dla danej inwestycji odpowiednią liczbę tzw. kluczowych najemców, stąd nie ma obawy o to, że nasze biurowce czy centra handlowe będą stać puste po ich ukończeniu.

Wygląda na to, że rynek rumuński najgorsze ma już za sobą. Widać to m.in. po wzroście zainteresowania powierzchniami handlowymi ze strony międzynarodowych sieciowych najemców, i to nie tylko w stolicy, ale również w mniejszych miejscowościach. Oczywiście, rynek polski czy czeski doszedł do siebie znacznie wcześniej i jego obecna kondycja jest lepsza niż rumuńskiego.

[b]Na wynikach AFI Europe w minionych latach zaciążyły odpisy aktualizujące wartość posiadanych aktywów, mające związek m.in. ze wzrostem stóp kapitalizacji i szacowanych czynszów rynkowych (ERV). Czy w kolejnych latach możemy się spodziewać dalszych odpisów?[/b]

Wierzę, że najgorsze jest już za nami. Rośnie aktywność inwestorów na środkowoeuropejskich rynkach nieruchomości, co przekłada się na wzrost wycen nieruchomości i spadek stóp kapitalizacji (stosunek rocznego czynszu do wartości nieruchomości – red.). Choć stopy w naszej ocenie nie są jeszcze na tyle atrakcyjne, by teraz sprzedawać budynki komercyjne, trend wzrostowy jest już niezaprzeczalny.

[b]Czy AFI Europe zamierza skorzystać z poprawy wycen i sprzedać część swoich aktywów?[/b]

Nie mamy w tej chwili takich planów. Chcemy zachować nie tylko już posiadane budynki, ale również te, które mają powstać w ciągu najbliższych dwóch–trzech lat. Oczywiście, nigdy nie mówimy nigdy i jeżeli na stole pojawi się naprawdę atrakcyjna oferta, rozważymy ją. Zasadniczo chcemy jednak zbudować portfel atrakcyjnych nieruchomości, środki z wynajmu których będą wspomagać nas w dalszym rozwoju.

[b]AFI Europe realizuje również inwestycje mieszkaniowe. Projekt Wilanów One, prowadzony w Warszawie, nie okazał się sukcesem finansowym – udział w spółce celowej AFI Europe nabyło w szczycie hossy, by w momencie załamania rynku odpisać część jego wartości. Czy nie zniechęca was to do rynku mieszkaniowego?[/b]

Kryzysowa zapaść rynku, a w szczególności jego skala, nie była do przewidzenia w momencie, gdy decydowaliśmy się na wejście w projekt Wilanów One. Zdecydowaliśmy się dokonać odpisu, by odzwierciedlić rzeczywistą wartość tej inwestycji. Jesteśmy zadowoleni z obecnego popytu na mieszkania w wilanowskiej inwestycji, dlatego też szykujemy się do uruchomienia kolejnych etapów tego projektu. Nie zamierzamy rezygnować z biznesu mieszkaniowego. Jesteśmy przekonani, że dywersyfikacja jest bardzo ważnym elementem działalności deweloperskiej. [b]Dziękuję za rozmowę.[/b]